Kirchliche Rechtsträger gehören zu den größten Erbbaurechtsgebern in Deutschland. Wirtschaftlich ist dieser Grundstücksbestand für viele Gemeinden bedeutsamer als das Kirchengebäude selbst — und er wird bei Strukturprozessen regelmäßig mitbewertet.

Was bewertet wird

Zu unterscheiden sind zwei Rechte: das Erbbaugrundstück in der Hand des Ausgebers, also der Kirche, und das Erbbaurecht in der Hand des Bauherrn. Für kirchliche Träger geht es fast immer um das Erbbaugrundstück, dessen Wert sich nicht aus dem Bodenwert allein ergibt, sondern aus dem, was der Vertrag zulässt.

Die vier Stellschrauben

  • Erbbauzins. Maßgeblich ist der tatsächlich vereinbarte Zins, nicht der marktübliche. Liegt er darunter — bei Altverträgen die Regel —, mindert das den Wert des Erbbaugrundstücks.
  • Restlaufzeit. Je kürzer sie ist, desto näher rückt die Rückkehr der vollen Verfügungsgewalt und desto stärker nähert sich der Wert dem Bodenwert an.
  • Anpassungsklausel. Ob und wie der Erbbauzins angepasst werden kann, entscheidet über die Ertragsqualität. Fehlt eine wirksame Klausel, ist der Zins über Jahrzehnte eingefroren.
  • Heimfallregelung. Sie bestimmt, unter welchen Voraussetzungen das Recht vorzeitig zurückfällt und welche Entschädigung dann zu zahlen ist.

Häufiger Streitpunkt bei Altverträgen

Viele kirchliche Erbbaurechtsverträge stammen aus den fünfziger bis siebziger Jahren. Sie enthalten Erbbauzinsen, die gemessen am heutigen Bodenwert sehr niedrig sind, und Anpassungsklauseln, deren Wirksamkeit umstritten sein kann. Für die Bewertung ist der Vertrag deshalb zwingend im Original auszuwerten — eine Auskunft über die Zinshöhe genügt nicht.

Bei Ablösung und Verlängerung

Steht die Ablösung eines Erbbaurechts oder die Verlängerung an, braucht es beide Seiten der Rechnung: den Wert des Erbbaugrundstücks im gebundenen Zustand und den Wert nach Wegfall der Belastung. Die Differenz ist die Verhandlungsmasse — und genau deshalb sollte sie unabhängig ermittelt sein.

Für kirchliche Rechtsträger sind Ablauf und Anforderungen beschrieben unter Kirchen und kirchliche Körperschaften.

Vertiefend dazu: Verkehrswert von Kirchengebäuden: Wie Sakralimmobilien bewertet werden

Rechtlicher Hinweis

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