Verkehrswert von Kirchengebäuden: Wie Sakralimmobilien bewertet werden

Kirchen, Kapellen, Pfarr- und Gemeindehäuser gehören zu den seltensten Bewertungsobjekten – und zu den schwierigsten. Sinkende Mitgliederzahlen und knappe Kirchenhaushalte führen dazu, dass immer mehr Sakralgebäude entwidmet, verkauft oder umgenutzt werden. Damit stellt sich eine Frage, für die es keinen Standardweg gibt: Was ist der Verkehrswert eines Kirchengebäudes?

Die ehrliche Antwort beginnt mit einer Einschränkung. Für eine Dorfkirche gibt es keinen Markt im Sinne des § 194 BauGB – jedenfalls keinen, aus dem sich ein Preis ablesen ließe. Der Wert muss deshalb konstruiert werden: aus Substanz, Grundstück, Planungsrecht und einer nüchternen Einschätzung dessen, was aus dem Gebäude realistisch werden kann.

Warum das Vergleichswertverfahren ausscheidet

Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Bei Wohn- und Geschäftshäusern lässt er sich aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse ableiten. Für Sakralbauten fehlt diese Datengrundlage vollständig: Es gibt bundesweit nur wenige Verkäufe im Jahr, die Objekte sind Unikate, und die wenigen bekannten Kaufpreise sind fast immer durch Nebenabreden geprägt – Nutzungsauflagen, Rückfallklauseln, Verpflichtungen zur Bauunterhaltung.

Damit scheidet das Vergleichswertverfahren als tragendes Verfahren aus. Auch ein klassisches Ertragswertverfahren greift nur dann, wenn tatsächlich nachhaltige Erträge erzielbar sind – also erst nach einer belastbaren Umnutzungsplanung. Die Verfahrenswahl folgt § 6 ImmoWertV: maßgeblich ist, wie sich der Markt tatsächlich verhält, und der Markt für Sakralbauten rechnet über Substanz und Entwicklungspotenzial.

Nicht jede kirchliche Liegenschaft ist eine Kirche

Der Begriff „Sakralimmobilie“ verdeckt, dass kirchliche Portfolios sehr unterschiedliche Objekttypen enthalten. Die Einordnung entscheidet über die Verfahrenswahl.

• Kirchen und Kapellen

  • Der eigentliche Sakralraum: großes Volumen, geringe Nutzfläche, kaum Drittverwendung
  • Fast immer denkmalgeschützt, häufig ortsbildprägend
  • Wertfindung über Sachwert mit starker Marktanpassung oder über den Grundstückswert

• Pfarr- und Gemeindehäuser

  • Bau- und nutzungstechnisch normale Wohn- oder Verwaltungsgebäude
  • Regulärer Markt vorhanden, Vergleichs- und Sachwertverfahren anwendbar
  • Wertrelevant sind Sanierungsstau und die Bindung an das Kirchengrundstück

• Kloster- und Ordensanlagen

  • Große Gebäudekomplexe mit Kirche, Wohn-, Wirtschafts- und Nebengebäuden
  • Bewertung nur nach Teilbereichen sinnvoll, nicht als ein Objekt
  • Umnutzung zu Hotel, Bildungsstätte oder Wohnen ist der Regelfall der Verwertung

• Friedhöfe und Kolumbarien

  • Öffentlich-rechtliche Widmung; keine freie Verwertbarkeit
  • Ruhefristen binden die Fläche über Jahrzehnte
  • Kolumbariumsnutzung in entwidmeten Kirchen kann Erträge tragen

• Kirchliche Erbbaugrundstücke

  • Häufigster kirchlicher Grundbesitz überhaupt, meist wohnwirtschaftlich bebaut
  • Alte Verträge mit niedrigem Erbbauzins und langen Restlaufzeiten
  • Bewertung nach §§ 48 ff. ImmoWertV, nicht als unbelastetes Grundstück

Der Weg über das Sachwertverfahren

Für den Sakralbau selbst bildet das Sachwertverfahren nach §§ 35 ff. ImmoWertV den Ausgangspunkt: Ermittelt werden der Bodenwert des Grundstücks und die Herstellungskosten des Gebäudes, vermindert um Alterswertminderung, Baumängel und Bauschäden.

Genau hier entsteht das methodische Problem. Ein Kirchenschiff mit 15 Metern lichter Höhe, Natursteinfassade und Glockenturm hat rechnerisch sehr hohe Herstellungskosten – und praktisch keine Nachfrage. Der vorläufige Sachwert läuft damit weit am Markt vorbei.

Entscheidend ist deshalb die Marktanpassung über den Sachwertfaktor nach § 21 ImmoWertV. Für Sakralbauten stellt kein Gutachterausschuss abgeleitete Faktoren bereit; der Sachverständige muss ihn begründet schätzen und die Herleitung offenlegen. Bei Sonderimmobilien ohne Nachfrage liegt er sehr niedrig. Führt die Prüfung dazu, dass Abbruch-, Sicherungs- und Entsorgungskosten den erzielbaren Erlös übersteigen, trägt die aufstehende Bausubstanz einen negativen Wertbeitrag; maßgeblich ist dann der Bodenwert abzüglich der Freilegungskosten.

Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer

Anlage 1 der ImmoWertV führt Sakralbauten nicht auf. Die Gesamtnutzungsdauer ist deshalb aus vergleichbaren Gebäudearten abzuleiten; naheliegend sind die dort mit 40 Jahren angesetzten „Gemeindezentren, Saalbauten, Veranstaltungsgebäude“. Für einen 300 Jahre alten Kirchenbau ist das offensichtlich untauglich.

Sachgerecht ist die Trennung zweier Größen: Die technische Lebensdauer des Tragwerks liegt bei massiven Sakralbauten bei laufender Bauunterhaltung praktisch unbegrenzt hoch, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer dagegen endet mit der Nutzung – also mit der Entwidmung. Wer beides vermischt, kommt zu einem Alterswertabschlag, der weder die Substanz noch den Markt abbildet. Kurz beantwortet in den Fragen und Antworten: Welche Restnutzungsdauer wird bei Sakralbauten angesetzt?

Umnutzungspotenzial als eigentlicher Werttreiber

Für die meisten entwidmeten Kirchen liegt der Wert nicht im Gebäude, sondern in dem, was daraus werden kann. Die Bewertung muss deshalb das realistische Umnutzungspotenzial untersuchen:

• Welche Nutzungen lässt das Planungsrecht zu – Bebauungsplan, § 34 BauGB, Umgebungsbebauung?
• Ist die geplante Nutzung baulich darstellbar, also mit Rettungswegen, Brandschutz, Statik und Wärmeschutz vereinbar?
• Welche Umbaukosten entstehen, und wie hoch ist der aufgelaufene Sanierungsstau an Dach, Turm, Fenstern und Heizung?
• Trägt die Lage überhaupt eine Nachfrage? Eine Kirche in innerstädtischer Lage ist ein anderer Fall als eine Filialkirche im ländlichen Raum.

Erst aus dieser Analyse ergibt sich, ob ein tragfähiger Ertragswert existiert, ob eine Residualwertermittlung den Weg weist oder ob letztlich der Liquidationswert des Grundstücks den Verkehrswert bestimmt. Kurz beantwortet in den Fragen und Antworten: Welche Umnutzungen sind bei Kirchengebäuden realistisch?

Denkmalschutz: Werttreiber und Wertbremse zugleich

Nahezu jedes historische Kirchengebäude steht unter Denkmalschutz. Das wirkt in beide Richtungen.

Wertmindernd wirken der Erlaubnisvorbehalt der Denkmalschutzgesetze der Länder für jede Veränderung, die höheren Kosten materialgerechter Sanierung, Einschränkungen bei Fenstern, Dämmung und Haustechnik sowie das faktische Abrissverbot. Hinzu kommt die dauerhafte Erhaltungspflicht des Eigentümers, begrenzt durch die Grenze der wirtschaftlichen Zumutbarkeit.

Werterhöhend wirken die erhöhten Absetzungen nach §§ 7i und 10f EStG sowie die Verteilung von Erhaltungsaufwand nach § 11b EStG, dazu Fördermittel von Land, Denkmalstiftungen und Kommunen. Wichtig ist die Reihenfolge: Die Steuervorteile setzen eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde voraus und wirken nur beim einkommensteuerpflichtigen Erwerber – bei der Kirchengemeinde als Körperschaft des öffentlichen Rechts laufen sie ins Leere. Für die Wertermittlung sind sie deshalb nur insoweit relevant, als sie die Zahlungsbereitschaft typischer Erwerber erhöhen.

Welche Seite überwiegt, ist eine Einzelfallfrage – und sie ist im Gutachten zu begründen, nicht pauschal mit einem Zu- oder Abschlag zu erledigen.

Kirchenrechtliche Bindungen

Vor einem Verkauf steht regelmäßig die Entwidmung (Profanierung) durch die zuständige kirchliche Stelle; ohne sie ist eine wirtschaftliche Umnutzung ausgeschlossen. Katholische Kirchengebäude werden durch bischöfliches Dekret profaniert, evangelische nach der jeweiligen Kirchenordnung der Landeskirche. Beides sind innerkirchliche Verfahren mit eigenen Zuständigkeiten und Fristen, die im Bewertungsstichtag entweder abgeschlossen sind oder eben nicht.

Für die Wertermittlung folgen daraus drei Punkte:

• Stichtagsbezug – ist die Entwidmung am Wertermittlungsstichtag noch nicht erfolgt, ist sie als tatsächliche Eigenschaft nicht zu unterstellen; sie kann allenfalls als Erwartung in die Marktanpassung eingehen und ist als solche auszuweisen.
• Fortwirkende Auflagen – Rückfallklauseln, Wiederkaufsrechte, Nutzungsbeschränkungen (etwa der Ausschluss bestimmter Nutzungen im Kirchenraum) und Bauunterhaltungspflichten wirken preisbildend und sind gesondert zu würdigen.
• Ausstattung – Altäre, Orgeln, Glocken, Kunstgegenstände und Grablegen sind häufig nicht Bestandteil des Kaufgegenstands. Was mitverkauft wird und was ausgebaut wird, muss im Gutachten stehen.

Kurz beantwortet in den Fragen und Antworten: Was bedeutet die Entwidmung einer Kirche für den Verkehrswert?

Der Bodenwert: Gemeinbedarfsfläche ist kein Bauland

Kirchengrundstücke sind bauleitplanerisch häufig als Fläche für den Gemeinbedarf nach § 9 Absatz 1 Nummer 5 BauGB festgesetzt. Für solche Flächen weisen die Gutachterausschüsse in der Regel keinen Bodenrichtwert aus – und der Bodenrichtwert der umliegenden Wohnbauflächen ist nicht ohne Weiteres übertragbar.

Sachgerecht ist die Ableitung über den Entwicklungszustand nach § 3 ImmoWertV: Solange die Gemeinbedarfsfestsetzung besteht, ist die Fläche in ihrer Verwertbarkeit beschränkt. Erst mit einer realistischen Aussicht auf Planänderung nähert sie sich dem Baulandniveau – und diese Aussicht ist über einen Wahrscheinlichkeits- und Zeitabschlag abzubilden, nicht zu unterstellen. Wer den vollen Wohnbaulandwert ansetzt, bewertet eine Planung, die noch niemand beschlossen hat.

Kirchliche Erbbaugrundstücke

Der weitaus größte Teil des kirchlichen Grundbesitzes sind keine Kirchen, sondern mit Erbbaurechten belastete Grundstücke. Ihre Bewertung folgt den §§ 48 ff. ImmoWertV und hat mit Sakralbewertung methodisch nichts zu tun: Maßgeblich sind Erbbauzins und dessen Anpassungsklausel, Restlaufzeit, Heimfallregelung und die Entschädigung für das Bauwerk bei Zeitablauf.

Typisch für kirchliche Bestände sind alte Verträge mit lange nicht angepasstem Erbbauzins und Restlaufzeiten von mehreren Jahrzehnten. Der Wert des Erbbaugrundstücks liegt dann deutlich unter dem Wert des unbelasteten Grundstücks. Kurz beantwortet in den Fragen und Antworten: Wie werden kirchliche Erbbaugrundstücke bewertet?

Welches Verfahren wann

Typische Bewertungsanlässe

• Verkauf nach Entwidmung – Kaufpreisfindung und Nachweis der Angemessenheit gegenüber Aufsichtsgremien.
• Portfolio- und Gebäudebedarfsplanung – Landeskirchen und Bistümer prüfen Bestände systematisch auf Erhalt, Umnutzung oder Aufgabe; die Bewertung liefert dafür die wirtschaftliche Grundlage.
• Bilanzierung – die Umstellung kirchlicher Haushalte auf die Doppik verlangt Wertansätze für Grundstücke und Gebäude.
• Erbbauzinsanpassung und Ablösung – Bemessung angepasster Erbbauzinsen und Ankaufspreise für Erbbauberechtigte.
• Erbschaft, Schenkung und Stiftungen – Wertansätze für kirchliche und kirchennahe Vermögen.
• Beleihung und Förderung – Nachweise gegenüber Kreditgebern und Fördermittelgebern.

Was ein belastbares Gutachten enthalten muss

• den Widmungsstatus am Wertermittlungsstichtag und, falls die Entwidmung aussteht, deren Behandlung in der Bewertung,
• die denkmalrechtliche Einordnung mit Eintragungsumfang und den daraus folgenden Beschränkungen,
• die planungsrechtliche Situation mit Festsetzungen, Entwicklungszustand und der Wahrscheinlichkeit einer Planänderung,
• die Umnutzungsanalyse mit mindestens zwei durchgerechneten Varianten und Angabe der Umbaukosten,
• die Herleitung des Sachwertfaktors – nachvollziehbar begründet, nicht behauptet,
• die vertraglichen Bindungen: Rückfallklauseln, Nutzungsauflagen, Bauunterhaltungspflichten, Rechte Dritter,
• eine Aussage zur Ausstattung und ihrer Zugehörigkeit zum Bewertungsgegenstand,
• eine Sensitivitätsbetrachtung für Umbaukosten, Marktanpassung und Freilegungskosten.

Fazit

Der Verkehrswert eines Kirchengebäudes lässt sich nicht aus dem Markt ablesen, sondern muss aus Substanz, Grundstück und realistischem Umnutzungspotenzial hergeleitet werden. Das Sachwertverfahren liefert dafür den Rahmen, aber nicht das Ergebnis – dieses entsteht erst durch eine begründete Marktanpassung und eine nüchterne Prüfung dessen, was Planungs-, Denkmal- und Kirchenrecht tatsächlich zulassen.

Ein belastbares Gutachten macht deshalb transparent, ob die Bausubstanz einen Wert trägt oder ob sie ihn aufzehrt, und es benennt die Bindungen, die den Erwerberkreis begrenzen. Beides ist bei Sakralimmobilien wichtiger als jede Nachkommastelle im Rechenweg.

Wie sich die Bewertung anderer Sonderimmobilien ohne Vergleichsmarkt aufbaut, zeigen die Beiträge zu Sozialimmobilien und zu Eventarenen und Stadien.

Wer eine kirchliche Liegenschaft bewerten lassen möchte, findet Leistungsumfang und Ablauf unter Bewertung von Kirchen und Sakralimmobilien.

Bei denkmalgeschützten Gebäuden liegt die wirtschaftliche Restnutzungsdauer häufig unter der pauschalen Annahme des Finanzamts; nachweisen lässt sich das mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten.