Bei Wohn- und Gewerbeimmobilien lässt sich die Gesamtnutzungsdauer aus den Modellansätzen ableiten. Bei Sakralbauten gibt es diesen bequemen Weg nicht — und wer ihn dennoch geht, produziert ein angreifbares Gutachten.

Warum die üblichen Ansätze nicht passen

Kirchen sind in massiver Bauweise errichtet, häufig über Jahrhunderte erhalten und laufend instand gesetzt. Eine Gesamtnutzungsdauer von sechzig oder achtzig Jahren, wie sie für Wohngebäude angesetzt wird, bildet das nicht ab. Zugleich ist die tatsächliche Restnutzungsdauer nicht durch die Bausubstanz begrenzt, sondern durch etwas anderes: durch die Frage, wie lange die Nutzung noch getragen wird.

Zwei Ebenen, die zu trennen sind

  • Technische Restnutzungsdauer. Sie richtet sich nach dem Zustand von Tragwerk, Dach, Fassade und Fenstern. Bei gepflegten Sakralbauten ist sie regelmäßig sehr lang.
  • Wirtschaftliche Restnutzungsdauer. Sie endet, wenn die Unterhaltslast nicht mehr getragen werden kann oder die Gemeinde das Gebäude aufgibt. Sie ist bei Kirchen fast immer die kürzere und damit die maßgebliche Größe.

Für die Wertermittlung folgt daraus: Die Restnutzungsdauer ist objektbezogen zu begründen, nicht aus einer Tabelle zu übernehmen. Herangezogen werden Bauzustand, durchgeführte Instandsetzungen, die Entwicklung der Gemeindegröße und, sofern vorhanden, Beschlüsse des Rechtsträgers zur künftigen Nutzung.

Bei geplanter Umnutzung ändert sich die Frage

Steht eine Umnutzung an, ist nicht die Restnutzungsdauer des Sakralbaus zu schätzen, sondern die des künftigen Objekts. Eine durchgreifende Modernisierung setzt die wirtschaftliche Restnutzungsdauer neu an — mit entsprechender Wirkung auf den Wert.

Abgrenzung zum steuerlichen Restnutzungsdauer-Gutachten

Die hier beschriebene Betrachtung dient der Verkehrswertermittlung. Geht es dagegen um eine höhere Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, gelten eigene Anforderungen an Methodik und Nachweis; dafür gibt es das Restnutzungsdauer-Gutachten.

Wie die Restnutzungsdauer in die Bewertung eines Sakralbaus eingeht, ist dargestellt unter Bewertung von Kirchen und Sakralimmobilien.

Vertiefend dazu: Verkehrswert von Kirchengebäuden: Wie Sakralimmobilien bewertet werden

Rechtlicher Hinweis

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