Aktuelle Preisindizes und Zinsdaten aus den amtlichen Statistiken der Deutschen Bundesbank und des Statistischen Bundesamtes – automatisch aktualisiert. Die Zeitreihen geben einen Überblick über die wesentlichen Marktbewegungen und dienen als Referenzgrundlage für sachkundige Immobilienbewertungen.
Gewerbeimmobilienpreise
Der Gewerbeimmobilienpreisindex der Deutschen Bundesbank (BBDR1) bildet Preisentwicklungen bei Büro-, Einzelhandels- und Mehrfamilienhausimmobilien in Deutschland ab. Basisjahr ist 2022; ein Wert unter 100 bedeutet, dass die Preise unter dem Niveau des Basisjahres liegen. Die Indizes werden geglättet ausgewiesen, um kurzfristige Transaktionsausreißer zu bereinigen.
Büro- und Einzelhandelsimmobilien stehen unter strukturellem Druck: Hybride Arbeitsmodelle reduzieren den Flächenbedarf je Beschäftigtem, der wachsende Online-Handel belastet stationäre Einzelhandelsflächen dauerhaft. Mehrfamilienhäuser entwickeln sich aufgrund der anhaltenden Wohnungsnachfrage stabiler.
Finanzierungsumfeld und Preisentwicklung
Der Effektivzinssatz für neue Wohnungsbaukredite mit 10-jähriger Zinsbindung bestimmt maßgeblich die Finanzierbarkeit von Immobilienerwerben. Die monatlich von der Bundesbank veröffentlichte Kennzahl reagiert direkt auf EZB-Leitzinsentscheidungen und beeinflusst damit Kaufnachfrage und Preisniveaus.
Der Verbraucherpreisindex (VPI) zeigt die allgemeine Inflationsrate und gibt Aufschluss darüber, in welchem Maß Kaufkraft und Baukostenentwicklung das Investitionsumfeld beeinflussen. Die gesonderte Betrachtung der Mietpreisentwicklung für Wohnraum – ausgewiesen als Veränderungsrate gegenüber dem Vorjahr – verdeutlicht, ob Mieteinnahmen mit dem allgemeinen Preisniveau Schritt halten.
Wohnimmobilienpreise im regionalen Vergleich – Eigentumswohnungen
Der Bundesbank-Index basiert auf tatsächlichen Transaktionspreisen und differenziert nach drei regionalen Gruppen: den sieben größten deutschen Städten (A-Städte: Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf), 127 weiteren Städten sowie Landkreisen und kreisfreien Städten. Abgebildet sind Neubauwohnungen im Erstbezug; die Zeitreihe reicht bis ins Jahr 2000 zurück.
Quelle: Deutsche Bundesbank
Die regionale Differenzierung ist für die Bewertungspraxis wesentlich: Marktanpassungsfaktoren können je nach Lage erheblich voneinander abweichen. Eine bundesweite Durchschnittszahl ist für sachverständige Zwecke in der Regel nicht geeignet – maßgeblich ist stets das konkrete Teilmarktsegment.
Wohnimmobilienpreise im regionalen Vergleich – Häuser
Für Häuser (Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser) bei Wiederbezug zeichnet die Deutsche Bundesbank nach demselben regionalen Dreierschema eine separate Zeitreihe auf. Bestandsobjekte hängen stärker von individuellen Lagefaktoren und Sanierungsständen ab als Erstbezüge – der Indexverlauf bildet daher die mittlere Marktentwicklung ab.
Quelle: Wohnimmobilienpreisindex Deutsche Bundesbank
Wohnimmobilienpreisindex nach Statistischem Bundesamt
Das Statistische Bundesamt erfasst Preisveränderungen für Wohnimmobilien quartalsweise und unterscheidet zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien. Die Methodik ist hedonisch: Qualitätsveränderungen der Objekte werden rechnerisch bereinigt, sodass der Index tatsächliche Preisänderungen unter sonst gleichen Bedingungen abbildet (Basisjahr: 2015). Als zweite, unabhängige Datenquelle ergänzt dieser Index die Bundesbank-Zeitreihen.
Quelle: Statistisches Bundesamt
Neubau- und Bestandspreise reagieren häufig unterschiedlich auf Marktveränderungen – anhaltend hohe Baukosten bremsen den Preisrückgang im Neubausegment, während Bestandsobjekte empfindlicher auf Zinsänderungen reagieren. Für die Bewertungspraxis empfiehlt sich daher eine getrennte Marktbeobachtung beider Segmente.
Gewerbeimmobilienpreisindex: Büro und Einzelhandel
Die Zeitreihe BBDR1 zeigt die Preisentwicklung für Büro- und Einzelhandelsimmobilien in Deutschland. Die geglätteten Quartalswerte ermöglichen eine Trendeinschätzung ohne Verzerrungen durch einzelne Großtransaktionen – ein Vorteil gegenüber angebotspreis-basierten Marktberichten.
Quelle: Deutsche Bundesbank
Im Ertragswertverfahren ist die Preisentwicklung gewerblicher Immobilien bei der Wahl des Liegenschaftszinssatzes und beim Ansatz der nachhaltigen Miete zu berücksichtigen. Phasen anhaltender Preiskorrektur signalisieren, dass der Markt strukturelle Risiken einpreist – diese können nicht allein durch Mietanpassungsklauseln aufgefangen werden.
Bauzinsen: Effektivzinssatz für Wohnungsbaukredite
Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht monatlich die effektiven Jahreszinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte. Der Effektivzinssatz für Neugeschäft mit anfänglicher Zinsbindung über 10 Jahre ist der meistbeachtete Referenzwert für langfristige Immobilienfinanzierungen.
Deutsche Bundesbank
Das Zinsniveau beeinflusst unmittelbar die Liegenschaftszinssätze im Ertragswertverfahren und die Diskontierungsraten im Discounted-Cashflow-Verfahren. Die historische Darstellung verdeutlicht, wie schnell und stark sich das Finanzierungsumfeld verändern kann – und warum der Bewertungsstichtag für die Wahl der Bewertungsparameter entscheidend ist.
Bedeutung für die sachverständige Immobilienbewertung
Die hier dargestellten Zeitreihen fließen auf folgende Weise in die Bewertungsarbeit ein:
- Marktanpassung im Vergleichswertverfahren: Vergleichstransaktionen aus vergangenen Zeiträumen müssen auf den Bewertungsstichtag indexiert werden. Preisindizes wie der Wohnimmobilienpreisindex der Bundesbank liefern dafür die empirische Grundlage.
- Liegenschaftszinssatz im Ertragswertverfahren: Das Zinsumfeld beeinflusst die Renditeerwartungen von Kapitalanlegern und damit mittelbar die Liegenschaftszinssätze, mit denen nachhaltige Reinerträge kapitalisiert werden.
- Nachhaltige Miete: Die aktuelle Mietpreisentwicklung unterstützt die Plausibilisierung des angesetzten Mietertrags und gibt Hinweise auf die erwartete Mietentwicklung im Betrachtungszeitraum.
- Marktanpassungsfaktor im Sachwertverfahren: Um den rechnerischen Sachwert in einen marktgerechten Verkehrswert zu überführen, wird ein Marktanpassungsfaktor angewendet – abgeleitet aus dem allgemeinen Marktgeschehen, das die Indizes abbilden.