Sie brauchen eine belastbare Wertermittlung für eine Immobilie in Dachau? Ich erstelle Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und den Vorgaben der ImmoWertV, Kurzgutachten für den privaten Bedarf sowie Gutachten zur Restnutzungsdauer, zum Mietwert und zum Beleihungswert.
Dachau liegt rund 20 Kilometer nordwestlich von München an der Amper. Die S-Bahn-Linie S2 erreicht den Münchner Hauptbahnhof in gut zwanzig Minuten, die A8 nach Stuttgart und die A92 binden nach Norden an. Die Altstadt liegt auf einem Höhenrücken über dem Amperta1 und bildet einen eigenen Teilmarkt.
Das prägt den Markt: Die Nachfrage kommt zu einem erheblichen Teil aus dem Ballungsraum, und die Preise folgen dieser Nähe, ohne das Münchner Niveau zu erreichen.
Innerhalb der Stadt sind die Unterschiede deutlich. Die Altstadt auf dem Hügel mit ihrem historischen Bestand, die gewachsenen Wohnlagen ringsum und die jüngeren Baugebiete am Rand bilden eigene Teilmärkte. Wer den Wert einer Immobilie in Dachau bestimmen will, muss diese Lagen auseinanderhalten — der Blick auf einen Durchschnittswert für das Stadtgebiet führt in die Irre.
Marktstruktur
Grundlage jeder Wertermittlung sind die Daten des zuständigen Gutachterausschusses. Der Gutachterausschuss des Landkreises Dachau führt nach § 195 BauGB die Kaufpreissammlung, ermittelt daraus die Bodenrichtwerte und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht mit Umsatzzahlen, Preisentwicklung und den erforderlichen Daten — Liegenschaftszinssätze, Sachwert- und Vergleichsfaktoren. Die Bodenrichtwerte sind über den Kartendienst des Freistaats kostenfrei einsehbar; Kaufpreissammlung und Grundstücksmarktbericht führt der Ausschuss selbst.
Diese Daten gelten jeweils für das Gebiet des Ausschusses. Das ist der Grund, weshalb sich ein Wert nicht aus dem Nachbarkreis ableiten lässt: Dort gilt eine andere Kaufpreissammlung, ein anderer Liegenschaftszinssatz und ein anderer Stichtag. Wer mit bundesweiten Durchschnittswerten rechnet, verfehlt beides.
Lage und Teilmärkte in Dachau
Angrenzende Gebiete
Die Datengrundlage endet an der Gebietsgrenze — jenseits davon gelten ein anderer Gutachterausschuss, eine andere Kaufpreissammlung und eigene Bodenrichtwerte. Für Objekte in der Nachbarschaft finden Sie die zuständige Stelle hier:
Welches Verfahren passt hier?
In den größeren Gemeinden reicht die Kaufpreissammlung für das Vergleichswertverfahren; in kleineren Orten kommen oft zu wenige Kauffälle je Jahr zusammen, sodass das Sachwertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser den tragfähigeren Weg darstellt. Bei vermieteten Objekten und gemischt genutzten Anwesen ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Welches Verfahren gewählt wird, ist im Gutachten zu begründen — nicht umgekehrt.
Welches Gutachten brauchen Sie?
Für Finanzamt, Gericht und Bank ist das Verkehrswertgutachten das richtige Format. Geht es um eine private Entscheidung — Verkaufspreis, Erbauseinandersetzung, Modernisierung —, genügt häufig das Kurzgutachten zum Festpreis. Für eine höhere Abschreibung kommt das Restnutzungsdauer-Gutachten in Betracht, für Miethöhe und Mieterhöhung das Mietwertgutachten.
Der Standort in Zahlen
Dachau gehört zum Landkreis Dachau mit insgesamt 157.813 Einwohnern in 17 Gemeinden. Zuständig für die Bodenrichtwerte ist damit der Gutachterausschuss des Landkreises, nicht die Stadt selbst — die Kaufpreissammlung wird auf Kreisebene geführt. Wie sich die Gemeinden im Kreis zueinander verhalten, zeigt die Karte oben.
