Die Tätigkeit als Immobiliensachverständiger erfordert ein Höchstmaß an fachlicher Kompetenz, Unabhängigkeit, Integrität und Verantwortungsbewusstsein. Gutachten und Bewertungen bilden regelmäßig die Grundlage wirtschaftlicher Entscheidungen, gerichtlicher Verfahren, Finanzierungen sowie steuerlicher und vermögensrechtlicher Bewertungen. Auftraggeber, Gerichte, Behörden, Kreditinstitute und weitere Marktteilnehmer müssen darauf vertrauen können, dass Bewertungen ausschließlich nach objektiven, nachvollziehbaren und fachlich anerkannten Maßstäben erfolgen.

Dieser Code of Conduct beschreibt die Grundsätze unseres beruflichen Handelns. Er bildet die Grundlage unserer Tätigkeit als unabhängige Immobiliensachverständige und dokumentiert den Anspruch an Qualität, Objektivität und rechtmäßiges Handeln.

Die acht Gebote der Sachverständigentätigkeit

Aus den anerkannten Grundsätzen der Sachverständigenpraxis lassen sich acht Gebote ableiten, die jede Wertermittlung bestimmen. Sie greifen ineinander: Das Sachaufklärungsgebot liefert die Tatsachen, das Begründungsgebot macht sie überprüfbar, Kompetenz und Objektivität sichern die fachliche Grundlage, und Klarheit, Höchstpersönlichkeit, Konzentration sowie Sorgfalt bestimmen Form und Qualität des Gutachtens.

  1. SachaufklärungsgebotDen bewertungsrelevanten Sachverhalt eigenständig und vollständig ermitteln.
  2. BegründungsgebotJeden Wertansatz mit Quelle und Herleitung nachvollziehbar belegen.
  3. KompetenzeinhaltungsgebotNur innerhalb der eigenen Sach- und Auftragskompetenz Stellung nehmen.
  4. ObjektivitätsgebotUnabhängig, unparteilich und ohne Zielwertvorgabe bewerten.
  5. Klarheits- und TransparenzgebotKlar strukturiert, sprachlich eindeutig und vollständig darstellen.
  6. HöchstpersönlichkeitsgebotDas Gutachten persönlich erstellen, verantworten und unterzeichnen.
  7. KonzentrationsgebotDen Inhalt auf das für Auftrag und Wert Erhebliche beschränken.
  8. SorgfaltspflichtMit der Sorgfalt eines gewissenhaften Fachmanns arbeiten.

1. Sachaufklärungsgebot – Tatsachen vollständig ermitteln

Der bewertungsrelevante Sachverhalt wird eigenständig und vollständig ermittelt. Grundlage sind die Ortsbesichtigung mit Innen- und Außenaufnahme sowie die Auswertung der amtlichen Unterlagen:

  • Grundbuchauszug und Flurkarte
  • Bauakte und Baulastenverzeichnis
  • Bodenrichtwerte des zuständigen Gutachterausschusses
  • Mietverträge und Mieterlisten bei vermieteten Objekten
  • Teilungserklärung und Aufteilungsplan bei Wohnungseigentum

Im Gutachten wird abgegrenzt, welche Tatsachen selbst geprüft und welche vom Auftraggeber ungeprüft übernommen wurden. Unterstellungen und Annahmen, etwa zu Baujahr, Wohn- und Nutzflächen oder Altlasten, werden offengelegt und als solche gekennzeichnet.

Geprüft oder übernommen?

Jede wertrelevante Angabe wird einer dieser beiden Kategorien zugeordnet. Ohne diese Zuordnung ist für den Leser nicht erkennbar, welches Gewicht eine Tatsache im Ergebnis trägt.

2. Begründungsgebot – nachvollziehbar für sachkundige Dritte

Jeder Wertansatz wird so begründet, dass ein sachkundiger Dritter ihn prüfen und nachvollziehen kann. Die Begründung setzt auf dem ermittelten Sachverhalt auf und verbindet ihn mit dem gewählten Bewertungsansatz.

Verfahrenswahl, Vergleichspreise, Liegenschaftszinssatz, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer sowie Zu- und Abschläge werden mit Quelle und Herleitung belegt. Pauschale Aussagen wie „nach Erfahrung des Sachverständigen“ genügen dafür nicht.

Der Rechenweg wird vollständig dargestellt, sodass sich das Ergebnis rechnerisch reproduzieren lässt.

3. Kompetenzeinhaltungsgebot – Grenzen von Sach- und Auftragskompetenz

Stellung genommen wird ausschließlich zu Fragen innerhalb der eigenen Sach- und Auftragskompetenz.

Rechtsfragen wie die Wirksamkeit von Verträgen oder erbrechtliche Beurteilungen, steuerliche Bewertungen sowie Spezialthemen wie Statik, Altlasten oder Holzschutz werden abgegrenzt. Soweit sie für den Wert erheblich sind, werden Fachgutachten Dritter eingeholt oder die offene Frage wird als gekennzeichnete Annahme behandelt.

Überschreitungen des Auftrags oder der eigenen Fachkunde werden im Gutachten kenntlich gemacht.

4. Objektivitätsgebot – Unabhängigkeit und Unparteilichkeit

Die Unabhängigkeit des Sachverständigen bildet die unverzichtbare Grundlage jeder Wertermittlung. Sämtliche Bewertungen erfolgen ausschließlich auf Basis objektiv feststellbarer Tatsachen, anerkannter Bewertungsverfahren sowie einer eigenständigen fachlichen Beurteilung.

Wirtschaftliche Interessen, persönliche Beziehungen oder Erwartungen von Auftraggebern oder Dritten haben keinen Einfluss auf den Bewertungsprozess oder das Bewertungsergebnis. Bestehende oder erkennbare Interessenkonflikte werden offengelegt. Kann die erforderliche Unabhängigkeit nicht gewährleistet werden, wird ein Auftrag nicht angenommen oder beendet.

Gutachten werden unparteiisch, nachvollziehbar und frei von sachfremden Erwägungen erstellt.

Ein Zielwert wird weder vorgegeben noch entgegengenommen. Wirtschaftliche, persönliche oder verwandtschaftliche Beziehungen zum Bewertungsobjekt oder zu den Beteiligten werden offengelegt; lässt sich die Unparteilichkeit dadurch nicht mehr sicher wahren, wird der Auftrag abgelehnt.

Bewertungsergebnisse orientieren sich ausschließlich an den tatsächlichen Gegebenheiten des Bewertungsobjekts, den verfügbaren Marktdaten sowie den anerkannten Grundsätzen der Immobilienbewertung. Jede Form der sachwidrigen Einflussnahme oder der Erstellung von Gefälligkeitsgutachten wird konsequent ausgeschlossen.

Maßstab des Verkehrswerts ist der gewöhnliche Geschäftsverkehr und nicht die subjektive Wertvorstellung eines Beteiligten.

5. Klarheits- und Transparenzgebot – Struktur und Verständlichkeit

Eine nachvollziehbare Kommunikation schafft Vertrauen.

Das Gutachten wird klar strukturiert, sprachlich eindeutig und vollständig abgefasst. Es enthält in nachvollziehbarer Folge:

  • Auftrag und Zweck der Wertermittlung
  • Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag
  • Objekt- und Lagebeschreibung
  • Verfahrenswahl mit Begründung
  • Berechnung und Ergebnis
  • Anlagen wie Fotodokumentation, Lagepläne und Auszüge

Auftraggeber werden über den Umfang des Auftrags, die angewandte Bewertungsmethodik sowie wesentliche Bewertungsannahmen informiert. Grenzen der Wertermittlung, Unsicherheiten oder fehlende Erkenntnisse werden offen dargestellt.

Fachbegriffe werden erläutert, Widersprüche zwischen Textteil und Berechnung ausgeschlossen. Ein sachkundiger Dritter muss das Gutachten ohne Rückfragen lesen und prüfen können.

Bewertungsergebnisse werden sachlich kommuniziert und nicht über ihre tatsächliche Aussagekraft hinaus dargestellt.

6. Höchstpersönlichkeitsgebot – persönliche Verantwortung

Das Gutachten wird von dem beauftragten Sachverständigen persönlich erstellt, verantwortet und unterzeichnet.

Hilfskräfte wirken ausschließlich vorbereitend mit, etwa bei Recherche, Aufmaß oder Schreibarbeiten. Ortsbesichtigung, Verfahrenswahl, Bewertungsentscheidungen und Ergebnisbildung bleiben Aufgabe des Sachverständigen.

Die Weitergabe des Auftrags an Dritte und das Unterzeichnen fremder Ausarbeitungen sind unzulässig.

7. Konzentrationsgebot – Beschränkung auf das Wesentliche

Der Inhalt beschränkt sich auf das für Auftrag und Wert Erhebliche. Maßgeblich sind die wertbestimmenden Merkmale: Lage, Größe, Zustand, Ertrag sowie Rechte und Belastungen.

Ausführungen ohne Wertrelevanz, ungefragte Nebenbewertungen und umfangreiche Textbausteine ohne Objektbezug bleiben außen vor.

Die Bearbeitungstiefe richtet sich nach dem Zweck des Gutachtens, etwa Beleihung, Erbauseinandersetzung, Zugewinnausgleich oder Vorlage bei Gericht.

8. Sorgfaltspflicht – die Sorgfalt eines gewissenhaften Fachmanns

Jeder Auftrag wird mit größtmöglicher Sorgfalt und Gewissenhaftigkeit bearbeitet.

Die Wertermittlung erfolgt unter Anwendung der geeigneten und anerkannten Bewertungsverfahren sowie unter Berücksichtigung der einschlägigen gesetzlichen Vorschriften, der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), der hierzu veröffentlichten Richtlinien, der aktuellen Rechtsprechung sowie der allgemein anerkannten Regeln der Sachverständigenpraxis.

Dazu gehören aktuelle Daten und Unterlagen, geprüfte Flächen und Rechenschritte sowie plausibilisierte Ergebnisse, kontrolliert über den Vergleich der Verfahren und über Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Die Ortsbesichtigung wird sorgfältig dokumentiert.

Feststellungen, Annahmen und Schlussfolgerungen werden nachvollziehbar dokumentiert und fachlich begründet.

Haftung

Fehlerhafte oder unvollständige Bewertungen können Haftungsfolgen und berufsrechtliche Konsequenzen auslösen. Die Sorgfaltspflicht ist deshalb kein Programmsatz, sondern Maßstab jeder einzelnen Bearbeitung.

Vertraulichkeit

Der vertrauensvolle Umgang mit Informationen ist ein wesentlicher Bestandteil einer verantwortungsvollen Sachverständigentätigkeit.

Sämtliche im Rahmen eines Auftrags erlangten Informationen sowie personenbezogene oder wirtschaftlich sensible Daten werden vertraulich behandelt und ausschließlich im Rahmen der gesetzlichen sowie vertraglichen Vorgaben verarbeitet.

Die Verpflichtung zur Verschwiegenheit besteht auch über den Abschluss des jeweiligen Auftrags hinaus.

Rechtmäßigkeit und Compliance

Die Berufsausübung erfolgt unter uneingeschränkter Beachtung der geltenden gesetzlichen Vorschriften.

Hierzu gehören insbesondere die Einhaltung datenschutzrechtlicher Anforderungen, berufsbezogener Pflichten sowie aller einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen. Korruption, Vorteilsannahmen oder sonstige unzulässige Einflussnahmen sind mit dem beruflichen Selbstverständnis unvereinbar.

Qualitätssicherung

Die Qualität jeder Wertermittlung besitzt höchste Priorität.

Gutachten werden sorgfältig geprüft, bevor sie dem Auftraggeber übergeben werden. Bewertungsgrundlagen, Datenquellen, Berechnungen und Schlussfolgerungen werden vollständig dokumentiert und so dargestellt, dass sie fachlich nachvollziehbar und überprüfbar sind.

Ziel jeder Begutachtung ist die Erstellung eines belastbaren, transparenten und gerichtsüblichen Gutachtens.

Verantwortung

Immobilienbewertungen besitzen erhebliche wirtschaftliche und rechtliche Bedeutung. Daraus ergibt sich eine besondere Verantwortung gegenüber Auftraggebern, Gerichten, Behörden, Kreditinstituten sowie allen weiteren Beteiligten.

Aufträge werden ausschließlich übernommen, wenn deren ordnungsgemäße und fachgerechte Bearbeitung gewährleistet werden kann. Ziel ist die Erstellung unabhängiger und nachvollziehbarer Gutachten, die einen verlässlichen Beitrag zu fundierten Entscheidungen leisten.

Berufsethos

Das berufliche Handeln orientiert sich an folgenden Grundwerten:

  • Integrität
  • Unabhängigkeit
  • Objektivität
  • Neutralität
  • Fachliche Sorgfalt
  • Transparenz
  • Verlässlichkeit
  • Diskretion
  • Verantwortungsbewusstsein
  • Rechtstreue

Diese Grundwerte bestimmen sämtliche beruflichen Entscheidungen und bilden die Grundlage einer verantwortungsvollen Sachverständigentätigkeit.

Schlussbemerkung

Vertrauen entsteht durch Unabhängigkeit, Transparenz und fachliche Qualität. Dieser Code of Conduct dokumentiert den Anspruch, jede Wertermittlung mit größter Sorgfalt, Objektivität und Integrität durchzuführen. Er ergänzt die gesetzlichen und berufsbezogenen Anforderungen und dient als verbindlicher Maßstab für eine verantwortungsvolle, nachvollziehbare und qualitätsorientierte Sachverständigentätigkeit.