Sie brauchen eine belastbare Wertermittlung für eine Immobilie im Landkreis München? Ich erstelle Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und den Vorgaben der ImmoWertV, Kurzgutachten für den privaten Bedarf sowie Gutachten zur Restnutzungsdauer, zum Mietwert und zum Beleihungswert.
Der Landkreis legt sich als Ring um die Landeshauptstadt — und ist alles andere als homogen. Zwischen den Villenlagen im Süden, den Forschungs- und Gewerbestandorten im Norden und den gewachsenen Wohngemeinden im Osten liegen erhebliche Niveauunterschiede. Die Gemeindegrenze ist dabei oft die schärfere Trennlinie als die Entfernung zur Stadt.
Was im Landkreis wertrelevant ist
Süden. Grünwald, Pullach und Straßlach-Dingharting bilden das obere Ende des Marktes. Große Grundstücke, restriktive Bebauungspläne und ein sehr dünner Angebotsmarkt führen dazu, dass einzelne Kauffälle das Bild verzerren können — die Auswahl der Vergleichsfälle ist hier die eigentliche gutachterliche Leistung.
Norden. Garching und Ismaning sind durch den Forschungscampus, Gewerbe- und Medienstandorte geprägt. Neben dem Wohnmarkt gibt es einen eigenständigen Markt für Gewerbe- und Sonderimmobilien mit eigener Preislogik.
Osten und Südosten. Haar, Ottobrunn, Unterhaching und Neubiberg leben von der S-Bahn-Anbindung. Die fußläufige Erreichbarkeit der Station ist in diesen Teilmärkten eines der stärksten wertbildenden Merkmale und gehört als Lagemerkmal sauber begründet ins Gutachten.
Innenbereich und Außenbereich. In den Randlagen der Gemeinden verläuft die Grenze zwischen § 34 BauGB und § 35 BauGB nicht immer dort, wo Eigentümer sie vermuten. Sie entscheidet über die Bebaubarkeit — und damit über den Bodenwert.
Marktstruktur
Grundlage jeder Wertermittlung sind die Daten des zuständigen Gutachterausschusses. Der Gutachterausschuss des Landkreises München führt nach § 195 BauGB die Kaufpreissammlung, ermittelt daraus die Bodenrichtwerte und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht mit Umsatzzahlen, Preisentwicklung und den erforderlichen Daten — Liegenschaftszinssätze, Sachwert- und Vergleichsfaktoren. Die Bodenrichtwerte sind beim Ausschuss gebührenpflichtig abrufbar; dort liegen auch Kaufpreissammlung und Grundstücksmarktbericht.
Diese Daten gelten jeweils für das Gebiet des Ausschusses. Das ist der Grund, weshalb sich ein Wert nicht aus dem Nachbarkreis ableiten lässt: Dort gilt eine andere Kaufpreissammlung, ein anderer Liegenschaftszinssatz und ein anderer Stichtag. Wer mit bundesweiten Durchschnittswerten rechnet, verfehlt beides.
Lage und Teilmärkte im Landkreis München
Die Karte zeigt die Gemeinden des Gebiets, abgestuft nach ihrer Entfernung zum nächsten Oberzentrum. Ein Antippen nennt die Angaben zur jeweiligen Gemeinde.
Angrenzende Gebiete
Die Datengrundlage endet an der Gebietsgrenze — jenseits davon gelten ein anderer Gutachterausschuss, eine andere Kaufpreissammlung und eigene Bodenrichtwerte. Für Objekte in der Nachbarschaft finden Sie die zuständige Stelle hier:
Zuständiger Gutachterausschuss
Für die Gemeinden des Landkreises ist der Gutachterausschuss des Landkreises München zuständig. Er ermittelt die Bodenrichtwerte, führt die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht. Diese Daten sind eine wesentliche Grundlage jeder ordnungsgemäßen Wertermittlung. Für das Gebiet der Landeshauptstadt gilt ein eigener Gutachterausschuss — siehe Immobilienbewertung München.
Welches Verfahren passt hier?
In den größeren Gemeinden reicht die Kaufpreissammlung für das Vergleichswertverfahren; in kleineren Orten kommen oft zu wenige Kauffälle je Jahr zusammen, sodass das Sachwertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser den tragfähigeren Weg darstellt. Bei vermieteten Objekten und gemischt genutzten Anwesen ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Welches Verfahren gewählt wird, ist im Gutachten zu begründen — nicht umgekehrt.
Welches Gutachten brauchen Sie?
Für Finanzamt, Gericht und Bank ist das Verkehrswertgutachten das richtige Format. Geht es um eine private Entscheidung — Verkaufspreis, Erbauseinandersetzung, Modernisierung —, genügt häufig das Kurzgutachten zum Festpreis. Für eine höhere Abschreibung kommt das Restnutzungsdauer-Gutachten in Betracht, für Miethöhe und Mieterhöhung das Mietwertgutachten.
Über den Landkreis hinaus bin ich regelmäßig in Ebersberg, Erding und Freising im Einsatz.
Der Landkreis in Zahlen
Die größten Gemeinden sind Unterschleißheim (31.009), Unterhaching (26.079), Haar (23.056), Ottobrunn (22.510) und Taufkirchen (18.176). Zwischen der größten und der kleinsten Gemeinde liegt etwa das 9-Fache an Einwohnern — ein Hinweis darauf, wie unterschiedlich die Teilmärkte innerhalb des Landkreises sind. Wer den Wert einer Immobilie hier bestimmen will, kommt mit einem Durchschnitt für das gesamte Kreisgebiet nicht weit; die Karte oben zeigt die Gemeinden nach ihrer Entfernung zum nächsten Oberzentrum.
