Das DCF-Verfahren (Discounted Cashflow) ermittelt den Marktwert einer Immobilie, indem sämtliche während der Haltedauer erwarteten Netto-Cashflows sowie der Verkaufserlös am Ende des Planungshorizonts (Exit-Wert) auf den Bewertungsstichtag abgezinst werden.

Anders als das normierte Ertragswertverfahren nach ImmoWertV, das mit einem vereinfachten, statischen Rechenmodell arbeitet, bildet das DCF-Verfahren die tatsächliche Zahlungsstruktur über mehrere Jahre explizit ab — inklusive Mietvertragsabläufen, Anschlussvermietung, Incentives und Instandhaltungszyklen. Es ist der international übliche Standard nach RICS Red Book und IVS und wird von ausländischen Investoren, Fonds und Kreditinstituten in der Regel vorausgesetzt.

DCF-Wert — vereinfachte Formel:

Marktwert = Σ Cashflowₓ ÷ (1+r)ᵀ + Exit-Wert ÷ (1+r)ⁿ

r = risikoadjustierter Diskontierungszins, n = Planungshorizont (i.d.R. 10 Jahre)

Für die stichtagsbezogene Marktwertermittlung nach deutschem Standard bleibt maßgeblich das Verkehrswertgutachten.