Mehrfamilienhäuser bewerten: Ertragswert, Liegenschaftszinssatz und die Fallen im Bestand

Zwölf Wohnungen, 900 Quadratmeter Wohnfläche, Baujahr 1968, voll vermietet. Zwei Häuser dieser Beschreibung können sich im Wert um mehr als die Hälfte unterscheiden – ohne dass man ihnen das von außen ansieht. Den Unterschied machen drei Zahlen: der Abstand zwischen Ist- und Marktmiete, der angesetzte Liegenschaftszinssatz und der Instandhaltungsrückstand.

Mehrfamilienhäuser bewerten heißt deshalb, ein Renditeobjekt zu rechnen und nicht ein großes Wohnhaus zu beschreiben. Die Wohnfläche ist dabei nur die Bezugsgröße, nicht der Werttreiber.

Warum ein Mehrfamilienhaus kein großes Einfamilienhaus ist

Drei Eigenschaften trennen das Mehrfamilienhaus vom selbst genutzten Wohneigentum.

Erstens der Käuferkreis: Gekauft wird nicht ein Zuhause, sondern ein Zahlungsstrom. Der typische Erwerber rechnet mit Rendite, Finanzierungskosten und Steuer – nicht mit Wohnwünschen. Deshalb ist nach § 6 ImmoWertV das Ertragswertverfahren das Verfahren, das dem Marktverhalten entspricht.

Zweitens die Vertragsbindung: Bei einer Eigentumswohnung ist die Miete eine Momentaufnahme, beim Mehrfamilienhaus ist sie eine über Jahre gewachsene Struktur. Alte Mietverträge, Staffel- und Indexmieten, Werkswohnungen, Belegungsbindungen und einzelne Gewerbeeinheiten wirken jahrzehntelang fort.

Drittens die Kostenseite: Nicht umlagefähige Betriebskosten, Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis nehmen einen erheblichen Teil des Rohertrags weg. Wer den Reinertrag ohne diese Positionen bildet, überschätzt den Wert regelmäßig um einen zweistelligen Prozentsatz.

Objekttypen und ihre Bewertungslogik

Die Einordnung entscheidet über Restnutzungsdauer, Mietniveau und Investitionsbedarf – und damit über den Wert.

• Gründerzeit- und Vorkriegsaltbau

  • Hohe Räume, gute Lagen, häufig Denkmalschutz oder Erhaltungssatzung
  • Mietniveau überdurchschnittlich, Instandhaltung und Energetik dagegen aufwendig
  • Restnutzungsdauer hängt fast vollständig am Modernisierungsgrad

• Nachkriegs- und Siedlungsbau

  • Baujahre der 1950er- bis 1970er-Jahre, einfache Grundrisse, kleine Bäder
  • Häufig langjährige Mietverhältnisse mit deutlich untermarktlicher Miete
  • Der größte Wertblock steckt hier im Instandhaltungs- und Energiestau

• Neubau ab 2000

  • Marktnahe Mieten, geringer Instandhaltungsbedarf, hoher energetischer Standard
  • Wenig Spielraum nach oben, dafür kalkulierbare Zahlungsströme
  • Häufig mit Tiefgarage, deren Ertrag und Zustand gesondert zu würdigen sind

• Wohn- und Geschäftshaus

  • Gewerbe im Erdgeschoss, Wohnen darüber, zwei völlig verschiedene Mietmärkte
  • Getrennte Ertragsermittlung mit eigenem Zinssatz und eigenem Mietausfallwagnis
  • Bonität und Restlaufzeit der Gewerbemieter bestimmen das Risiko des Gesamtobjekts

• Kleines Mehrfamilienhaus

  • Drei bis sechs Einheiten, oft von Privatpersonen gehalten und selbst verwaltet
  • Käuferkreis gemischt: teils Kapitalanleger, teils Eigennutzer mit Zusatzmieten
  • Hier liefert das Vergleichswertverfahren ausnahmsweise brauchbare Anhaltspunkte

Der Rohertrag: Ist-Miete, Marktmiete und Leerstand

Ausgangspunkt des Ertragswertverfahrens ist nach § 31 ImmoWertV der Rohertrag, und zwar auf Basis der marktüblich erzielbaren Erträge. Nicht die tatsächlich vereinnahmte Miete ist damit automatisch maßgeblich, sondern das, was am Markt für vergleichbare Flächen erzielbar wäre.

Daraus ergeben sich drei Fälle, die getrennt zu behandeln sind:

• Miete unter Marktniveau – der Regelfall im Bestand. Anzusetzen ist die marktüblich erzielbare Miete; die Differenz wird als Ertragsminderung über den Zeitraum berücksichtigt, in dem sie voraussichtlich fortbesteht.
• Miete über Marktniveau – etwa bei kurzfristig vermieteten Einheiten oder Gewerbe mit Altvertrag. Der Überhang ist nur so lange werterhöhend, wie der Vertrag bindet und der Mieter zahlungsfähig bleibt.
• Leerstand – zu unterscheiden sind marktbedingte Fluktuation, struktureller Leerstand und beabsichtigter Leerstand vor einer Sanierung. Nur der erste Fall ist mit dem Mietausfallwagnis abgegolten.

Für die Herleitung der Marktmiete gilt dieselbe Sorgfalt wie für ein Mietwertgutachten: Mietspiegel, eigene Vergleichsmieten und Angebotsdaten sind zu trennen und die Ableitung ist offenzulegen. Wie das methodisch sauber geht, zeigt der Beitrag zur ortsüblichen Vergleichsmiete ohne Mietspiegel.

Das Mietrecht als Wertgrenze

Bei keiner anderen Assetklasse begrenzt der Gesetzgeber den Ertrag so unmittelbar. Fünf Regelungskreise gehören in jede Wertermittlung:

• Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete – nach § 558 BGB nur in Schritten und mit Kappungsgrenze; in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ist diese abgesenkt. Der Weg von der Bestandsmiete zur Marktmiete dauert damit Jahre.
• Modernisierungsumlage – nach § 559 BGB darf ein Teil der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden, begrenzt durch Kappungsgrenzen. Die Umlage ist ein wesentlicher Hebel bei energetischen Maßnahmen, aber kein Freibrief.
• Mietpreisbremse – bei Wiedervermietung in ausgewiesenen Gebieten begrenzt sie die zulässige Miete; Ausnahmen bestehen unter anderem für Neubau und umfassende Modernisierung.
• Soziale Erhaltungssatzung – im Milieuschutzgebiet sind Modernisierungen und Umwandlungen genehmigungspflichtig, und der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu.
• Umwandlung in Wohnungseigentum – in angespannten Wohnungsmärkten steht sie nach § 250 BauGB unter Genehmigungsvorbehalt. Wo die Aufteilung ausscheidet, entfällt der sonst übliche Aufschlag für die Einzelverwertung.

Welche dieser Regelungen am Bewertungsobjekt greift, ist keine Auslegungsfrage, sondern eine Auskunft: Gebietskulissen, Satzungen und Verordnungen sind bei der Gemeinde abrufbar und gehören mit Fundstelle ins Gutachten.

Bewirtschaftungskosten: der unterschätzte Abzug

Vom Rohertrag sind nach § 32 ImmoWertV die Bewirtschaftungskosten abzuziehen. Vier Positionen sind zu unterscheiden:

Anlage 3 der ImmoWertV enthält Modellansätze für diese Kosten. Sie sind ausdrücklich Modellwerte und mit den Daten des zuständigen Gutachterausschusses abzugleichen – denn der Liegenschaftszinssatz wurde aus Kaufpreisen genau mit diesen Modellansätzen abgeleitet.

Der Liegenschaftszinssatz: der empfindlichste Parameter

Der Liegenschaftszinssatz ist nach § 21 ImmoWertV aus Kaufpreisen und den zugehörigen Erträgen abzuleiten und wird von den Gutachterausschüssen veröffentlicht. Er bündelt Marktrisiko, Lagequalität und Erwartungen an die künftige Mietentwicklung.

Für die Praxis sind drei Punkte wesentlich. Erstens die Hebelwirkung: Eine Veränderung um einen halben Prozentpunkt verschiebt den Ertragswert je nach Restnutzungsdauer um rund zehn Prozent. Kein anderer Ansatz im Gutachten wirkt so stark, und keiner wird so oft unbegründet gesetzt.

Zweitens die Herkunft: Zu verwenden ist der Zinssatz des örtlich zuständigen Gutachterausschusses für die passende Objektart, das passende Baujahr und die passende Lage. Fehlt eine solche Ableitung, ist die Herleitung offenzulegen und aus benachbarten Märkten zu begründen.

Drittens die Anpassung: Abweichungen des Bewertungsobjekts von den Merkmalen der Auswertung – etwa eine besonders lange oder kurze Restnutzungsdauer, ein ungewöhnlicher Mieterbesatz oder ein hoher Gewerbeanteil – sind entweder im Zinssatz oder als besonderes objektspezifisches Merkmal abzubilden. Beides zugleich wäre eine Doppelerfassung.

Restnutzungsdauer und Modernisierung

Anlage 1 der ImmoWertV setzt für Mehrfamilienhäuser eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an. Für den Bestand ist damit nur die halbe Antwort gegeben: Entscheidend ist die verlängerte Restnutzungsdauer nach durchgeführten Modernisierungen.

Anlage 2 der ImmoWertV stellt dafür ein Punktemodell bereit, das die wesentlichen Modernisierungselemente gewichtet – Dach, Fenster, Leitungssysteme, Heizung, Wärmedämmung, Bäder, Grundrisse. Aus dem erreichten Modernisierungsgrad ergibt sich die anzusetzende Restnutzungsdauer. Zwei Hinweise dazu:

• Punkte gibt es nur für tatsächlich durchgeführte Maßnahmen, nicht für geplante. Rechnungen, Fotos und Bauunterlagen sind die Belege.
• Eine verlängerte Restnutzungsdauer erhöht den Ertragswert und die zulässige Abschreibung zugleich. Zur steuerlichen Seite führt der Beitrag zum Restnutzungsdauergutachten.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Nach § 8 Absatz 3 ImmoWertV sind Umstände, die im Ertragswert noch nicht erfasst sind, gesondert zu berücksichtigen. Beim Mehrfamilienhaus sind das vor allem:

• Instandhaltungsrückstand – konkret ermittelt und beziffert, nicht als pauschaler Abschlag,
• Baumängel und Bauschäden – einschließlich Feuchte, Schadstoffen und veralteter Elektroinstallation,
• über- oder unterdurchschnittlicher Ertrag – die zeitlich begrenzte Differenz zwischen Ist- und Marktmiete,
• Rechte und Belastungen – Wohnrechte, Nießbrauch, Belegungsbindungen, Erbbaurecht,
• bauliche Reserven – Ausbaufähigkeit des Dachgeschosses oder ein nicht ausgeschöpftes Baurecht.

Der letzte Punkt wird häufig übersehen: Wo das Grundstück mehr Geschossfläche hergibt, als das Gebäude nutzt, liegt darin ein eigener Wertbestandteil – zu prüfen ist allerdings, ob die Ausnutzung tatsächlich genehmigungsfähig und wirtschaftlich ist.

Welches Wertermittlungsverfahren passt

Typische Bewertungsanlässe

• Erbfall und Schenkung – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt, häufig mit erheblicher Steuerwirkung.
• Scheidung und Auseinandersetzung – Zugewinnausgleich und Teilungsversteigerung; Einzelheiten im Beitrag zum Immobiliengutachten bei Scheidung.
• Kauf und Verkauf – Kaufpreisfindung und Prüfung der Mieterliste vor Beurkundung.
• Finanzierung – Beleihungswertgutachten nach BelWertV mit eigenen, konservativeren Ansätzen.
• Steuer – Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude und die Bemessung der Abschreibung.
• Ankaufs- und Folgebewertung für Fonds – bei Immobilien-Sondervermögen nach dem KAGB darf die Gegenleistung den von externen Bewertern ermittelten Wert nicht wesentlich überschreiten (§ 231 KAGB). Die Bewertung erfolgt durch zwei voneinander unabhängige externe Bewerter (§ 249 KAGB), die Fortbewertung im Grundsatz innerhalb eines Zeitraums von drei Monaten (§ 251 KAGB).
• Zwangsversteigerung – Wertfestsetzung durch das Gericht; die Wirkung der 5/10- und 7/10-Grenzen erklärt der Beitrag zu Verkehrswert und Zwangsversteigerung.

Was ein belastbares Gutachten enthalten muss

• eine geprüfte Mieterliste mit Vertragsdatum, Fläche, Nettokaltmiete, Staffel- oder Indexvereinbarung und Kündigungsmöglichkeiten,
• die Wohnflächenberechnung mit Angabe der angewandten Regel und Abgleich mit den Mietverträgen,
• die Herleitung der marktüblich erzielbaren Miete je Nutzungsart, getrennt von der Ist-Miete,
• die Betriebskostenabrechnung der letzten Jahre zur Ableitung der nicht umlagefähigen Kosten,
• eine Zustandsbewertung mit beziffertem Instandhaltungsrückstand und Modernisierungspunkten,
• die Herleitung des Liegenschaftszinssatzes mit Fundstelle beim Gutachterausschuss und Begründung jeder Anpassung,
• die Prüfung der mietrechtlichen Gebietskulissen einschließlich Erhaltungssatzung und Umwandlungsverbot,
• eine Sensitivitätsrechnung für Miete, Zinssatz, Restnutzungsdauer und Instandhaltungsrückstand.

Fazit

Mehrfamilienhäuser bewerten heißt, drei Ebenen zusammenzuführen: einen Zahlungsstrom, ein rechtliches Korsett und eine Bausubstanz mit eigenem Investitionsbedarf. Die Wohnfläche beschreibt nur, worauf sich alles bezieht.

Belastbar wird das Ergebnis, wenn Ist- und Marktmiete getrennt geführt werden, die Bewirtschaftungskosten zum verwendeten Liegenschaftszinssatz passen, der Instandhaltungsrückstand beziffert statt geschätzt wird und jede Abweichung vom Modell des Gutachterausschusses eine Begründung hat.

Kurz beantwortet in den Fragen und Antworten: Welche Besonderheiten gelten bei der Bewertung eines Mehrfamilienhauses?

Für gemischt genutzte und gewerbliche Objekte gelten eigene Regeln – dazu die Beiträge zu Industrieimmobilien und zu studentischem Wohnen.

Welche Fassung des Rechts ein Gutachten anzuwenden hat, richtet sich nach dem Wertermittlungsstichtag.