Sie brauchen eine belastbare Wertermittlung für eine Immobilie in Starnberg? Ich erstelle Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und den Vorgaben der ImmoWertV, Kurzgutachten für den privaten Bedarf sowie Gutachten zur Restnutzungsdauer, zum Mietwert und zum Beleihungswert.
Starnberg liegt rund 25 Kilometer südwestlich von München am Nordufer des Starnberger Sees. Die S-Bahn-Linie S6 verbindet die Stadt mit der Landeshauptstadt, die A95 nach Garmisch-Partenkirchen führt östlich vorbei. Nähe zu München und Seelage treffen hier zusammen — die Kombination, die das Preisniveau erklärt.
Starnberg gehört zu den teuersten Wohnlagen Bayerns, und die Spannweite innerhalb der Stadt ist beträchtlich. Zwischen einem Grundstück mit Seeblick, einer Lage in Söcking und einem Reihenhaus im Norden liegen Welten — nicht nur im Preis, sondern in der Herleitung. Seelagen lassen sich nicht über den Bodenrichtwert allein abbilden; hier zählen Zuschnitt, Uferzugang, Hangneigung und die Frage, was das Baurecht tatsächlich hergibt.
Hinzu kommt die Nähe zu München: Die S6 bindet Starnberg direkt an, was den Markt breiter macht als in vergleichbaren Seegemeinden. Für ein Gutachten heißt das, zwischen Zweitwohnsitz-Nachfrage und Pendlermarkt sauber zu unterscheiden.
Marktstruktur
Grundlage jeder Wertermittlung sind die Daten des zuständigen Gutachterausschusses. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Landkreises Starnberg führt nach § 195 BauGB die Kaufpreissammlung, ermittelt daraus die Bodenrichtwerte und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht mit Umsatzzahlen, Preisentwicklung und den erforderlichen Daten — Liegenschaftszinssätze, Sachwert- und Vergleichsfaktoren. Bodenrichtwerte, Kaufpreissammlung und Grundstücksmarktbericht sind ausschließlich beim Ausschuss selbst zu bekommen.
Diese Daten gelten jeweils für das Gebiet des Ausschusses. Das ist der Grund, weshalb sich ein Wert nicht aus dem Nachbarkreis ableiten lässt: Dort gilt eine andere Kaufpreissammlung, ein anderer Liegenschaftszinssatz und ein anderer Stichtag. Wer mit bundesweiten Durchschnittswerten rechnet, verfehlt beides.
Lage und Teilmärkte in Starnberg
Die Lage des Grundstücks innerhalb des Gemeindegebiets lässt sich in der Karte nachvollziehen.
Angrenzende Gebiete
Die Datengrundlage endet an der Gebietsgrenze — jenseits davon gelten ein anderer Gutachterausschuss, eine andere Kaufpreissammlung und eigene Bodenrichtwerte. Für Objekte in der Nachbarschaft finden Sie die zuständige Stelle hier:
Zu den Bodenrichtwerten: Der Gutachterausschuss des Landkreises Starnberg stellt seine Bodenrichtwerte nicht über den zentralen bayerischen Kartendienst bereit. Eine Auskunft erhalten Sie unmittelbar beim Gutachterausschuss; für die Wertermittlung ziehe ich sie dort heran, ergänzt um eigene Auswertungen zum örtlichen Markt.
Welches Verfahren passt hier?
In den größeren Gemeinden reicht die Kaufpreissammlung für das Vergleichswertverfahren; in kleineren Orten kommen oft zu wenige Kauffälle je Jahr zusammen, sodass das Sachwertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser den tragfähigeren Weg darstellt. Bei vermieteten Objekten und gemischt genutzten Anwesen ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Welches Verfahren gewählt wird, ist im Gutachten zu begründen — nicht umgekehrt.
Welches Gutachten brauchen Sie?
Für Finanzamt, Gericht und Bank ist das Verkehrswertgutachten das richtige Format. Geht es um eine private Entscheidung — Verkaufspreis, Erbauseinandersetzung, Modernisierung —, genügt häufig das Kurzgutachten zum Festpreis. Für eine höhere Abschreibung kommt das Restnutzungsdauer-Gutachten in Betracht, für Miethöhe und Mieterhöhung das Mietwertgutachten.
Der Standort in Zahlen
Starnberg gehört zum Landkreis Starnberg mit insgesamt 139.067 Einwohnern in 15 Gemeinden. Zuständig für die Bodenrichtwerte ist damit der Gutachterausschuss des Landkreises, nicht die Stadt selbst — die Kaufpreissammlung wird auf Kreisebene geführt. Wie sich die Gemeinden im Kreis zueinander verhalten, zeigt die Karte oben.
