Sie brauchen eine belastbare Wertermittlung für eine Immobilie im Landkreis Rottal-Inn? Ich erstelle Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und den Vorgaben der ImmoWertV, Kurzgutachten für den privaten Bedarf sowie Gutachten zur Restnutzungsdauer, zum Mietwert und zum Beleihungswert.
Der Landkreis liegt zwischen Rott und Inn an der Grenze zu Oberösterreich. Bad Birnbach gehört zum niederbayerischen Bäderdreieck; der übrige Kreis ist landwirtschaftlich geprägt.
Was hier wertrelevant ist
Kur- und Bäderorte. In Bad Birnbach und Umgebung besteht ein eigener Markt für Ferien- und Kurimmobilien mit eigener Ertragslogik. Für Anlageobjekte sind Nutzungsbindungen und Betreiberverträge zu prüfen.
Grenzlage. Die Nähe zu Oberösterreich wirkt auf Arbeitsmarkt und Nachfrage und ist über die Marktanpassung zu erfassen.
Hofstellen. Landwirtschaftliche Anwesen erfordern eine getrennte Betrachtung von Wohnteil, Wirtschaftsgebäuden und Flächen.
Marktstruktur
Grundlage jeder Wertermittlung sind die Daten des zuständigen Gutachterausschusses. Der Gutachterausschuss des Landkreises Rottal-Inn führt nach § 195 BauGB die Kaufpreissammlung, ermittelt daraus die Bodenrichtwerte und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht mit Umsatzzahlen, Preisentwicklung und den erforderlichen Daten — Liegenschaftszinssätze, Sachwert- und Vergleichsfaktoren. Die Bodenrichtwerte sind über den Kartendienst des Freistaats kostenfrei einsehbar; Kaufpreissammlung und Grundstücksmarktbericht führt der Ausschuss selbst.
Diese Daten gelten jeweils für das Gebiet des Ausschusses. Das ist der Grund, weshalb sich ein Wert nicht aus dem Nachbarkreis ableiten lässt: Dort gilt eine andere Kaufpreissammlung, ein anderer Liegenschaftszinssatz und ein anderer Stichtag. Wer mit bundesweiten Durchschnittswerten rechnet, verfehlt beides.
Lage und Teilmärkte im Landkreis Rottal-Inn
Die Lage des Grundstücks innerhalb des Gebiets lässt sich in der Karte nachvollziehen.
Angrenzende Gebiete
Die Datengrundlage endet an der Gebietsgrenze — jenseits davon gelten ein anderer Gutachterausschuss, eine andere Kaufpreissammlung und eigene Bodenrichtwerte. Für Objekte in der Nachbarschaft finden Sie die zuständige Stelle hier:
Welches Verfahren passt hier?
In den größeren Gemeinden reicht die Kaufpreissammlung für das Vergleichswertverfahren; in kleineren Orten kommen oft zu wenige Kauffälle je Jahr zusammen, sodass das Sachwertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser den tragfähigeren Weg darstellt. Bei vermieteten Objekten und gemischt genutzten Anwesen ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Welches Verfahren gewählt wird, ist im Gutachten zu begründen — nicht umgekehrt.
Welches Gutachten brauchen Sie?
Für Finanzamt, Gericht und Bank ist das Verkehrswertgutachten das richtige Format. Geht es um eine private Entscheidung — Verkaufspreis, Erbauseinandersetzung, Modernisierung —, genügt häufig das Kurzgutachten zum Festpreis. Für eine höhere Abschreibung kommt das Restnutzungsdauer-Gutachten in Betracht, für Miethöhe und Mieterhöhung das Mietwertgutachten.
Eine Übersicht über alle Gebiete mit eigener Seite finden Sie unter Immobilienbewertung vor Ort.
Der Landkreis in Zahlen
Die größten Gemeinden sind Eggenfelden (14.439), Pfarrkirchen (13.694), Simbach (10.521), Arnstorf (7.548) und Gangkofen (6.473). Zwischen der größten und der kleinsten Gemeinde liegt etwa das 17-Fache an Einwohnern — ein Hinweis darauf, wie unterschiedlich die Teilmärkte innerhalb des Landkreises sind. Wer den Wert einer Immobilie hier bestimmen will, kommt mit einem Durchschnitt für das gesamte Kreisgebiet nicht weit; die Karte oben zeigt die Gemeinden nach ihrer Entfernung zum nächsten Oberzentrum.
