Steuerersparnis in einer Minute
AfA-Rechner
Verschaffen Sie sich einen ersten Eindruck, welchen jährlichen Liquiditätsvorteil eine kürzere Restnutzungsdauer für Ihre Immobilie bedeuten kann. Die Berechnung ist eine überschlägige Orientierung — kostenlos und unverbindlich, inklusive PDF-Auswertung.
Unverbindliche Orientierungshilfe und keine steuerliche Beratung
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kann Ihre jährliche Abschreibung deutlich erhöhen — und damit Ihre Steuerlast als Immobilieninvestor dauerhaft senken. Berechnen Sie hier, wie viel Sie gegenüber der gesetzlichen AfA zusätzlich sparen können.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Rechner dient der unverbindlichen Orientierung und ersetzt keine steuerliche Beratung.
bedarf10–20 J. Altbau20–30 J. Bestand30–40 J. Modernisiert40–47 J. Neubau47–50 J.
| Jahr | AfA gesetzl. | Buchwert gesetzl. | AfA Gutachten | Buchwert Gutachten | Ersparnis |
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Häufige Fragen zur AfA-Berechnung
Was ist die AfA — und warum lohnt sie sich für Immobilieninvestoren?
Die AfA (Abschreibung für Abnutzung) ist ein steuerlicher Vorteil: Das Finanzamt erkennt an, dass Gebäude mit der Zeit an Wert verlieren, und erlaubt Ihnen, diesen Wertverlust jährlich als Werbungskosten abzusetzen. Nach § 7 Abs. 4 EStG können Sie pauschal 2 % des Gebäudewerts pro Jahr steuerlich geltend machen. Das reduziert Ihr steuerpflichtiges Einkommen — und damit Ihre Steuerlast — dauerhaft über die gesamte Abschreibungsdauer.
Warum kann ich mit einem Gutachten mehr abschreiben als die gesetzlichen 2 %?
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt eine höhere AfA, wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes nachweislich kürzer ist als die pauschalen 50 Jahre. Ein Sachverständigengutachten erbringt genau diesen Nachweis — und das Finanzamt muss ihn anerkennen (BFH, Urteil v. 28.07.2021). Je kürzer die gutachterlich ermittelte Restnutzungsdauer, desto höher der individuelle AfA-Satz: Bei 25 Jahren RND beispielsweise 4 % statt 2 % p. a.
Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreis und AfA-Basis (Gebäudewert)?
Nicht der gesamte Kaufpreis ist abschreibbar. Das Finanzamt unterscheidet zwei Anteile:
- Gebäudeanteil → abschreibbar (Gebäude nutzt sich ab)
- Grundstücksanteil → nicht abschreibbar (Boden verliert nicht an Wert)
Der Grundstücksanteil hängt stark von der Lage ab: In Großstädten oft 40–60 %, auf dem Land typisch 10–20 %. Unser Rechner ermittelt daraus automatisch Ihre persönliche AfA-Basis.
Was kostet ein Restnutzungsdauer-Gutachten — und wann amortisiert es sich?
Die Gutachtenkosten liegen je nach Objektwert typisch zwischen 500 € und 3.000 €. Entscheidend: Die Kosten sind selbst als Werbungskosten steuerlich absetzbar. Als Faustregel gilt — lohnenswert, wenn die jährliche Mehrersparnis gegenüber der gesetzlichen AfA die Gutachtenkosten innerhalb von 2–4 Jahren übersteigt. Unser Rechner zeigt Ihnen die Amortisationszeit direkt im Ergebnis an.
Für welche Immobilien eignet sich ein Gutachten besonders?
Ein Gutachten lohnt sich besonders bei:
- Gebäuden mit Baujahr vor 1990
- Immobilien mit erkennbarem Sanierungsbedarf oder -rückstand
- Höheren Kaufpreisen mit großem Gebäudeanteil
- Einem persönlichen Steuersatz ab ca. 35 %
Bei Neubauten (Baujahr nach 2000) und geringen Kaufpreisen ist der Vorteil oft gering — hier lohnt sich ein Gutachten seltener.
Wie lange gilt der erhöhte AfA-Satz?
Genau so lange, wie die im Gutachten festgestellte Restnutzungsdauer andauert. Beträgt die RND laut Gutachten z. B. 28 Jahre, können Sie 28 Jahre lang den höheren AfA-Satz ansetzen — danach ist der Gebäudewert vollständig steuerlich abgeschrieben. Das Gutachten wird einmalig beim Finanzamt eingereicht und gilt für alle Folgejahre.
Ersetzt dieser Rechner ein Sachverständigengutachten oder eine Steuerberatung?
Nein. Der Rechner dient ausschließlich der unverbindlichen Orientierung. Er berechnet keine rechtlich verbindliche AfA-Grundlage und berücksichtigt keine individuellen steuerlichen Besonderheiten. Alle Angaben ohne Gewähr. Für eine verlässliche Steueroptimierung empfehlen wir die Beratung durch einen Steuerberater sowie die Erstellung eines Sachverständigengutachtens nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen.
Jetzt Gutachten anfragenErgebnis vielversprechend?
Wir prüfen kostenlos, ob sich ein RND-Gutachten für Ihr Objekt lohnt — und erstellen bei positivem Ergebnis das BFH-konforme Sachverständigengutachten für das Finanzamt.
Unverbindliche Orientierungshilfe — ersetzt keine steuerliche Beratung.