Marktwert über den Barwert zukünftiger Zahlungsströme
Das DCF-Verfahren (Discounted Cashflow) ermittelt den Marktwert einer Immobilie, indem sämtliche während der Haltedauer erwarteten Netto-Cashflows sowie der Verkaufserlös am Ende des Planungshorizonts (Exit-Wert) auf den Bewertungsstichtag abgezinst werden.
Anders als das normierte Ertragswertverfahren nach ImmoWertV, das mit einem vereinfachten, statischen Rechenmodell arbeitet, bildet das DCF-Verfahren die tatsächliche Zahlungsstruktur über mehrere Jahre explizit ab — inklusive Mietvertragsabläufen, Anschlussvermietung, Incentives und Instandhaltungszyklen. Es ist der international übliche Standard nach RICS Red Book und IVS und wird von ausländischen Investoren, Fonds und Kreditinstituten in der Regel vorausgesetzt.
DCF-Wert — vereinfachte Formel:
Marktwert = Σ Cashflowₓ ÷ (1+r)ᵀ + Exit-Wert ÷ (1+r)ⁿ
r = risikoadjustierter Diskontierungszins, n = Planungshorizont (i.d.R. 10 Jahre)
DCF-Verfahren
- Mehrjahres-Cashflow-Modell
- Diskontierungszins-Herleitung
- Exit-Wert-Ermittlung
- Sensitivitätsanalyse
- Dokumentation nach RICS / IVS
Einsatzbereiche des DCF-Verfahrens
Das DCF-Verfahren ist der Bewertungsstandard für institutionelle Investment-Immobilien — von der Transaktion bis zum laufenden Portfolio-Reporting.
Internationale Investoren
Ausländische Investoren, Fonds und Family Offices erwarten eine Bewertung nach RICS Red Book oder IVS — das DCF-Verfahren ist hier der anerkannte Standard, nicht das ImmoWertV-Ertragswertverfahren.
Transaktions- und Ankaufsprüfung
Bei Investment-Deals und Portfolio-Transaktionen zeigt das DCF-Modell die erwartete Rendite über die geplante Haltedauer — Grundlage für Ankaufsentscheidung und Preisverhandlung.
Bilanzbewertung nach IFRS
Für die Fair-Value-Bewertung nach IFRS 13 / IAS 40 in Fonds- und Konzernabschlüssen ist das DCF-Verfahren die übliche Bewertungsmethodik.
Asset- und Portfolio-Management
Für laufendes Reporting, Refinanzierungen und Wertfortschreibungen während der Haltedauer liefert das DCF-Modell nachvollziehbare, periodisch aktualisierbare Wertansätze.
Ablauf des DCF-Verfahrens
Cashflow-Modellierung
Analyse der Mietvertragsstruktur (Laufzeiten, Indexierung, Optionen), Annahmen zur Anschlussvermietung sowie Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Aufbau des Mehrjahres-Cashflow-Modells, i.d.R. über 10 Jahre.
Markt- und Mietannahmen
Ermittlung marktgerechter Neuvermietungsmieten, Leerstands- und Incentive-Annahmen sowie realistischer Mietsteigerungsraten auf Basis aktueller Marktdaten.
Diskontierungszins-Herleitung
Herleitung des risikoadjustierten Diskontierungszinses unter Berücksichtigung von Objektrisiko, Standortqualität, Marktumfeld und Finanzierungsstruktur.
Exit-Wert-Ermittlung
Berechnung des Endwerts (Terminal Value) am Ende des Planungshorizonts durch Kapitalisierung der Jahresmiete des letzten Planjahres mit einer marktgerechten Exit Yield.
Barwertermittlung & Sensitivitätsanalyse
Diskontierung aller Cashflows und des Exit-Werts auf den Bewertungsstichtag. Darstellung der Sensitivität des Marktwerts gegenüber Diskontsatz, Exit Yield und Mietwachstum.
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