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Vergleichswert — Vorgehensweise:
Angewandt wird das Verfahren im Rahmen eines vollständigen Gutachtens — mehr dazu auf der Seite zum Verkehrswertgutachten.
Welche Bodenrichtwerte im Einzugsgebiet gelten, zeigen die Seiten zur Immobilienbewertung vor Ort.
Für ETW ist das Vergleichswertverfahren das bevorzugte Leitverfahren. In allen Regionen mit aktiver Kaufpreissammlung liefert es die marktnahsten Ergebnisse.
Reihenmittelhäuser, Reihenendhäuser und Doppelhaushälften haben meist ausreichend Vergleichspreise in der Region, sodass das Vergleichswertverfahren zuverlässig angewandt werden kann.
Für unbebaute Grundstücke bildet das Vergleichswertverfahren die Grundlage zur Ableitung der Bodenrichtwerte — und liefert die belastbarste Bodenwertermittlung.
Bei Wohnimmobilien mit guter Vergleichsdatenlage ermöglicht das Vergleichswertverfahren eine präzise und gerichtsübliche Wertermittlung für familien- und erbrechtliche Zwecke.
Persönliche Besichtigung und vollständige Erfassung aller wertbeeinflussenden Merkmale: Lage, Größe, Baujahr, Ausstattungsstandard, Zustand, Grundriss, Ausrichtung, Stellplatz, Keller.
Auswertung der Kaufpreissammlungen des örtlichen Gutachterausschusses sowie ergänzender Transaktionsdatenbanken für den relevanten Teilmarkt und Bewertungsstichtag.
Bereinigung der Vergleichspreise um Unterschiede in Lage, Größe, Baujahr, Zustand und Ausstattung. Jede Anpassung wird nachvollziehbar begründet.
Aus dem bereinigten Preisband der Vergleichsobjekte wird der Vergleichswert abgeleitet. Ausreißer werden begründet ausgeschlossen oder gewichtet.
In Regionen mit geringer Kaufpreisdichte weichen wir auf ergänzende Datenquellen aus (überregionale Kaufpreissammlungen, Bewerberdatenbanken, veröffentlichte Transaktionen). Wenn das Vergleichswertverfahren aufgrund fehlender Daten nicht anwendbar ist, greifen wir auf Sachwert- oder Ertragswertverfahren zurück und begründen dies im Gutachten.
Nein. Das Vergleichswertverfahren basiert ausschließlich auf tatsächlichen Kaufpreisen aus den notariell beurkundeten Kauffällen — nicht auf Angebotspreisen aus Immobilienportalen. Angebotspreise können ergänzend zur Plausibilisierung herangezogen werden, sind aber keine normierten Vergleichswerte.
Ein Vergleichswert ist nur so gut wie seine Datenbasis — und die hole ich direkt beim Gutachterausschuss.
