Wie hängen Grundsteuerwert und Verkehrswert einer Immobilie zusammen?

Grundsteuerwert und Verkehrswert sind zwei unabhängige Wertgrößen mit unterschiedlichem Zweck: Der Grundsteuerwert wird pauschaliert nach dem Bewertungsgesetz für die Grundsteuer ab 2025 ermittelt, der Verkehrswert bildet den tatsächlich erzielbaren Marktpreis ab. Beide Werte können erheblich voneinander abweichen.

Zwei Werte, zwei Zwecke

Seit der Grundsteuerreform wird für jedes Grundstück in Deutschland ein Grundsteuerwert festgestellt – die Berechnungsmethode hängt vom jeweiligen Bundesland ab (Bundesmodell oder eines der Ländermodelle, z. B. in Bayern, Baden-Württemberg oder Hamburg). Grundlage sind stets typisierte, automatisiert verarbeitbare Faktoren wie Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart und Baujahr – individuelle Eigenschaften der konkreten Immobilie bleiben unberücksichtigt.

Der Verkehrswert dagegen wird gemäß § 194 BauGB individuell durch uns als Sachverständigen ermittelt und berücksichtigt sämtliche wertrelevanten Eigenschaften: Zustand, Ausstattung, Modernisierungsgrad, Lärm- oder Altlastenbelastung, Rechte Dritter und die tatsächliche Marktlage.

Grundsteuerwert und Verkehrswert im direkten Vergleich

Die wichtigsten Unterschiede auf einen Blick:

Wie oft der festgestellte Wert überprüft wird, erklärt Wie oft wird der Grundsteuerwert neu festgestellt?

Vom Grundsteuerwert zur Grundsteuer: der Rechenweg

Der Grundsteuerwert ist nur der erste Baustein der tatsächlichen Steuerlast. Erst Steuermesszahl und der Hebesatz der Gemeinde machen daraus den jährlichen Betrag – ein Beispiel im Bundesmodell für ein Einfamilienhaus:

Die Steuermesszahl beträgt im Bundesmodell für Wohngrundstücke 0,31 Promille, den Hebesatz legt jede Gemeinde selbst fest. Wie stark dieser letzte Faktor die tatsächliche Belastung bestimmt, zeigt Was ist der Hebesatz und wie beeinflusst er die tatsächliche Grundsteuer?

Dieser Rechenweg gilt in den elf Ländern des Bundesmodells – von Berlin über Nordrhein-Westfalen bis Schleswig-Holstein. Fünf Länder gehen eigene Wege: Bayern rechnet rein nach Flächen, Baden-Württemberg rein nach dem Bodenwert, und Hamburg, Hessen sowie Niedersachsen kombinieren Flächen mit Lage- oder Wohnlagefaktoren.

Welches Modell in welchem Bundesland gilt und was das für Unterlagen und Einwendungen bedeutet, beantwortet Was ist der Unterschied zwischen Bundesmodell und Ländermodell bei der Grundsteuer?

Grundsteuer selbst berechnen

Für alle 16 Bundesländer – im Bundesmodell genügt der Grundsteuerwert aus Ihrem Bescheid, in den Ländermodellen rechnen Sie direkt mit Flächen und Bodenrichtwert:

Warum weichen die Werte oft stark ab?

Weil der Grundsteuerwert bewusst pauschaliert berechnet wird, kann er je nach Objekt sowohl deutlich unter als auch über dem realen Verkehrswert liegen. Besonders bei sanierungsbedürftigen Gebäuden, ungewöhnlichen Grundstückszuschnitten oder stark schwankenden regionalen Bodenrichtwerten sind Abweichungen von 20 % und mehr keine Seltenheit.

Vier Ursachen erklären den größten Teil der Differenz:

• Pauschale statt Objekt

  • Statistische Mieten je Mietniveaustufe, keine Ausstattung, kein Zustand
  • Zwei sehr unterschiedliche Häuser gleicher Größe und gleichen Baujahrs erhalten denselben Grundsteuerwert

• Eingefrorener Stichtag

  • Alle Grundsteuerwerte bilden die Wertverhältnisse zum 1. Januar 2022 ab
  • Die Marktbewegung seither erscheint erst mit der nächsten Hauptfeststellung 2029

• Bodenrichtwert als Zonenwert

  • Der Bodenrichtwert gilt für eine ganze Zone, nicht für das einzelne Grundstück
  • Hanglage, ungünstiger Zuschnitt oder eingeschränkte Bebaubarkeit bleiben außen vor

• Modellvielfalt der Länder

  • Bundesmodell, Flächenmodell, Bodenwertmodell: Je nach Bundesland misst der Grundsteuerwert etwas anderes
  • In den Flächenmodellen sagt er über den Wert der Immobilie gar nichts aus

Die 40-Prozent-Grenze: wenn der Grundsteuerwert zu hoch ist

Liegt der festgestellte Grundsteuerwert deutlich über dem tatsächlichen Wert, muss das nicht hingenommen werden: Übersteigt er den nachgewiesenen Verkehrswert um mindestens 40 Prozent, setzt das Finanzamt den niedrigeren gemeinen Wert an (§ 220 Absatz 2 BewG). Der Bundesfinanzhof hatte diese Nachweismöglichkeit im Mai 2024 in zwei Eilverfahren vorgezeichnet, mit dem Jahressteuergesetz 2024 steht sie ausdrücklich im Gesetz.

Als Nachweis dient ein Verkehrswertgutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines qualifizierten Sachverständigen, ersatzweise auch ein zeitnah im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis. Alle Voraussetzungen im Detail beantwortet Was ist der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts bei der Grundsteuer?

Die beiden Beschlüsse und ihre Folgen bespricht ausführlich II B 78/23, II B 79/23: Die 40-Prozent-Grenze beim Grundsteuerwert – BFH erzwingt den Nachweis des niedrigeren Werts

Wann ist ein individuelles Gutachten sinnvoll?

Wer den im Grundsteuerwertbescheid festgestellten Wert für deutlich überhöht hält, kann unter bestimmten Voraussetzungen einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen und so die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer korrigieren lassen. Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten ist dafür die belastbare Grundlage – ebenso wie bei Einsprüchen gegen den Bescheid innerhalb der gesetzlichen Frist.

Ob sich der Aufwand rechnet, ist eine einfache Gegenüberstellung von jährlicher Ersparnis und einmaligen Gutachtenkosten – eine Einordnung gibt Lohnt sich ein Gutachten, wenn die Abweichung zum Verkehrswert nur gering ist?

Welche Unterlagen für den Nachweis benötigt werden, listet Welche Unterlagen benötige ich für ein Gutachten zum Nachweis eines niedrigeren Grundsteuerwerts?

Grundsteuerwert, Grundbesitzwert, Verkehrswert: drei Werte, ein Grundstück

Im Steuer- und Bewertungsrecht existieren für dasselbe Grundstück mehrere amtliche Wertbegriffe nebeneinander – wer sie verwechselt, zieht schnell falsche Schlüsse:

• Grundsteuerwert

  • Bemessungsgrundlage der jährlichen Grundsteuer, typisiert vom Finanzamt festgestellt
  • Über den erzielbaren Marktpreis sagt er nichts aus

• Grundbesitzwert

  • Grundlage für Erbschaft- und Schenkungsteuer aus der typisierten Bedarfsbewertung
  • Ein niedrigerer Wert ist nach § 198 BewG ganz ohne 40-Prozent-Hürde nachweisbar

• Verkehrswert

  • Der Maßstab des Marktes nach § 194 BauGB, individuell ermittelt
  • Referenz für beide steuerlichen Nachweise und für jede Verkaufs-, Erb- oder Scheidungsentscheidung

Wie die Bedarfsbewertung abläuft und wo ihre Grenzen liegen, erklärt Was ist die Bedarfsbewertung und wie unterscheidet sie sich vom Verkehrswertgutachten?

Laufen beide Steuerverfahren gleichzeitig, gelten Besonderheiten: Was passiert steuerlich, wenn parallel ein Grundsteuerwert-Einspruch und ein Erbschaftsteuerverfahren laufen?

Fazit

Grundsteuerwert und Verkehrswert sollten nicht gleichgesetzt werden. Für Verkauf, Erbschaft, Scheidung oder Finanzierung ist stets der individuell ermittelte Verkehrswert maßgeblich – der Grundsteuerwert dient ausschließlich der Berechnung der jährlichen Grundsteuer.

Und wo der Grundsteuerwert erkennbar aus dem Ruder läuft, liefert erst der sachverständig ermittelte Verkehrswert die Zahl, mit der sich gegenüber dem Finanzamt argumentieren lässt.

Gegen einen zu hoch angesetzten Grundsteuerwert hilft nur ein Verkehrswertgutachten.