Die Umnutzung entscheidet über den Wert eines entwidmeten Sakralbaus — deshalb lohnt der nüchterne Blick darauf, welche Konzepte sich tatsächlich tragen und welche regelmäßig an der Bausubstanz oder am Genehmigungsrecht scheitern.

Nutzungen, die sich in der Praxis bewährt haben

  • Kolumbarium. Die Umwandlung in eine Urnenbegräbnisstätte belässt dem Gebäude eine sakrale Prägung und ist deshalb häufig auch dort konsensfähig, wo eine profane Nutzung auf Widerstand stößt. Der Umbauaufwand ist vergleichsweise gering.
  • Kultur und Veranstaltung. Konzerte, Ausstellungen, Bibliotheken: Nutzungen, die mit dem großen, ungeteilten Raum arbeiten, statt gegen ihn. Der Investitionsbedarf bleibt überschaubar, die Erträge allerdings meist auch.
  • Wohnen. Wirtschaftlich oft am attraktivsten, baulich am anspruchsvollsten: Es braucht neue Geschossebenen, Belichtung, Erschließung und Wärmeschutz. Bei Denkmalschutz sind Eingriffe in Fassade und Innenraum häufig nur begrenzt zulässig.
  • Gemeinbedarf. Kindertagesstätte, Jugend- oder Stadtteilzentrum — planungsrechtlich meist der einfachste Weg, weil die Gebietsfestsetzung bereits passt.

Woran Konzepte scheitern

Drei Hürden tauchen immer wieder auf. Die erste ist das Bauplanungsrecht: Steht die Kirche in einem Gebiet für Gemeinbedarf, ist Wohnen ohne Planänderung nicht zulässig. Die zweite ist der Denkmalschutz, der Eingriffe in den Innenraum begrenzt — gerade Emporen, Gewölbe und Fenster sind oft Teil der Unterschutzstellung. Die dritte ist die Wirtschaftlichkeit: Umbaukosten je Quadratmeter liegen bei Sakralbauten regelmäßig deutlich über denen eines Neubaus, weil jede Lösung eine Sonderlösung ist.

Für die Bewertung entscheidend

Eine Umnutzung wirkt nur dann wertbildend, wenn sie am Wertermittlungsstichtag hinreichend konkret ist. Eine Bauvoranfrage, eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis oder ein mit der Gemeinde abgestimmtes Konzept sind belastbare Anknüpfungspunkte. Eine bloße Idee ist keiner — und darf im Gutachten auch nicht so behandelt werden.

Auswirkung auf den Wert

Zwischen einem Objekt ohne Nutzungsperspektive und einem mit gesicherter Umnutzungsoption liegt regelmäßig ein Vielfaches. Genau deshalb gehört die Frage nach dem Möglichen an den Anfang der Wertermittlung und nicht an ihr Ende.

Den methodischen Rahmen dazu beschreibt die Seite zur Bewertung von Kirchen und Sakralimmobilien.

Vertiefend dazu: Verkehrswert von Kirchengebäuden: Wie Sakralimmobilien bewertet werden

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