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Ortsübliche Vergleichsmiete · § 558 BGB

Mietwertgutachten

Das Mietwertgutachten ermittelt die ortsübliche Vergleichsmiete Ihrer Immobilie — als rechtssicherer Nachweis für Mieterhöhungen, Modernisierungszuschläge, Ertragswertberechnungen und Gerichtsverfahren.


Ablauf ansehen

Ab  € netto

§ 558 BGB konform

Gerichtsverwertbar

Bundesweit

Die ortsübliche Vergleichsmiete — sachverständig ermittelt

Die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ist der Maßstab für die zulässige Wohnraummiete in Deutschland. Sie bestimmt, wie hoch die Miete erhöht werden darf, welcher Modernisierungsanteil umgelegt werden kann und welchen Mietertrag eine Immobilie nachhaltig erzielt.

Das Mietwertgutachten ermittelt die marktübliche Nettokaltmiete für Ihre Immobilie auf Basis eines Sachverständigenvergleichs — methodisch korrekt, nachvollziehbar dokumentiert und vor Gericht verwertbar.

Das Mietwertgutachten umfasst:

  • ✓Persönliche Besichtigung der Wohnung / des Objekts
  • ✓Analyse Mietspiegel, Mietdatenbank & Vergleichsmieten
  • ✓Merkmalsanpassungen (Lage, Ausstattung, Zustand)
  • ✓Schriftliches Gutachten mit Mietwertangabe
  • ✓Verwendbar bei Gericht & im Mieterhöhungsverfahren

Mietwert · § 558 BGB

Mietwertgutachten

 €netto zzgl. 19 % MwSt. · ab Festpreis
  • Persönliche Besichtigung
  • Mietspiegel & Vergleichsdaten
  • § 558 BGB-konform
  • Gerichtsverwertbar
  • 7–10 Werktage Lieferzeit


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Wann benötigen Sie ein Mietwertgutachten?

Das Mietwertgutachten ist in allen Situationen unverzichtbar, in denen der Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtlich relevant ist.

Mieterhöhungsverlangen

Für eine wirksame Mieterhöhung nach § 558 BGB müssen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete nachweisen — durch Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten.

Modernisierungsumlage

Bei Modernisierungen gilt die Kappungsgrenze: die erhöhte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10% übersteigen. Ein Mietwertgutachten schützt vor Kappung.

Mietrechtsstreit vor Gericht

Im Rechtsstreit über Miethöhe, Untervermietung oder Mietminderung ist das Sachverständigengutachten das stärkste Beweismittel zur Bestimmung der ortsüblichen Miete.

Ertragswertermittlung

Für die Berechnung des Ertragswerts einer Immobilie wird die nachhaltige Miete benötigt. Das Mietwertgutachten liefert diese Grundlage für Wertermittlung und Ankaufskalkulation.

Kauf & Ankaufsprüfung

Vor dem Kauf einer vermieteten Immobilie zeigt das Mietwertgutachten, ob die bestehende Miete der Marktmiete entspricht — oder ob Mieterhöhungspotenzial vorhanden ist.

Gewerberaum & Indexmiete

Für gewerbliche Mietverhältnisse und Mietanpassungsklauseln bei Indexmieten bildet das Mietwertgutachten die objektive Grundlage für Vertragsverhandlungen.

Ablauf des Mietwertgutachtens

01
Besichtigung & Merkmalserfassung

Persönliche Besichtigung der Wohnung oder des Objekts mit vollständiger Erfassung aller mietwertrelevanten Merkmale: Lage, Größe, Ausstattungsstandard, Zustand, Baujahr, Energiestandard.

02
Mietspiegel- & Datenbankauswertung

Auswertung des qualifizierten Mietspiegels (soweit vorhanden) und ergänzender Vergleichsdaten: Mietdatenbanken, Inserate, dokumentierte Vergleichswohnungen.

03
Vergleichsmieten & Anpassungen

Selektion geeigneter Vergleichswohnungen und Anpassung für Unterschiede in Lage, Ausstattung, Größe und Zustand. Ableitung des Mietwerts aus dem Vergleichsfeld.

04
Gutachten & Übergabe

Schriftliches Mietwertgutachten mit vollständiger Dokumentation. Lieferung als PDF und gebundenes Exemplar in 7–10 Werktagen nach Besichtigung.

Häufige Fragen zum Mietwertgutachten

Reicht der Mietspiegel nicht als Nachweis?+

Der qualifizierte Mietspiegel (§ 558d BGB) ist ein anerkanntes Instrument — aber er ist nicht in allen Gemeinden vorhanden und deckt oft keine Spezialfälle ab (Sonderausstattung, Lage, Baujahr außerhalb der Tabelle). Ein Sachverständigengutachten ist die stärkste und angreifungsresistenteste Form des Mietwertsnachweises, insbesondere vor Gericht.

Gilt das Gutachten auch für Gewerbemieten?+

Ja. Ich erstelle Mietwertgutachten sowohl für Wohnraum als auch für Gewerbeimmobilien (Büro, Einzelhandel, Praxen). Bei Gewerbemieten gelten andere Vergleichsdatenbanken und Marktmechanismen — die methodische Basis ist jedoch dieselbe.

Kann der Mieter das Gutachten anfechten?+

Ein methodisch korrektes Sachverständigengutachten ist das schlagkräftigste Beweismittel im Mietrechtsstreit. Das Gericht kann zwar ein eigenes Gutachten in Auftrag geben, folgt in der Praxis jedoch häufig einem sorgfältig erstellten Parteigutachten. Ich erstelle das Gutachten so, dass es einer gerichtlichen Überprüfung standhält.

Mietwertgutachten anfragen

Ich ermittle die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Immobilie — rechtssicher, gerichtsverwertbar und zu einem transparenten Festpreis.

  • Ab  € nettoInkl. Besichtigung, Marktanalyse und schriftlichem Gutachten – netto zzgl. 19 % MwSt.
  • § 558 BGB-konformStärkstes Beweismittel im Mieterhöhungsverfahren
  • Wohn- & GewerbemieteAlle Nutzungsarten, bundesweit

Die ortsübliche Miete ist keine Meinung — sie ist ein sachverständig ermittelter Wert, der vor Gericht Bestand hat.

Tobias Streckel

Tobias Streckel
Immobilien-Sachverständiger


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