Sie brauchen eine belastbare Wertermittlung für eine Immobilie in Germering? Ich erstelle Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und den Vorgaben der ImmoWertV, Kurzgutachten für den privaten Bedarf sowie Gutachten zur Restnutzungsdauer, zum Mietwert und zum Beleihungswert.
Germering ist die größte Stadt im Landkreis Fürstenfeldbruck und liegt unmittelbar westlich von München. Die S8 hält in Germering-Unterpfaffenhofen und in Harthaus, die A96 verläuft nördlich der Stadt. Wer von hier in die Innenstadt pendelt, ist schneller am Ziel als aus mancher Randlage im Stadtgebiet — das prägt die Nachfrage und trägt das Preisniveau.
Für die Bewertung entscheidend ist, dass Germering aus zwei eigenständig gewachsenen Orten besteht. Germering und Unterpfaffenhofen sind baulich zusammengewachsen, bilden aber weiterhin unterschiedliche Wohnlagen mit unterschiedlichem Bestand. Ein Durchschnittswert für das Stadtgebiet trägt hier nicht.
Was in Germering wertrelevant ist
Lage zur S8. Die fußläufige Erreichbarkeit der Halte Germering-Unterpfaffenhofen und Harthaus ist das stärkste einzelne Lagemerkmal. Zwischen Bahnhofsnähe und einer Lage am südlichen Stadtrand mit Zubringerbedarf liegt ein deutlicher Unterschied.
Zwei Ortsteile, zwei Teilmärkte. Der ältere Kern von Germering, die Lagen um Unterpfaffenhofen und die jüngeren Baugebiete unterscheiden sich in Bausubstanz, Grundstückszuschnitt und Ausnutzbarkeit erheblich.
Geschosswohnungsbau neben Einfamilienhäusern. Germering hat einen für das Umland hohen Anteil an Mehrfamilienhäusern aus den 1960er- bis 1980er-Jahren. Für diesen Bestand ist die Frage nach Modernisierungsstand und Restnutzungsdauer wertbestimmend.
Verkehrslage der A96. Die Autobahn verkürzt den Weg nach München und belastet zugleich die nördlichen Lagen mit Lärm. Beides gehört in die Lagebeurteilung, und zwar getrennt bewertet.
Marktstruktur
Grundlage jeder Wertermittlung sind die Daten des zuständigen Gutachterausschusses. Der Gutachterausschuss des Landkreises Fürstenfeldbruck führt nach § 195 BauGB die Kaufpreissammlung, ermittelt daraus die Bodenrichtwerte und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht mit Umsatzzahlen, Preisentwicklung und den erforderlichen Daten — Liegenschaftszinssätze, Sachwert- und Vergleichsfaktoren.
Diese Daten gelten jeweils für das Gebiet des Ausschusses. Das ist der Grund, weshalb sich ein Wert nicht aus dem Nachbarkreis ableiten lässt: Dort gilt eine andere Kaufpreissammlung, ein anderer Liegenschaftszinssatz und ein anderer Stichtag. Wer mit bundesweiten Durchschnittswerten rechnet, verfehlt beides.
Lage und Teilmärkte in Germering
Angrenzende Gebiete
Die Datengrundlage endet an der Gebietsgrenze — jenseits davon gelten ein anderer Gutachterausschuss, eine andere Kaufpreissammlung und eigene Bodenrichtwerte. Für Objekte in der Nachbarschaft finden Sie die zuständige Stelle hier:
Zuständiger Gutachterausschuss
Für Germering ist der Gutachterausschuss des Landkreises Fürstenfeldbruck zuständig. Er ermittelt die Bodenrichtwerte, führt die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB und veröffentlicht den Grundstücksmarktbericht. Verbindliche Auskünfte zu den Bodenrichtwerten erteilt ausschließlich er; für Ihr Gutachten hole ich die maßgeblichen Werte dort ein.
Welches Verfahren passt hier?
Wo genügend Kauffälle vorliegen, trägt das Vergleichswertverfahren; bei Ein- und Zweifamilienhäusern in dünner besetzten Teilmärkten ist das Sachwertverfahren der tragfähigere Weg. Bei vermieteten Objekten und gemischt genutzten Anwesen ist das Ertragswertverfahren maßgeblich. Welches Verfahren gewählt wird, ist im Gutachten zu begründen — nicht umgekehrt.
Welches Gutachten brauchen Sie?
Für Finanzamt, Gericht und Bank ist das Verkehrswertgutachten das richtige Format. Geht es um eine private Entscheidung, genügt häufig das Kurzgutachten zum Festpreis. Für eine höhere Abschreibung kommt das Restnutzungsdauer-Gutachten in Betracht, für Miethöhe und Mieterhöhung das Mietwertgutachten.
In der Nachbarschaft bin ich regelmäßig in Lkr. Fürstenfeldbruck, München und Lkr. München im Einsatz.
Der Standort in Zahlen
Germering gehört zum Landkreis Fürstenfeldbruck mit insgesamt 222.932 Einwohnern in 23 Gemeinden. Zuständig für die Bodenrichtwerte ist damit der Gutachterausschuss des Landkreises, nicht die Gemeinde selbst — die Kaufpreissammlung wird auf Kreisebene geführt. Wie sich die Gemeinden im Kreis zueinander verhalten, zeigt die Karte oben.
