Sie brauchen eine belastbare Wertermittlung für eine Immobilie in Grünwald? Ich erstelle Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und den Vorgaben der ImmoWertV, Kurzgutachten für den privaten Bedarf sowie Gutachten zur Restnutzungsdauer, zum Mietwert und zum Beleihungswert.
Grünwald liegt südlich von München am Isarhochufer und zählt zu den teuersten Wohnlagen Deutschlands. Die Tram 25 bindet den Ort an das Münchner Netz an; geprägt ist er von großzügigen Grundstücken, altem Baumbestand und einer Bebauung, die über Jahrzehnte planerisch eng geführt wurde.
Genau das macht die Bewertung anspruchsvoll. In einem Markt mit wenigen Kauffällen im Jahr und einer Preisspanne, die innerhalb weniger Straßen erheblich auseinandergeht, trägt die schlichte Ableitung aus dem Bodenrichtwert nicht. Gefragt ist die Herleitung aus vergleichbaren Fällen, ergänzt um die planungsrechtlichen Möglichkeiten des einzelnen Grundstücks.
Was in Grünwald wertrelevant ist
Grundstückszuschnitt und Baurecht. Mindestgrundstücksgrößen, Festsetzungen zur Bauweise und Vorgaben zur Ortsgestaltung begrenzen, was errichtet werden darf. Zwei benachbarte Grundstücke können darin unterschiedlich behandelt sein.
Dünne Vergleichsdatenlage. Wenige Verkäufe pro Jahr bei hoher Streuung: Der Vergleichswert braucht hier sorgfältig ausgewählte Fälle und eine offengelegte Anpassung, sonst wird er beliebig.
Isarhang, Wald und Ortslage. Die Lagen zum Hang, zum Waldrand und zur Ortsmitte bilden eigene Teilmärkte. Der Blick, der Zuschnitt und die Erschließung wirken hier stärker als die reine Grundstücksfläche.
Objektindividuelle Ausstattung. Bei Objekten dieser Preisklasse trägt die Ausstattung einen erheblichen Wertanteil. Sie ist gesondert zu würdigen und nicht über Durchschnittskosten abzubilden.
Marktstruktur
Grundlage jeder Wertermittlung sind die Daten des zuständigen Gutachterausschusses. Der Gutachterausschuss des Landkreises München führt nach § 195 BauGB die Kaufpreissammlung, ermittelt daraus die Bodenrichtwerte und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht mit Umsatzzahlen, Preisentwicklung und den erforderlichen Daten — Liegenschaftszinssätze, Sachwert- und Vergleichsfaktoren.
Diese Daten gelten jeweils für das Gebiet des Ausschusses. Das ist der Grund, weshalb sich ein Wert nicht aus dem Nachbarkreis ableiten lässt: Dort gilt eine andere Kaufpreissammlung, ein anderer Liegenschaftszinssatz und ein anderer Stichtag. Wer mit bundesweiten Durchschnittswerten rechnet, verfehlt beides.
Lage und Teilmärkte in Grünwald
Angrenzende Gebiete
Die Datengrundlage endet an der Gebietsgrenze — jenseits davon gelten ein anderer Gutachterausschuss, eine andere Kaufpreissammlung und eigene Bodenrichtwerte. Für Objekte in der Nachbarschaft finden Sie die zuständige Stelle hier:
Zuständiger Gutachterausschuss
Für Grünwald ist der Gutachterausschuss des Landkreises München zuständig. Er ermittelt die Bodenrichtwerte, führt die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht. Verbindliche Auskünfte zu den Bodenrichtwerten erteilt ausschließlich er; für Ihr Gutachten hole ich die maßgeblichen Werte dort ein.
Welches Verfahren passt hier?
Wo genügend Kauffälle vorliegen, trägt das Vergleichswertverfahren; bei Ein- und Zweifamilienhäusern in dünner besetzten Teilmärkten ist das Sachwertverfahren der tragfähigere Weg. Bei vermieteten Objekten und gemischt genutzten Anwesen ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Welches Verfahren gewählt wird, ist im Gutachten zu begründen — nicht umgekehrt.
Welches Gutachten brauchen Sie?
Für Finanzamt, Gericht und Bank ist das Verkehrswertgutachten das richtige Format. Geht es um eine private Entscheidung, genügt häufig das Kurzgutachten zum Festpreis. Für eine höhere Abschreibung kommt das Restnutzungsdauer-Gutachten in Betracht, für Miethöhe und Mieterhöhung das Mietwertgutachten.
In der Nachbarschaft bin ich regelmäßig in Lkr. München, München und Ottobrunn im Einsatz.
Der Standort in Zahlen
Grünwald gehört zum Landkreis München mit insgesamt 359.410 Einwohnern in 29 Gemeinden. Zuständig für die Bodenrichtwerte ist damit der Gutachterausschuss des Landkreises, nicht die Gemeinde selbst — die Kaufpreissammlung wird auf Kreisebene geführt. Wie sich die Gemeinden im Kreis zueinander verhalten, zeigt die Karte oben.
