AfA-Rechner — Abschreibungsvorteil berechnen

Unverbindliche Orientierungshilfe und keine steuerliche Beratung

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kann Ihre jährliche Abschreibung erhöhen und damit Ihre Steuerlast in den Folgejahren senken. Berechnen Sie hier, wie sich eine kürzere Restnutzungsdauer gegenüber der gesetzlichen AfA auswirken kann. Die Gesamtabschreibung bleibt gleich, sie wird vorgezogen.

Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Rechner dient der unverbindlichen Orientierung und ersetzt keine steuerliche Beratung.

Kauf & Nebenkosten

Kaufpreis

EUR

50.00020 Mio. EUR

Bundesland (Grunderwerbsteuer) Sätze nach § 11 Abs. 1 GrEStG i. V. m. Art. 105 Abs. 2a S. 2 GG (Stand 2026).

Notar & Grundbuch 2,0 % Notar + Grundbucheintragung — typisch 1,5–2,5 % des Kaufpreises

0 %5 %

Maklercourtage 3,57 % Üblich 3,57 % je Seite (inkl. MwSt.) — in manchen Fällen 0 %

0 %8 %

Übergabedatum (Besitz-Nutzen-Lasten Übergang) 01.2024

Jan 2000

Objekt

Baujahr (Fertigstellung) 1985 (41 J.) Maßgeblich für den gesetzlichen AfA-Satz ist das Jahr der Fertigstellung (§ 7 Abs. 4 S. 1 EStG): vor 1925 → 2,5 % · 1925–2022 → 2 % · ab 2023 → 3 %. Ein fiktives „wirtschaftliches Baujahr" ändert den gesetzlichen Satz nicht. Die 3 % ab 2023 gelten nur für Wohngebäude; Nichtwohngebäude im Betriebsvermögen (Bauantrag nach dem 31.03.1985) unabhängig vom Baujahr 3 % (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG). Der Rechner ist auf vermietete Wohnimmobilien im Privatvermögen ausgelegt.

19002026

Grundstücksanteil 20 % Nur der Gebäudeanteil (= 100 % minus Grundstücksanteil) ist steuerlich abschreibbar.

0 %80 %

Ländlich5–15 % Vorort15–25 % Stadt25–40 % Innenstadt40–60 % Bestlage60–80 %

Steuer & Gutachten

Einkommensteuersatz 42 % 42 % Spitze Ihr persönlicher Grenzsteuersatz (§ 32a EStG), ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer (diese sinken ggf. zusätzlich). Je höher der Satz, desto größer die Steuerentlastung durch AfA.

14 % 45 %

Restnutzungsdauer (Gutachten)

Gutachterlich ermittelte Restnutzungsdauer 28 Jahre Je kürzer die RND, desto höher Ihr AfA-Satz (100 % ÷ RND). Nur eine RND unterhalb der gesetzlich typisierten Nutzungsdauer (50 / 40 / 33 Jahre) führt zu einer höheren AfA (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG); bei zurückliegendem Kauf zählt die ab Anschaffung verbleibende gesetzliche Nutzungsdauer (§ 11c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 EStDV). Modernisierungen verlängern die RND (§ 4 Abs. 3 i. V. m. Anlage 2 ImmoWertV). Ein Gutachter ermittelt den genauen Wert.

10 J.49 J.

Sanierungs-
bedarf10–20 J. Altbau20–30 J. Bestand30–40 J. Modernisiert40–49 J.

Gutachtenkosten —

Ergebnisse

Gebäudewert (AfA-Basis)

—

—

Steuerentlastung — gesetzl. AfA (2,00 % p.a.)

—

Steuerentlastung — mit Gutachten (Modellrechnung)

EUR / Jahr

—

—

in den ersten 10 Jahren

—

—

Kostenlose Vorprüfung

Gesetzlich Mit Gutachten

AfA-Satz — —

AfA-Bemessungsgrundlage — —

Jährl. AfA — —

Steuerentlastung / Jahr — —

Steuerentlastung 10 J. — —

Zusätzliche Steuerentlastung in den ersten 10 Jahren (Modellrechnung) —

Kaufpreisaufteilung

Kumulierte Steuerentlastung bis zum Ende der gesetzlichen Nutzungsdauer – der Vorsprung durch das Gutachten gleicht sich danach aus

Abschreibungsplan

Jahr	AfA gesetzl.	Buchwert gesetzl.	AfA Gutachten	Buchwert Gutachten	Vorsprung kumuliert
Eingaben vornehmen …

Ihren genauen Wert durch ein Gutachten ermitteln lassen Ein Restnutzungsdauer-Gutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann die tatsächliche Restnutzungsdauer Ihres Objekts gegenüber dem Finanzamt belegen und damit eine höhere AfA als die gesetzlichen 2 bis 3 % p. a. begründen (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG). Ob sie anerkannt wird, entscheidet das Finanzamt im Einzelfall.

Häufige Fragen zur AfA-Berechnung

Was ist die AfA?

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes auf seine Nutzungsdauer; der jährliche Betrag mindert als Werbungskosten Ihre Einkünfte aus Vermietung (§ 7 Abs. 4, § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 EStG). Nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG beträgt die lineare AfA 2 % des Gebäudewerts pro Jahr (Fertigstellung 1925–2022), 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925 (40 Jahre) und 3 % bei Fertigstellung ab 2023 (33 Jahre). Das mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen über die gesamte Abschreibungsdauer.

Warum kann ich mit einem Gutachten mehr abschreiben als den gesetzlichen AfA-Satz?

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt eine höhere AfA, wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes nachweislich kürzer ist als die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer (50, 40 bzw. 33 Jahre). Ein sachverständiges Gutachten kann diesen Nachweis tragen. Sie können sich jeder im Einzelfall geeigneten Darlegungsmethode bedienen; ein Bausubstanzgutachten ist nicht erforderlich, Finanzamt und Finanzgericht würdigen das Gutachten (BFH v. 28.07.2021 – IX R 25/19). Auch ein Gutachten auf Grundlage der ImmoWertV kann genügen, wenn es objektbezogen begründet ist (BFH v. 23.01.2024 – IX R 14/23; FG Münster v. 02.04.2025 – 14 K 654/23 E); der bloße Verweis auf die Modellwerte der ImmoWertV genügt nicht. Die engeren Anforderungen des BMF-Schreibens v. 22.02.2023 hat die Finanzverwaltung mit BMF-Schreiben v. 01.12.2025 aufgehoben. Je kürzer die gutachterlich ermittelte Restnutzungsdauer, desto höher der individuelle AfA-Satz: Bei 25 Jahren RND beispielsweise 4 % statt 2 % p. a. (100 % ÷ 25 Jahre).

Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreis und AfA-Basis (Gebäudewert)?

Nicht der gesamte Kaufpreis ist abschreibbar. Das Finanzamt unterscheidet zwei Anteile:

Gebäudeanteil → abschreibbar (Gebäude nutzt sich ab)
Grundstücksanteil → nicht abschreibbar (Boden verliert nicht an Wert)

Der Grundstücksanteil hängt stark von der Lage ab: ländlich typisch 5–15 %, Vororte 15–25 %, Städte 25–40 %, Innenstadtlagen 40–60 %, Bestlagen bis 80 %. Die Aufteilung erfolgt nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Boden und Gebäude (BFH v. 10.10.2000 – IX R 86/97). Unser Rechner ermittelt daraus automatisch Ihre persönliche AfA-Basis.

Was kostet ein Restnutzungsdauer-Gutachten?

Die Kosten hängen vom Bewertungsobjekt ab; nach der kostenlosen Vorprüfung erhalten Sie ein verbindliches Festhonorar. Bei vermieteten Objekten sind die Gutachtenkosten in der Regel als Werbungskosten abziehbar (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Der Rechner zeigt, nach welcher Zeit die jährliche Mehr-Entlastung die eingegebenen Gutachtenkosten erreicht – eine Modellrechnung, keine Zusage.

Für welche Immobilien kommt ein Gutachten besonders in Betracht?

Das Potenzial ist typischerweise am größten bei:

Wohngebäuden ab ca. 30 Jahren Gebäudealter ohne Kernsanierung
Immobilien mit erkennbarem Sanierungsbedarf oder -rückstand
Höheren Kaufpreisen mit großem Gebäudeanteil
Einem persönlichen Steuersatz ab ca. 35 %

Bei Neubauten (Baujahr nach 2000) und geringen Kaufpreisen ist der Effekt oft gering. Für ab 2023 fertiggestellte Gebäude gilt bereits der gesetzliche Satz von 3 % (33 Jahre); bei Baubeginn ab Oktober 2023 kann zudem die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG in Betracht kommen.

Ab welchem Gebäudealter kommt ein RND-Gutachten in Betracht?

Ein Gutachten wirkt nur, wenn die Restnutzungsdauer unter der gesetzlichen Nutzungsdauer liegt (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG). Bei Wohngebäuden legt die ImmoWertV eine Modell-Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren zugrunde (Anlage 1 ImmoWertV); ohne Modernisierung liegt die Restnutzungsdauer damit erst ab einem Gebäudealter von rund 30 Jahren unter 50 Jahren.

Wohngebäude, fertiggestellt 1925–2022 (gesetzlich 50 J., 2 %): ab ca. 30 Jahren Gebäudealter, spürbarer Effekt meist ab 35–40 Jahren
Fertigstellung vor 1925 (40 J., 2,5 %): fast immer, außer nach Kernsanierung
Fertigstellung ab 2023 (33 ⅓ J., 3 %): praktisch nie
Nichtwohngebäude im Betriebsvermögen (33 ⅓ J., 3 %): Bürogebäude (Modell-GND 60 J.) ab ca. 27 Jahren, Handels- und Lagergebäude (30–40 J.) deutlich früher

Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer (§ 4 Abs. 3 i. V. m. Anlage 2 ImmoWertV) und verschieben die Schwelle nach oben; nach einer Kernsanierung kommt ein Gutachten in der Regel nicht in Betracht. Die jährliche Mehr-AfA beträgt Gebäudewert × (1/RND − 1/50): Bei 300.000 EUR Gebäudeanteil und 30 Jahren RND sind das rund 4.000 EUR AfA mehr pro Jahr, bei 45 Jahren RND nur rund 670 EUR.

Wie lange gilt der erhöhte AfA-Satz?

Genau so lange, wie die im Gutachten festgestellte Restnutzungsdauer andauert. Beträgt die RND laut Gutachten z. B. 28 Jahre und erkennt das Finanzamt sie an, können Sie 28 Jahre lang den höheren AfA-Satz ansetzen — danach ist der Gebäudewert vollständig steuerlich abgeschrieben. Die gutachterlich festgestellte Restnutzungsdauer wird einmalig gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen und der AfA-Bemessung für die Folgejahre zugrunde gelegt. Bei einem zurückliegenden Kauf wird der noch nicht abgeschriebene Restwert auf die verbleibende Restnutzungsdauer verteilt (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG; Beginn der Nutzungsdauer mit der Anschaffung, § 11c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 EStDV). Es entsteht ein Stundungs- bzw. Liquiditätseffekt: Die Summe der AfA bleibt gleich, sie fällt nur früher an. Bei einer Veräußerung innerhalb von zehn Jahren erhöht die zusätzliche AfA den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, weil sie die Anschaffungskosten mindert (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, Abs. 3 S. 4 EStG).

Ersetzt dieser Rechner ein Sachverständigengutachten oder eine Steuerberatung?

Nein. Der Rechner dient ausschließlich der unverbindlichen Orientierung. Er berechnet keine rechtlich verbindliche AfA-Grundlage und berücksichtigt keine individuellen steuerlichen Besonderheiten. Alle Angaben ohne Gewähr. Für Ihre steuerliche Entscheidung empfehlen wir die Beratung durch einen Steuerberater sowie die Erstellung eines Sachverständigengutachtens nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG durch einen fachlich geeigneten Sachverständigen.

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