Sie brauchen eine belastbare Wertermittlung für eine Immobilie im Landkreis Eichstätt? Ich erstelle Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und den Vorgaben der ImmoWertV, Kurzgutachten für den privaten Bedarf sowie Gutachten zur Restnutzungsdauer, zum Mietwert und zum Beleihungswert.
Der Landkreis erstreckt sich vom Naturpark Altmühltal bis an den Rand von Ingolstadt. Gaimersheim und Kösching gehören zum unmittelbaren Ingolstädter Umland, Eichstätt und Beilngries sind vom Altmühltal und seiner historischen Bausubstanz geprägt.
Was hier wertrelevant ist
Denkmalschutz im Altmühltal. In den historischen Ortskernen stehen viele Gebäude unter Denkmalschutz oder in Ensembleschutzbereichen. Das betrifft Sanierungsaufwand, Nutzbarkeit und steuerliche Behandlung gleichermaßen.
Ingolstädter Umland. Die nördlich an Ingolstadt grenzenden Gemeinden folgen einer anderen Preislogik als das Altmühltal. Der Kreismittelwert bildet keinen der beiden Teilmärkte ab.
Naturpark und Bauleitplanung. Im Naturpark Altmühltal begrenzen naturschutzrechtliche Festsetzungen die bauliche Nutzbarkeit. Sie sind objektbezogen zu prüfen.
Marktstruktur
Grundlage jeder Wertermittlung sind die Daten des zuständigen Gutachterausschusses. Der Gutachterausschuss des Landkreises Eichstätt führt nach § 195 BauGB die Kaufpreissammlung, ermittelt daraus die Bodenrichtwerte und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht mit Umsatzzahlen, Preisentwicklung und den erforderlichen Daten — Liegenschaftszinssätze, Sachwert- und Vergleichsfaktoren. Die Bodenrichtwerte sind über den Kartendienst des Freistaats kostenfrei einsehbar; Kaufpreissammlung und Grundstücksmarktbericht führt der Ausschuss selbst.
Diese Daten gelten jeweils für das Gebiet des Ausschusses. Das ist der Grund, weshalb sich ein Wert nicht aus dem Nachbarkreis ableiten lässt: Dort gilt eine andere Kaufpreissammlung, ein anderer Liegenschaftszinssatz und ein anderer Stichtag. Wer mit bundesweiten Durchschnittswerten rechnet, verfehlt beides.
Lage und Teilmärkte im Landkreis Eichstätt
Die Lage des Grundstücks innerhalb des Gebiets lässt sich in der Karte nachvollziehen.
Angrenzende Gebiete
Die Datengrundlage endet an der Gebietsgrenze — jenseits davon gelten ein anderer Gutachterausschuss, eine andere Kaufpreissammlung und eigene Bodenrichtwerte. Für Objekte in der Nachbarschaft finden Sie die zuständige Stelle hier:
Welches Verfahren passt hier?
In den größeren Gemeinden reicht die Kaufpreissammlung für das Vergleichswertverfahren; in kleineren Orten kommen oft zu wenige Kauffälle je Jahr zusammen, sodass das Sachwertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser den tragfähigeren Weg darstellt. Bei vermieteten Objekten und gemischt genutzten Anwesen ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Welches Verfahren gewählt wird, ist im Gutachten zu begründen — nicht umgekehrt.
Welches Gutachten brauchen Sie?
Für Finanzamt, Gericht und Bank ist das Verkehrswertgutachten das richtige Format. Geht es um eine private Entscheidung — Verkaufspreis, Erbauseinandersetzung, Modernisierung —, genügt häufig das Kurzgutachten zum Festpreis. Für eine höhere Abschreibung kommt das Restnutzungsdauer-Gutachten in Betracht, für Miethöhe und Mieterhöhung das Mietwertgutachten.
Eine Übersicht über alle Gebiete mit eigener Seite finden Sie unter Immobilienbewertung vor Ort.
Der Landkreis in Zahlen
Die größten Gemeinden sind Eichstätt (13.867), Gaimersheim (12.436), Beilngries (10.282), Kösching (9.994) und Großmehring (7.621). Zwischen der größten und der kleinsten Gemeinde liegt etwa das 11-Fache an Einwohnern — ein Hinweis darauf, wie unterschiedlich die Teilmärkte innerhalb des Landkreises sind. Wer den Wert einer Immobilie hier bestimmen will, kommt mit einem Durchschnitt für das gesamte Kreisgebiet nicht weit; die Karte oben zeigt die Gemeinden nach ihrer Entfernung zum nächsten Oberzentrum.
