Grundsteuer

Für Eigentumswohnungen wird zunächst der Grundsteuerwert für das gesamte Gebäude beziehungsweise Grundstück ermittelt und anschließend anteilig nach dem im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteil auf die einzelnen Wohnungen verteilt.

Grundsteuerschuldner bleibt für das gesamte Kalenderjahr, wer am 1. Januar als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war. Eine anteilige Umlage zwischen Verkäufer und Käufer wird üblicherweise vertraglich im Kaufvertrag geregelt.

Bei einem Erbbaurecht ist grundsätzlich der Erbbauberechtigte und nicht der Grundstückseigentümer grundsteuerpflichtig, da ihm wirtschaftlich sowohl das Gebäude als auch die Nutzung des Grundstücks zugerechnet werden.

Ja, die Grundsteuer ist grundsätzlich unabhängig von der tatsächlichen Nutzung oder einem etwaigen Leerstand zu zahlen, da sie an das Eigentum am Grundstück und nicht an dessen Nutzung anknüpft.

Wird die Feststellungserklärung nicht fristgerecht abgegeben, kann das Finanzamt den Grundsteuerwert schätzen und zusätzlich Verspätungszuschläge sowie Zwangsgelder festsetzen. Eine Nachreichung ist dennoch grundsätzlich möglich.

Bei gemischt genutzten Immobilien wird der Grundsteuerwert anteilig nach den jeweiligen Nutzungsflächen für Wohnen und Gewerbe ermittelt, da für beide Nutzungsarten unterschiedliche Bewertungsparameter und teils unterschiedliche Steuermesszahlen gelten.

Ja, bei erheblicher, nicht selbst verschuldeter Ertragsminderung, etwa durch strukturellen Leerstand oder Katastrophenschäden, kann auf Antrag ein teilweiser Grundsteuererlass nach § 33 Grundsteuergesetz gewährt werden.

Für denkmalgeschützte Gebäude sieht das Grundsteuergesetz unter bestimmten Voraussetzungen einen Grundsteuererlass wegen erhöhter Erhaltungskosten vor, sofern die Kosten die erzielbaren Erträge nachweislich übersteigen.

Nach einem Abriss ist dies dem Finanzamt anzuzeigen, woraufhin der Grundsteuerwert im Wege einer Fortschreibung an die neue Nutzung als unbebautes Grundstück angepasst wird, meist mit spürbaren Auswirkungen auf die Steuerhöhe.

Die Grundsteuer A betrifft land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke, die Grundsteuer B alle übrigen bebauten und unbebauten Grundstücke. Beide Kategorien folgen unterschiedlichen Bewertungsregeln und Hebesätzen.

Eine wesentliche Nutzungsänderung ist dem Finanzamt anzuzeigen und führt in der Regel zu einer Fortschreibung des Grundsteuerwerts, da für gewerblich genutzte Flächen teilweise andere Bewertungsparameter gelten als für Wohnraum.

Da Grundstücke stets eindeutig einer Gemeinde und damit einem Bundesland zugeordnet sind, kommt es nicht zu einer parallelen Anwendung zweier Modelle. Maßgeblich ist stets das Modell des Bundeslandes, in dem das Grundstück tatsächlich liegt.

Das Finanzamt stellt für jede Eigentumswohnung innerhalb der Gemeinschaft einen eigenen, anteiligen Grundsteuerwertbescheid aus, basierend auf dem im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteil der jeweiligen Einheit.

Bei nachgewiesener vorübergehender Zahlungsunfähigkeit kann die zuständige Gemeinde auf Antrag eine Stundung der Grundsteuer gewähren, sofern der Anspruch dadurch nicht gefährdet wird und angemessene Sicherheiten gestellt werden.

Beide Verfahren sind rechtlich getrennt zu betrachten, da unterschiedliche Bewertungsgrundlagen gelten. Ein erfolgreicher Nachweis eines niedrigeren Werts im einen Verfahren kann jedoch als Argumentationshilfe im anderen Verfahren dienen.

Bei teilweiser Vermietung wird der Grundsteuerwert unter Berücksichtigung sowohl der selbstgenutzten als auch der vermieteten Fläche einheitlich für das gesamte Gebäude ermittelt, mit anteiliger Berücksichtigung der jeweiligen Nutzung.

Landwirtschaftlich genutzte Flächen unterliegen der Grundsteuer A und werden nach eigenständigen, ertragsorientierten Bewertungsregeln erfasst, die sich deutlich von der Bewertung von Bauland im Rahmen der Grundsteuer B unterscheiden.

Der Grundsteuerwert wird turnusmäßig alle sieben Jahre im Rahmen einer Hauptfeststellung neu ermittelt. Bei wesentlichen Änderungen, etwa durch Neubau oder Abriss, erfolgt zusätzlich eine Fortschreibung außerhalb dieses Turnus.

Das Bundesmodell berechnet den Grundsteuerwert wertabhängig auf Basis von Bodenrichtwert und Mieten. Mehrere Bundesländer wie Bayern, Baden-Württemberg oder Hamburg nutzen dagegen eigene, meist flächenbasierte Ländermodelle mit abweichenden Berechnungsgrundlagen.

Der Einspruch muss schriftlich oder elektronisch beim zuständigen Finanzamt eingelegt werden, das den Bescheid erlassen hat. Er sollte konkret begründet werden, idealerweise gestützt auf ein Wertgutachten oder nachweisbare Fehler in den Bescheidangaben.

Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids. Wird diese Frist versäumt, wird der Bescheid bestandskräftig und eine spätere Korrektur ist nur noch in sehr engen Ausnahmefällen möglich.

Analog zur Erbschaftsteuer erlaubt das Bewertungsgesetz auch bei der Grundsteuer unter bestimmten Voraussetzungen den Nachweis eines niedrigeren tatsächlichen Werts, wenn der pauschal ermittelte Grundsteuerwert erheblich über dem realen Verkehrswert liegt.

Mit der Reform wurde die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer bundesweit neu und realitätsnäher ermittelt. Für viele Eigentümer ändert sich die tatsächliche Steuerhöhe spürbar, abhängig von Lage, Bodenrichtwert und dem von der Kommune festgelegten Hebesatz.

Bei unbebauten Grundstücken ergibt sich der Grundsteuerwert im Bundesmodell schlicht aus der Grundstücksfläche multipliziert mit dem amtlichen Bodenrichtwert der jeweiligen Zone, ohne weitere individuelle Anpassungen.

Der Hebesatz ist ein von jeder Gemeinde individuell festgelegter Prozentsatz, mit dem der Grundsteuermessbetrag multipliziert wird. Er bestimmt maßgeblich die tatsächliche Höhe der zu zahlenden Grundsteuer und variiert stark zwischen Kommunen.

Ja, die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten und kann vom Vermieter grundsätzlich vollständig über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag entsprechend vereinbart ist.

Wird ein Grundstück während des laufenden Feststellungszeitraums bebaut, muss dies dem Finanzamt angezeigt werden. Es erfolgt daraufhin eine Fortschreibung des Grundsteuerwerts zum nächsten Stichtag unter Berücksichtigung des neuen Gebäudes.

Erscheint der amtliche Bodenrichtwert im Einzelfall überhöht, kann über ein Gutachten ein niedrigerer, individuell nachgewiesener gemeiner Wert vorgelegt werden, um den Grundsteuerwertbescheid entsprechend korrigieren zu lassen.

Erforderlich sind in der Regel der Grundsteuerwertbescheid, Grundbuchauszug, Lageplan, Baupläne sowie Nachweise über wertmindernde Besonderheiten wie Altlasten, Sanierungsstau oder ungünstigen Grundstückszuschnitt.

Ja, Gemeinden können für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen eigenen, höheren Hebesatz – die sogenannte Grundsteuer C – festlegen, um Spekulation mit Bauland entgegenzuwirken und eine zeitnahe Bebauung zu fördern.

Im Bundesmodell wirken sich bei Mehrfamilienhäusern zusätzliche Faktoren wie die Anzahl der Wohnungen und ein tendenziell niedrigerer Ertragswert-Multiplikator aus, wodurch der Grundsteuerwert pro Quadratmeter oft günstiger ausfällt als bei Einfamilienhäusern.

Fehlerhafte Angaben können zu einem unzutreffenden Grundsteuerwertbescheid führen und sollten schnellstmöglich über einen Einspruch oder eine Berichtigungsanzeige gegenüber dem Finanzamt korrigiert werden, um dauerhafte finanzielle Nachteile zu vermeiden.

Bei geringen Abweichungen übersteigen die Gutachterkosten häufig die mögliche jährliche Steuerersparnis. Ein Gutachten lohnt sich in der Regel erst ab einer deutlichen, mehrere Zehntausend Euro betragenden Wertdifferenz.

Grundsteuerwert und Verkehrswert sind zwei unabhängige Wertgrößen mit unterschiedlichem Zweck: Der Grundsteuerwert wird pauschaliert nach dem Bewertungsgesetz für die Grundsteuer ab 2025 ermittelt, der Verkehrswert bildet den tatsächlich erzielbaren Marktpreis ab. Beide Werte können erheblich voneinander abweichen.