Scheidung & Trennung

Eigentumswohnungen werden im Zugewinnausgleich wie andere Immobilien zu den Stichtagen Eheschließung und Rechtshängigkeit bewertet, meist über das Vergleichswertverfahren, ergänzt um objektspezifische Besonderheiten wie Instandhaltungsrücklage oder Sondernutzungsrechte.

Gemeinsame Gewerbeimmobilien werden über das Ertragswertverfahren bewertet und im Zugewinnausgleich wie andere Immobilien behandelt. Bei betrieblicher Nutzung durch einen Ehepartner sind zusätzlich unternehmensrechtliche Aspekte zu berücksichtigen.

Ein bereits vor der Ehe aufgenommenes und zum Stichtag der Eheschließung noch valutierendes Darlehen wird beim Anfangsvermögen als Verbindlichkeit berücksichtigt und mindert damit den anzusetzenden Ausgangswert entsprechend.

Die Eintragung im Grundbuch bestimmt zunächst nur das zivilrechtliche Eigentum. Für den Zugewinnausgleich ist unabhängig davon der Wertzuwachs während der Ehe auszugleichen, unabhängig davon, wer als Eigentümer im Grundbuch steht.

Bei minderjährigen Kindern kann das Familiengericht dem betreuenden Elternteil ein befristetes Nutzungsrecht an der Familienwohnung zusprechen, unabhängig von den Eigentumsverhältnissen. Der finanzielle Ausgleich erfolgt separat im Zugewinnausgleich.

Der Wohnvorteil bildet den wirtschaftlichen Nutzen ab, den ein Ehepartner durch das mietfreie Bewohnen der gemeinsamen Immobilie nach der Trennung hat. Er wird anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete berechnet und beim Unterhalt berücksichtigt.

Bei einer Zwangsversteigerung wird häufig ein niedrigerer Erlös erzielt als bei einem freihändigen Verkauf, da Bieter das Risiko eines gerichtlichen Verfahrens sowie fehlende umfassende Besichtigungsmöglichkeiten einpreisen.

Bei Gütergemeinschaft gehört die Immobilie beiden Ehepartnern von vornherein gemeinsam, sodass bei Scheidung keine Zugewinnberechnung, sondern eine reguläre Auseinandersetzung des gemeinsamen Vermögens nach den Regeln der Gütergemeinschaft erfolgt.

Eine während der Ehe geerbte Immobilie wird als privilegierter Erwerb dem Anfangsvermögen mit ihrem damaligen Wert hinzugerechnet. Nur die seitdem eingetretene Wertsteigerung unterliegt dem Zugewinnausgleich.

Auslandsimmobilien fließen grundsätzlich ebenfalls in den Zugewinnausgleich ein. Für vermietete Objekte ist zusätzlich zu klären, welchem nationalen Recht Mietverhältnis und Ertragsermittlung unterliegen.

Ohne Ehe gibt es keinen gesetzlichen Zugewinnausgleich. Die Auseinandersetzung einer gemeinsam erworbenen Immobilie richtet sich stattdessen nach den zivilrechtlichen Miteigentumsanteilen sowie eventuell bestehenden Vereinbarungen der Partner.

Eine zugunsten Dritter eingetragene Grundschuld, etwa zur Absicherung eines Familiendarlehens, wird bei der Wertermittlung als bestehende Belastung berücksichtigt und mindert den anzusetzenden Netto-Vermögenswert entsprechend.

Der Gesamtwert der Immobilie wird zunächst einheitlich ermittelt und anschließend entsprechend den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen, etwa 60 zu 40 Prozent, rechnerisch auf beide Partner aufgeteilt.

Das alleinige Verbleiben in der Immobilie ändert nichts an der grundsätzlichen Bewertung zum Zugewinnausgleich, führt aber zusätzlich zur Anrechnung eines Wohnvorteils sowie gegebenenfalls anteiliger Kosten für den anderen Partner.

Bei einem vorzeitigen Zugewinnausgleich nach § 1385 BGB, etwa bei länger andauernder Trennung ohne Scheidung, wird die Immobilie bereits zu einem vorgezogenen Stichtag bewertet, unabhängig vom späteren Abschluss des Scheidungsverfahrens.

Neben der eigentlichen Wertermittlung durch einen lokalen Gutachter sind bei Feriendomizilen im Ausland häufig abweichende Eigentumsformen, Steuerregelungen und Verkaufsbeschränkungen für ausländische Eigentümer zu berücksichtigen.

Wertsteigerungen, die erst nach dem maßgeblichen Stichtag der Rechtshängigkeit eintreten, bleiben für den Zugewinnausgleich grundsätzlich unberücksichtigt und verbleiben vollständig beim jeweiligen Eigentümer der Immobilie.

Bestehende Darlehen werden vom ermittelten Verkehrswert abgezogen, sodass nur der tatsächliche Vermögenswert – das sogenannte Eigenkapital in der Immobilie – in die Zugewinnausgleichsberechnung einfließt.

Ja, grundsätzlich kann jeder Ehepartner ein eigenes Privatgutachten in Auftrag geben. Im gerichtlichen Verfahren entscheidet letztlich jedoch meist ein vom Gericht bestellter, neutraler Sachverständiger über den maßgeblichen Wert.

Der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Eheschließung wird als Anfangsvermögen dieses Partners angesetzt. Nur die während der Ehe eingetretene Wertsteigerung fließt in den Zugewinnausgleich ein.

Wertsteigernde Modernisierungen während der Ehezeit erhöhen das Endvermögen und damit grundsätzlich den auszugleichenden Zugewinn – unabhängig davon, welcher Ehepartner die Kosten überwiegend getragen hat.

Das Anfangsvermögen umfasst den Immobilienwert zum Tag der Eheschließung, das Endvermögen den Wert zum Tag der Zustellung des Scheidungsantrags. Die Differenz beider Werte bildet den auszugleichenden Zugewinn.

Auslandsimmobilien fließen grundsätzlich ebenfalls in den Zugewinnausgleich ein. Die Bewertung erfolgt meist durch einen vor Ort tätigen, qualifizierten Gutachter nach den dortigen Standards, übersetzt und für das deutsche Verfahren aufbereitet.

Das Güterrechtsregister dokumentiert eheliche Güterstände wie Gütertrennung oder modifizierte Zugewinngemeinschaft gegenüber Dritten. Für die Immobilienbewertung selbst liefert es keine Wertangaben, klärt aber, ob überhaupt ein Ausgleichsanspruch besteht.

Ein Wertgutachten bezieht sich immer auf einen festen Stichtag und verliert mit der Zeit an Aktualität. Für ein laufendes Scheidungsverfahren sollte es in der Regel nicht älter als sechs bis zwölf Monate sein.

Maßgeblich für das Endvermögen ist grundsätzlich der Tag der Zustellung des Scheidungsantrags (Rechtshängigkeit). Für das Anfangsvermögen zählt dagegen der Tag der Eheschließung.

Es gibt drei gängige Wege: Verkauf und Erlösteilung, Übernahme durch einen Partner gegen Auszahlung des anderen, oder – falls keine Einigung erzielt wird – die gerichtliche Teilungsversteigerung.

Kann der übernahmewillige Partner die Auszahlung nicht finanzieren, bleibt meist nur der Verkauf der Immobilie am freien Markt oder als letztes Mittel die gerichtliche Teilungsversteigerung.

Ein Ehevertrag kann den gesetzlichen Zugewinnausgleich ganz oder teilweise ausschließen oder modifizieren. Ist Gütertrennung vereinbart, entfällt der Zugewinnausgleich für die Immobilie vollständig, unabhängig von ihrer Wertsteigerung.

Die Teilungsversteigerung ist ein gerichtliches Zwangsversteigerungsverfahren, mit dem eine gemeinsame Immobilie in Geld umgewandelt wird, wenn sich Miteigentümer – etwa nach einer Scheidung – nicht über deren Verwertung einigen können.

Selbstgenutzte Immobilien werden in der Regel über das Vergleichswert- oder Sachwertverfahren bewertet, da hier keine Mieterträge vorliegen. Maßgeblich ist der Zustand und Marktwert zum jeweils relevanten Stichtag.

Ja, vermietete Immobilien werden im Regelfall über das Ertragswertverfahren bewertet, da die erzielbaren Mieteinnahmen wertbestimmend sind, während bei selbstgenutzten Immobilien Vergleichswert- oder Sachwertverfahren angewendet werden.

Nur der während der Ehezeit erzielte Wertzuwachs einer Immobilie fließt in den Zugewinnausgleich ein. Wertsteigerungen, die bereits vor der Eheschließung bestanden, bleiben beim jeweiligen Eigentümer unberücksichtigt.

Grundsätzlich trägt die Kosten, wer das Gutachten in Auftrag gibt. Bei einer gerichtlichen Zugewinnausgleichs- oder Aufteilungsklage kann das Gericht die Kosten auch beiden Parteien anteilig auferlegen oder demjenigen, der im Rechtsstreit unterliegt.