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Mit Urteil vom 07. Oktober 2025 (Az. IX R 26/24) hat der Bundesfinanzhof eine für die Praxis bedeutsame Frage zur steuerlichen Behandlung denkmalgeschützter Immobilien entschieden: Ist der Bodenwert bei einem Baudenkmal mit null Euro anzusetzen, weil das Gebäude dauerhaft erhalten werden muss? Die Antwort des BFH: Nein. Das Urteil klärt darüber hinaus, welche Methode bei der Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude anzuwenden ist – und bestätigt, dass auch Denkmalimmobilien eine endliche Restnutzungsdauer haben.
Hintergrund: Kaufpreisaufteilung und AfA
Wer ein bebautes Grundstück erwirbt und es zur Erzielung von Mieteinkünften nutzt, kann nur den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten abschreiben – nicht den Anteil für Grund und Boden. Ist im Kaufvertrag kein getrennter Preis ausgewiesen, müssen Boden- und Gebäudewert gesondert ermittelt und der Gesamtkaufpreis nach diesem Verhältnis aufgeteilt werden.
Je geringer der Bodenwertanteil, desto höher die Abschreibungsbasis. Bei einem nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nachgewiesenen kürzeren AfA-Zeitraum kommt das überproportional zum Tragen.
Der Fall
Die Kläger erwarben 2003 ein denkmalgeschütztes Gebäude für 800.000 € (zzgl. 40.468 € Nebenkosten). Sie wollten den gesamten Kaufpreis als Gebäudeanteil ansetzen – mit der Begründung, ein Baudenkmal habe aufgrund der gesetzlichen Erhaltungspflicht eine unendliche Nutzungsdauer, der Bodenwert betrage daher null. Auf dieser Basis machten sie eine AfA von 4 % (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, RND 25 Jahre) auf 840.468 € geltend – das ergibt rund 33.619 € jährlich.
Das Finanzamt folgte dem nicht: Es setzte einen Grundstücksanteil von 57,44 % an, ermittelte eine AfA-Basis von rund 357.700 € und berücksichtigte lediglich 2,5 % AfA (8.943 € pro Jahr).
Das Finanzgericht Köln holte ein Sachverständigengutachten ein. Der gerichtlich bestellte Gutachter kam zu einem Bodenwertanteil von 58,9 %, einer Restnutzungsdauer von 30 Jahren und einer klar abgelehnten Nullbewertung des Bodens. Die Kläger legten ein eigenes Gutachten vor, das im vereinfachten Ertragswertverfahren einen Bodenwert von null errechnete – das FG folgte dem nicht und wies die Klage ab.
Die Entscheidung
Der BFH hob das Urteil des FG Köln teilweise auf und setzte die AfA auf 11.514 € fest. Die Revision der Kläger blieb zu 80 % ohne Erfolg. In den tragenden Leitsätzen stellt der BFH klar:
1. Kaufpreisaufteilung ist immer erforderlich. Auch bei einem denkmalgeschützten Objekt ist der Gesamtkaufpreis auf Grund und Boden sowie Gebäude aufzuteilen. Methodik: Boden- und Gebäudewert gesondert ermitteln, dann die Anschaffungskosten nach dem Wertverhältnis aufteilen (§ 7 Abs. 4 Satz 1, Satz 2 EStG i.V.m.§ 40 Abs. 1 ImmoWertV 2022).
2. Allgemeines Ertragswertverfahren ist zulässig. Das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV 2022 stellt auch bei einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude ein zulässiges Wertermittlungsverfahren dar. Die Finanzverwaltung kann nicht verlangen, dass ausschließlich das vereinfachte Ertragswertverfahren anzuwenden ist.
3. Kein Bodenwert von null. Der Denkmalschutz betrifft das Gebäude, nicht den Boden. Auch unter einem Baudenkmal behält der Grund und Boden seinen eigenständigen Wert. Eine „Bodenwertdämpfung“ wegen Denkmalschutz oder eine Nullbewertung erkennt der BFH nicht an.
4. Endliche Restnutzungsdauer. Denkmalgeschützte Gebäude haben keine unendliche Nutzungsdauer. Der bestellte Gutachter hatte eine RND von 30 Jahren festgestellt – der BFH bestätigte diesen Ansatz dem Grunde nach.
5. Objektspezifischer Bodenrichtwert. Bei der Bodenwertermittlung ist gem. § 40 Abs. 1 ImmoWertV 2022 ein angepasster – nicht der für unbebaute Grundstücke ermittelte blanke – Bodenrichtwert anzusetzen. Reine Bodenrichtwerte für freistehende, unbebaute Flächen können nicht unverändert übernommen werden (vgl. bereits BFH v. 15.01.1985 – IX R 81/83, BStBl II 1985, 252).
Was das für Eigentümer von Denkmalimmobilien bedeutet
RND-Gutachten auch bei Denkmalschutz sinnvoll. Das Urteil bestätigt, dass Denkmalimmobilien eine endliche – und unter Umständen deutlich verkürzte – Restnutzungsdauer haben können. Wer eine kürzere tatsächliche RND gem. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG geltend machen will, braucht ein methodisch nachvollziehbares Gutachten. Die formalen Anforderungen daran hat das BMF mit Schreiben vom 01.12.2025 erheblich gelockert (das strenge Schreiben vom 22.02.2023 wurde vollständig aufgehoben).
Kaufpreisaufteilung ist kein Selbstläufer. Die Ermittlung des richtigen Bodenwertanteils ist methodisch anspruchsvoll. Wer hier zu wenig ansetzt, verschenkt Abschreibungspotenzial. Wer zu viel ansetzt (z.B. Bodenwert = null), riskiert eine Korrektur durch das Finanzamt mit erheblichen Nachzahlungen und Zinsen.
Beide Ertragswertverfahren gleichwertig. Das allgemeine Ertragswertverfahren (§ 28 ImmoWertV) und das vereinfachte Verfahren (§ 29 ImmoWertV) sind methodisch gleichrangig. Welches im Einzelfall zu einem für den Steuerpflichtigen günstigeren Ergebnis führt, hängt von den Objekteigenschaften ab – und sollte vorab geprüft werden.
Keine strategische Nullbewertung des Bodens. Die vom BFH zurückgewiesene Argumentation (Denkmal → unendliche RND → Bodenwert = 0 €) taugt nicht als Gestaltungsinstrument. Das Finanzamt wird solche Ansätze ablehnen; im Streitfall droht ein langwieriges Einspruchs- oder Klageverfahren.
