Solange ein Kirchengebäude seiner sakralen Bestimmung dient, ist sein Verkehrswert weitgehend theoretisch: Es gibt keinen Markt für eine Kirche, die Kirche bleibt. Erst die Entwidmung — im katholischen Bereich die Profanierung nach can. 1222 CIC, im evangelischen Bereich die Entwidmung durch die zuständige kirchliche Stelle — löst das Gebäude aus dieser Bindung und macht eine andere Nutzung überhaupt denkbar.
Vor der Entwidmung: gebundener Wert
Für die Wertermittlung heißt das zunächst: Ein Sakralbau in bestimmungsgemäßer Nutzung wirft keinen Ertrag ab, hat keine marktübliche Miete und keine Vergleichsfälle. Wer ihn dennoch bewerten muss — etwa für die Rechnungslegung oder eine Portfolioübersicht —, kommt am Sachwert als Ausgangspunkt nicht vorbei.
Nach der Entwidmung: der Wert hängt am Möglichen
Mit der Entwidmung verschiebt sich die Frage grundlegend. Sie lautet nicht mehr „was ist das Gebäude wert“, sondern „was lässt sich damit noch anfangen“. Den Ausschlag geben dann vier Punkte:
- Bauplanungsrecht. Welche Nutzung lässt der Bebauungsplan zu? Eine Kirche steht häufig in einem Gebiet, dessen Festsetzungen auf Gemeinbedarf lauten — eine Wohnnutzung setzt dann eine Änderung voraus.
- Denkmalschutz. Die Entwidmung berührt den Denkmalstatus nicht. Auflagen zu Fassade, Dachlandschaft und oft auch zum Innenraum bleiben bestehen.
- Bausubstanz und Zuschnitt. Große Raumhöhen, wenige Geschossebenen und eine auf einen einzigen Zweck ausgelegte Statik begrenzen die Umbaumöglichkeiten und treiben die Kosten.
- Grundstück. Häufig ist nicht das Gebäude der Werttreiber, sondern die Fläche — insbesondere dort, wo ein Abbruch denkmalrechtlich zulässig wäre.
Entwidmung ist kein Automatismus
Die Entscheidung liegt beim kirchlichen Rechtsträger und der Aufsicht, nicht beim Gutachter. Für die Wertermittlung ist deshalb sauber zu trennen: Wird zum Stichtag der gebundene Zustand bewertet oder ein bereits entwidmetes Objekt? Beides führt zu deutlich unterschiedlichen Ergebnissen, und die Annahme gehört ausdrücklich in das Gutachten.
Was das für die Praxis heißt
Wer den Verkauf eines Kirchengebäudes vorbereitet, sollte die Reihenfolge beachten: Erst die Klärung der zulässigen Nutzung, dann die Bewertung. Ein Gutachten, das eine Umnutzung unterstellt, die planungsrechtlich nicht durchsetzbar ist, hilft weder im Gremium noch gegenüber der Aufsicht.
Wie die Bewertung methodisch aufgebaut wird, ist beschrieben unter Bewertung von Kirchen und Sakralimmobilien.
Vertiefend dazu: Verkehrswert von Kirchengebäuden: Wie Sakralimmobilien bewertet werden
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