Verkehrswert & Marktwert

Eigentumswohnungen werden meist über das Vergleichswertverfahren bewertet. Neben der Wohnung selbst fließen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrechte sowie der bauliche Zustand des gesamten Gebäudes in die Bewertung ein.

Mehrfamilienhäuser werden in der Regel über das Ertragswertverfahren bewertet, wobei sämtliche Mieteinnahmen, Leerstände und Bewirtschaftungskosten für das gesamte Gebäude gemeinsam betrachtet werden.

Gewerbeimmobilien werden meist über das Ertragswertverfahren bewertet, wobei Mietvertragslaufzeiten, Bonität der Mieter, Drittverwendungsfähigkeit und die Lage im gewerblichen Kontext eine zentrale Rolle spielen.

Teileigentum wird ähnlich wie Wohnungseigentum bewertet, jedoch unter Berücksichtigung der abweichenden Nutzungsart. Stellplätze und Gewerbeeinheiten in Wohnungseigentümergemeinschaften folgen eigenen Vergleichsmaßstäben und Mietniveaus.

Ferienimmobilien werden je nach Nutzung über das Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren bewertet. Bei touristischer Vermietung sind erzielbare Einnahmen aus Kurzzeitvermietung sowie saisonale Schwankungen zusätzlich zu berücksichtigen.

Ein Neubau vor Fertigstellung wird auf Basis der Bauplanung, des Bautenstands und der bereits angefallenen sowie noch ausstehenden Baukosten bewertet, meist ergänzt um eine Einschätzung des voraussichtlichen Fertigstellungswerts.

Erkennbare Baumängel führen zu einem Abschlag in Höhe der voraussichtlichen Beseitigungskosten. Bei schwerwiegenden, die Standsicherheit betreffenden Mängeln kann der Wert deutlich stärker gemindert sein als die reinen Reparaturkosten.

Landwirtschaftliche Flächen werden meist über den Vergleichswert für Acker- oder Grünland bewertet, ergänzt um separate Werte für Hofstellen, Gebäude und etwaige Sonderkulturen oder Pachtverhältnisse.

Eine gut gefüllte Instandhaltungsrücklage wirkt sich tendenziell wertsteigernd aus, da anstehende Sanierungen finanziell bereits vorgesorgt sind. Eine geringe Rücklage kann dagegen künftige Sonderumlagen und damit einen Abschlag bedeuten.

Der Wiederbeschaffungswert bildet die Kosten ab, ein Gebäude im Schadensfall originalgetreu wiederherzustellen, und ist Grundlage der Gebäudeversicherung. Der Verkehrswert bezieht zusätzlich Grundstück, Lage und Marktverhältnisse ein.

Bei Altlastenverdacht wird zunächst der unbelastete Wert ermittelt und anschließend um die geschätzten Sanierungs- und Untersuchungskosten sowie einen Unsicherheitsabschlag für das verbleibende Vermarktungsrisiko gemindert.

Die Restnutzungsdauer beschreibt die Zeitspanne, in der ein Gebäude bei gewöhnlicher Instandhaltung wirtschaftlich weiter nutzbar ist. Sie beeinflusst maßgeblich sowohl die Alterswertminderung im Sachwertverfahren als auch den Vervielfältiger im Ertragswertverfahren.

Grunddienstbarkeiten wie Wege-, Leitungs- oder Überfahrtsrechte zugunsten Dritter schränken die Nutzungsmöglichkeiten des belasteten Grundstücks ein und mindern dessen Wert entsprechend dem Umfang der Beeinträchtigung.

Bei denkmalgeschützten Gewerbeimmobilien werden erhöhte Sanierungskosten und eingeschränkte Umbaumöglichkeiten mit möglichen steuerlichen Abschreibungsvorteilen und einer besonderen Standortattraktivität für bestimmte Nutzergruppen abgewogen.

Sondernutzungsflächen wie Gärten, Terrassen oder Stellplätze innerhalb einer WEG stehen einem Eigentümer exklusiv zur Nutzung zu, gehören aber rechtlich weiterhin zum Gemeinschaftseigentum. Sie werden mit einem eigenen, meist moderaten Wertzuschlag berücksichtigt.

Konkret geplante Neubauprojekte in der Nachbarschaft können je nach Art sowohl wertsteigernd als auch wertmindernd wirken – etwa durch verbesserte Infrastruktur einerseits oder Verschattung, Lärm und Verdichtung andererseits.

Nicht genehmigte bauliche Anlagen werden grundsätzlich mit einem erheblichen Abschlag bewertet, da eine nachträgliche Genehmigung oder ein behördlicher Rückbau nicht sicher ausgeschlossen werden kann.

Der Verkehrswert wird nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) mit einem von drei genormten Verfahren ermittelt: Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Welches Verfahren zur Anwendung kommt, richtet sich nach Immobilienart, Nutzung und verfügbarer Datenlage.

Der Verkehrswert ist ein objektiv ermittelter, gutachterlich begründeter Wert nach § 194 BauGB. Der Kaufpreis ist der tatsächlich zwischen zwei Parteien ausgehandelte Preis, der von Verhandlungsgeschick, Marktlage im Verkaufszeitpunkt und individuellen Motiven abweichen kann.

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert pro Quadratmeter unbebauten Baulands, den die Gutachterausschüsse jährlich veröffentlichen. Er bildet die Grundlage für die Bodenwertermittlung und damit einen wesentlichen Baustein des Verkehrswerts.

Wertmindernd wirken unter anderem Sanierungsstau, veraltete Haustechnik, ungünstiger Grundrisszuschnitt, Lärm- oder Geruchsbelastungen, Rechte Dritter wie Wohnrechte, sowie eine schlechte Energieeffizienz. Wir berücksichtigen diese Faktoren über Abschläge im Wertermittlungsverfahren.

Eine pauschale Frist gibt es nicht – ein bestehendes Gutachten sollte aber spätestens bei wesentlichen Marktveränderungen, größeren baulichen Maßnahmen oder wenn es älter als ein bis zwei Jahre ist, aktualisiert werden.

Der Beleihungswert wird von Banken konservativ und unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen ermittelt, um das Kreditrisiko abzusichern. Er liegt meist 10 bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert, der den realistisch erzielbaren Marktpreis abbildet.

Vermietete Immobilien werden meist über das Ertragswertverfahren bewertet und erzielen aufgrund eingeschränkter Eigennutzungsmöglichkeit häufig einen niedrigeren Verkehrswert als eine vergleichbare unvermietete Immobilie – besonders bei lang laufenden Mietverträgen unter Marktniveau.

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer, bereits verkaufter Objekte abgeleitet. Es eignet sich besonders für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser mit ausreichender Vergleichsdatenlage.

Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert über einen Liegenschaftszinssatz. Es kommt vor allem bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten zum Einsatz.

Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert über die Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung, zuzüglich Bodenwert. Es wird angewendet, wenn keine ausreichenden Vergleichspreise oder Mieterträge vorliegen, etwa bei individuell genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern.

Bei einem Erbbaurecht wird das Gebäude getrennt vom Grundstück bewertet, da der Erbbauberechtigte kein Eigentum am Grund und Boden erwirbt. Restlaufzeit, Erbbauzins und Heimfallregelungen beeinflussen den Wert erheblich.

Energieeffizienz gewinnt bei der Wertermittlung zunehmend an Bedeutung: Ein schlechter Energiestandard führt zu Abschlägen wegen absehbarer Sanierungskosten, während ein hoher energetischer Standard oder ein aktueller Energieausweis wertsteigernd wirken kann.

Die Mikrolage – also die unmittelbare Umgebung eines Grundstücks – wirkt sich oft stärker auf den Wert aus als die allgemeine Stadtlage. Faktoren wie Nachbarbebauung, Lärm, Aussicht oder Nähe zu Infrastruktur sind entscheidend.

Der Liegenschaftszinssatz beschreibt die marktübliche Verzinsung des im Grundstück gebundenen Kapitals und wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kauffällen abgeleitet. Er ist eine zentrale Rechengröße im Ertragswertverfahren.

Ja, eine rückwirkende Wertermittlung ist möglich und in Erbschafts-, Scheidungs- oder Steuerfällen häufig sogar notwendig. Der Gutachter rekonstruiert dabei die Marktverhältnisse und den baulichen Zustand zum jeweiligen Stichtag.

Denkmalschutz wirkt sich zwiespältig aus: Auferlegte Sanierungspflichten und eingeschränkte Umbaumöglichkeiten mindern häufig den Wert, während steuerliche Abschreibungsvorteile und der besondere Charakter mancher Objekte wertsteigernd wirken können.

Verkehrswert und Marktwert sind rechtlich gleichbedeutend – beide bezeichnen den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine Immobilie zu erzielen wäre. Der Begriff Verkehrswert ist gesetzlich in § 194 BauGB definiert, Marktwert ist der international gebräuchliche, gleichbedeutende Fachbegriff.