Sie brauchen eine belastbare Wertermittlung für eine Immobilie in Rosenheim? Ich erstelle Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und den Vorgaben der ImmoWertV, Kurzgutachten für den privaten Bedarf sowie Gutachten zur Restnutzungsdauer, zum Mietwert und zum Beleihungswert.
Rosenheim liegt rund 60 Kilometer südöstlich von München am Zusammenfluss von Inn und Mangfall. Die A8 nach Salzburg und die A93 in Richtung Kufstein treffen hier zusammen, die Bahnstrecke München–Salzburg hält am Hauptbahnhof. Die Stadt liegt damit zwischen dem Münchner Preisdruck und der Attraktivität der Voralpenlage.
Rosenheim ist als kreisfreie Stadt ein eigener Teilmarkt zwischen dem Münchner Umland und dem Alpenrand. Die Nachfrage speist sich aus beiden Richtungen: aus dem Preisdruck des Großraums München und aus der Attraktivität der Voralpenlage. Das Ergebnis ist ein Markt, der sich weder über Münchner noch über ländliche Vergleichswerte sauber abbilden lässt.
Was in Rosenheim wertrelevant ist
Hochwasser. Rosenheim liegt am Zusammenfluss von Inn und Mangfall. Ob ein Grundstück in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet oder in einem Risikogebiet hinter Schutzanlagen liegt, ist für Bebaubarkeit, Versicherbarkeit und Wert erheblich und wird anhand der amtlichen Festsetzungen geprüft — nicht pauschal über das Stadtgebiet abgeschlagen.
Altstadt und Denkmalschutz. Rund um den Max-Josefs-Platz und die Ludwigstraße prägen denkmalgeschützte Ensembles das Bild. Sanierungsaufwand, Nutzbarkeit der Obergeschosse und die steuerliche Behandlung hängen unmittelbar am Denkmalstatus.
Pendlerlage. Die Anbindung über A8, A93 und die Bahn nach München macht Rosenheim zum Ausweichstandort für Münchner Nachfrage. Die Erreichbarkeit des Hauptbahnhofs ist in den Wohnlagen ein messbares Merkmal.
Hochschulstandort. Die Technische Hochschule Rosenheim erzeugt eine eigene Nachfrage nach kleinen Wohnungen. Für Anlageobjekte ist das ertragsseitig relevant, weil es Leerstandsrisiko und Fluktuation prägt.
Marktstruktur
Grundlage jeder Wertermittlung sind die Daten des zuständigen Gutachterausschusses. Der Gutachterausschuss der Stadt Rosenheim führt nach § 195 BauGB die Kaufpreissammlung, ermittelt daraus die Bodenrichtwerte und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht mit Umsatzzahlen, Preisentwicklung und den erforderlichen Daten — Liegenschaftszinssätze, Sachwert- und Vergleichsfaktoren. Die Bodenrichtwerte sind beim Ausschuss gebührenpflichtig abrufbar; dort liegen auch Kaufpreissammlung und Grundstücksmarktbericht.
Diese Daten gelten jeweils für das Gebiet des Ausschusses. Das ist der Grund, weshalb sich ein Wert nicht aus dem Nachbarkreis ableiten lässt: Dort gilt eine andere Kaufpreissammlung, ein anderer Liegenschaftszinssatz und ein anderer Stichtag. Wer mit bundesweiten Durchschnittswerten rechnet, verfehlt beides.
Lage von Rosenheim in der Karte
Die Lage innerhalb des Gebiets lässt sich in der Karte nachvollziehen.
Angrenzende Gebiete
Die Datengrundlage endet an der Gebietsgrenze — jenseits davon gelten ein anderer Gutachterausschuss, eine andere Kaufpreissammlung und eigene Bodenrichtwerte. Für Objekte in der Nachbarschaft finden Sie die zuständige Stelle hier:
Zuständiger Gutachterausschuss
Als kreisfreie Stadt hat Rosenheim einen eigenen Gutachterausschuss, getrennt vom Gutachterausschuss des Landkreises Rosenheim. Er führt die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB für das Stadtgebiet und ermittelt die Bodenrichtwerte. Für Objekte im Landkreis gelten andere Daten und ein anderer Ausschuss — eine Verwechslung führt regelmäßig zu falschen Vergleichswerten.
Welches Verfahren passt hier?
Für Eigentumswohnungen führt in der Regel das Vergleichswertverfahren zum Ziel — im geschlossenen Stadtgebiet ist die Kaufpreissammlung dicht genug für belastbare Vergleichsfälle. Bei Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Objekten ist das Ertragswertverfahren maßgeblich, weil Mietstruktur und Bewirtschaftungskosten den Wert bestimmen. Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in den Randlagen kommt das Sachwertverfahren in Betracht.
Welches Gutachten brauchen Sie?
Für Finanzamt, Gericht und Bank ist das Verkehrswertgutachten das richtige Format. Geht es um eine private Entscheidung, genügt häufig das Kurzgutachten zum Festpreis. Für eine höhere Abschreibung kommt das Restnutzungsdauer-Gutachten in Betracht, für Miethöhe und Mieterhöhung das Mietwertgutachten.
Andere kreisfreie Städte
Kreisfreie Städte führen einen eigenen Gutachterausschuss mit eigener Kaufpreissammlung, getrennt vom umgebenden Landkreis. Wer die Zuständigkeiten verwechselt, rechnet mit den falschen Vergleichswerten. Dieselbe Trennung gilt in:
Die Stadt in Zahlen
Als kreisfreie Stadt führt Rosenheim eine eigene Kaufpreissammlung und einen eigenen Gutachterausschuss, getrennt vom umgebenden Landkreis. Für die Wertermittlung ist das entscheidend: Vergleichsfälle aus dem Umland gelten hier nicht, und die Zuständigkeit endet an der Stadtgrenze.
