Sie brauchen eine belastbare Wertermittlung für eine Immobilie in Freising? Ich erstelle Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und den Vorgaben der ImmoWertV, Kurzgutachten für den privaten Bedarf sowie Gutachten zur Restnutzungsdauer, zum Mietwert und zum Beleihungswert.
Freising liegt rund 35 Kilometer nördlich von München an der Isar. Die S1 verbindet die Stadt mit der Landeshauptstadt, die A92 mit München und Deggendorf; der Flughafen München liegt unmittelbar südöstlich im Freisinger Moos. Hochschule Weihenstephan-Triesdorf und Technische Universität prägen zusätzlich die Nachfrage nach kleinen Wohnungen.
Was in Freising wertrelevant ist
Denkmalschutz am Domberg. In der Freisinger Altstadt ist ein erheblicher Teil des Bestands denkmalgeschützt oder liegt im Ensembleschutz. Das wirkt zweiseitig: Auflagen begrenzen die bauliche Ausnutzbarkeit, erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten nach den §§ 7h und 7i EStG können den Wert dagegen stützen. Beides gehört sauber getrennt in die Herleitung.
Weihenstephan und der Mietmarkt. Die Präsenz der TUM prägt die Nachfrage nach kleinen Wohnungen und damit das Ertragswertniveau. Für Mehrfamilienhäuser und Studentenapartments ist der erzielbare Rohertrag deshalb gesondert zu begründen und nicht aus dem allgemeinen Mietspiegelniveau abzuleiten.
Fluglärm und Isarlage. Teile des Stadtgebiets liegen im Einflussbereich des Flughafens München; maßgeblich sind die festgesetzten Lärmschutzzonen. In den Auelagen an Isar und Moosach ist zusätzlich die Hochwassersituation zu prüfen.
Marktstruktur
Grundlage jeder Wertermittlung sind die Daten des zuständigen Gutachterausschusses. Der Gutachterausschuss des Landkreises Freising führt nach § 195 BauGB die Kaufpreissammlung, ermittelt daraus die Bodenrichtwerte und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht mit Umsatzzahlen, Preisentwicklung und den erforderlichen Daten — Liegenschaftszinssätze, Sachwert- und Vergleichsfaktoren. Die Bodenrichtwerte sind über den Kartendienst des Freistaats kostenfrei einsehbar; Kaufpreissammlung und Grundstücksmarktbericht führt der Ausschuss selbst.
Diese Daten gelten jeweils für das Gebiet des Ausschusses. Das ist der Grund, weshalb sich ein Wert nicht aus dem Nachbarkreis ableiten lässt: Dort gilt eine andere Kaufpreissammlung, ein anderer Liegenschaftszinssatz und ein anderer Stichtag. Wer mit bundesweiten Durchschnittswerten rechnet, verfehlt beides.
Lage und Teilmärkte in Freising
Angrenzende Gebiete
Die Datengrundlage endet an der Gebietsgrenze — jenseits davon gelten ein anderer Gutachterausschuss, eine andere Kaufpreissammlung und eigene Bodenrichtwerte. Für Objekte in der Nachbarschaft finden Sie die zuständige Stelle hier:
Der Standort in Zahlen
Freising gehört zum Landkreis Freising mit insgesamt 186.276 Einwohnern in 24 Gemeinden. Zuständig für die Bodenrichtwerte ist damit der Gutachterausschuss des Landkreises, nicht die Stadt selbst — die Kaufpreissammlung wird auf Kreisebene geführt. Wie sich die Gemeinden im Kreis zueinander verhalten, zeigt die Karte oben.
Zuständiger Gutachterausschuss
Für Freising ist der Gutachterausschuss des Landkreises Freising zuständig. Er ermittelt die Bodenrichtwerte, führt die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht. Diese Daten sind eine wesentliche Grundlage jeder ordnungsgemäßen Wertermittlung.
Welches Verfahren passt hier?
In den größeren Gemeinden reicht die Kaufpreissammlung für das Vergleichswertverfahren; in kleineren Orten kommen oft zu wenige Kauffälle je Jahr zusammen, sodass das Sachwertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser den tragfähigeren Weg darstellt. Bei vermieteten Objekten und gemischt genutzten Anwesen ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Welches Verfahren gewählt wird, ist im Gutachten zu begründen — nicht umgekehrt.
Welches Gutachten brauchen Sie?
Für Finanzamt, Gericht und Bank ist das Verkehrswertgutachten das richtige Format. Geht es um eine private Entscheidung — Verkaufspreis, Erbauseinandersetzung, Modernisierung —, genügt häufig das Kurzgutachten zum Festpreis. Für eine höhere Abschreibung kommt das Restnutzungsdauer-Gutachten in Betracht, für Miethöhe und Mieterhöhung das Mietwertgutachten.
Einen Überblick über den gesamten Landkreis mit Marktentwicklung und Preisspannen gibt der Beitrag Immobilienbewertung im Landkreis Freising.
Über den Landkreis Freising hinaus bin ich regelmäßig in Erding, Moosburg an der Isar, Wörth und Landshut im Einsatz — mit denselben Ortskenntnissen und derselben Datengrundlage.
