Rechtlicher Hinweis

Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt weder eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung noch eine Wertermittlung im Einzelfall dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Für konkrete Fragen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater. Ältere Inhalte können durch Gesetzes- oder Rechtsprechungsänderungen überholt sein.

Wer als Vermieter die Miete anheben möchte, muss die Erhöhung begründen. In Städten mit qualifiziertem Mietspiegel ist das einfach – doch in vielen Gemeinden gibt es keinen (oder keinen aussagekräftigen) Mietspiegel, und bei Sonderobjekten passt die Tabelle ohnehin nicht. Dann rückt ein Begründungsmittel in den Mittelpunkt, das das Gesetz ausdrücklich vorsieht, das aber selten konsequent genutzt wird: das Sachverständigengutachten über die ortsübliche Vergleichsmiete.

Kern der Sache: Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist an materielle Grenzen (Vergleichsmiete, Kappungsgrenze, Wartefristen) und an ein formell wirksames Begründungsmittel gebunden. Das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ist eines dieser Mittel – und dort, wo der Mietspiegel fehlt oder ungeeignet ist, das belastbarste.

Die vier Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB

Bevor überhaupt über das Begründungsmittel gesprochen wird, muss das Erhöhungsverlangen die materiellen Grenzen des § 558 BGB einhalten. Fehlt nur eine davon, ist die Erhöhung unwirksam.

1. Wartefristen

Die Miete muss bei Wirksamwerden der Erhöhung seit mindestens 15 Monaten unverändert sein; das Erhöhungsverlangen selbst kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden (Jahressperrfrist). Erhöhungen nach Modernisierung oder aufgrund gestiegener Betriebskosten bleiben dabei außer Betracht.

2. Kappungsgrenze

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die eine Landesregierung per Verordnung nach § 558 Abs. 3 BGB ausgewiesen hat, gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %. Ob die abgesenkte Grenze greift, hängt allein von der jeweiligen Landesverordnung ab – sie besteht nicht flächendeckend.

3. Die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze

Die verlangte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Diese ist der Maßstab, den das Gutachten ermittelt: die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Wichtig ist die Abgrenzung zur reinen Neuvertrags- oder Angebotsmiete: Wer nur auf aktuelle Inserate schaut, ermittelt nicht die Vergleichsmiete im Sinne des Gesetzes.

4. Zustimmung des Mieters

Die Mieterhöhung nach § 558 BGB ist keine einseitige Erklärung, sondern ein Angebot: Der Mieter muss zustimmen. Verweigert er die Zustimmung, entscheidet das Gericht (dazu unten). Das Erhöhungsverlangen ist außerdem in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558a BGB).

Die zulässigen Begründungsmittel (§ 558a Abs. 2 BGB)

Das Gesetz zählt abschließend auf, womit ein Erhöhungsverlangen begründet werden kann:

  • ein (einfacher) Mietspiegel nach § 558c BGB,
  • ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB (mit gesetzlicher Vermutungswirkung),
  • eine Mietdatenbank nach § 558e BGB,
  • ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
  • die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen.

Alle Mittel sind rechtlich gleichwertig – der Vermieter hat die freie Wahl. In der Praxis unterscheiden sie sich jedoch erheblich in ihrer Belastbarkeit, sobald es zum Streit kommt.

Wann das Sachverständigengutachten die beste Wahl ist

Der Rückgriff auf drei Vergleichswohnungen ist fehleranfällig, weil die benannten Wohnungen tatsächlich vergleichbar sein müssen und der Mieter sie überprüfen kann. Der Mietspiegel wiederum ist nicht überall vorhanden und stößt bei Besonderheiten an seine Grenzen. Ein Gutachten empfiehlt sich deshalb insbesondere,

  • wenn die Gemeinde keinen (qualifizierten) Mietspiegel führt,
  • bei Sonderobjekten – gehobene Ausstattung, ungewöhnliche Grundrisse, Baudenkmäler, sehr große oder sehr kleine Wohnungen, die die Mietspiegeltabelle nicht abbildet,
  • bei Gewerberaum und Indexmieten, für die der Wohnungsmietspiegel ohnehin nicht gilt,
  • und immer dann, wenn von vornherein mit einem Rechtsstreit zu rechnen ist und ein gerichtsübliches Beweismittel benötigt wird.

Ein methodisch sauberes Sachverständigengutachten ist die belastbarste Form des Mietwertnachweises. Es liefert die Vergleichsmiete nicht als Behauptung, sondern als nachvollziehbar hergeleiteten Wert.

Anforderungen an ein wirksames Gutachten

Damit das Gutachten das Erhöhungsverlangen formell trägt, muss es mehrere Bedingungen erfüllen:

Öffentlich bestellt und vereidigt

§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB verlangt ausdrücklich das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Das Gutachten eines lediglich frei tätigen Bewerters genügt für die formelle Begründung nicht.

Mit Gründen versehen und nachvollziehbar

Das Gutachten muss begründet sein: Der Mieter soll die verlangte Miete anhand der dargelegten Tatsachen und Wertungen überprüfen können. Es genügt nicht, ein Ergebnis zu behaupten – die Herleitung aus Vergleichsdaten, Zu- und Abschlägen für Lage, Ausstattung und Zustand muss erkennbar sein.

Die ortsübliche Vergleichsmiete – nicht die Marktmiete

Das Gutachten muss die ortsübliche Vergleichsmiete ausweisen, also die im maßgeblichen Zeitraum vereinbarten oder geänderten Bestandsmieten vergleichbaren Wohnraums – nicht die höhere Neuvertragsmiete. Ein Gutachten, das nur das aktuelle Marktniveau abbildet, trägt das Erhöhungsverlangen nicht.

Beigefügt – und auf Kosten des Vermieters

Das Gutachten (jedenfalls sein wesentlicher, die Vergleichsmiete tragender Inhalt) ist dem Erhöhungsverlangen beizufügen, damit der Mieter es prüfen kann. Die Kosten des Gutachtens trägt der Vermieter; sie sind nicht auf den Mieter umlegbar.

Das Typengutachten: Besichtigung nicht zwingend

Ein verbreitetes Missverständnis ist, dass jede einzelne Wohnung besichtigt und begutachtet werden müsste. Die Rechtsprechung erkennt das sogenannte Typengutachten an: Der Sachverständige kann die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Gruppe gleichartiger Wohnungen – etwa in einer größeren Wohnanlage mit identischem Zuschnitt – gemeinsam ermitteln. Das Gutachten muss sich nicht unmittelbar auf die konkrete Wohnung beziehen und setzt keine physische Besichtigung jeder einzelnen Einheit voraus, solange es eine Bewertung der betroffenen Wohnung nachvollziehbar ermöglicht. Das senkt den Aufwand bei Portfolios erheblich – enthebt den Vermieter aber nicht der Pflicht, dass das Gutachten die individuellen Merkmale der Wohnung erfassbar macht.

Fristen und Durchsetzung: der Weg über § 558b BGB

Nach Zugang des begründeten Erhöhungsverlangens hat der Mieter eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang folgt. Stimmt er zu, schuldet er die erhöhte Miete ab dem dritten Monat nach Zugang. Stimmt er nicht oder nur teilweise zu, kann der Vermieter innerhalb weiterer drei Monate auf Erteilung der Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB). Im Prozess wird das Gutachten zum zentralen Beweismittel – ein sorgfältig erstelltes Sachverständigengutachten hält der gerichtlichen Überprüfung stand und wird in der Praxis häufig zur Grundlage der Entscheidung.

Sonderfälle: Gewerbe, Indexmiete und Modernisierung

Außerhalb des § 558 BGB behält das Mietwertgutachten seinen Nutzen: Bei Gewerbemietverhältnissen und bei der Anpassung von Index- oder Staffelmieten liefert es die objektive Grundlage für Vertragsverhandlungen. Und bei einer Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB kann die ortsübliche Vergleichsmiete für die Prüfung der Kappungsgrenzen relevant werden. In all diesen Fällen ist die Frage dieselbe: Was ist die nachhaltige, marktgerechte Miete – sachverständig ermittelt statt geschätzt?

Fazit

Das Sachverständigengutachten ist kein exotisches, sondern ein vom Gesetz ausdrücklich vorgesehenes Begründungsmittel der Mieterhöhung – und dort, wo der Mietspiegel fehlt oder nicht passt, das rechtssicherste. Entscheidend sind die formalen Anforderungen: ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, eine nachvollziehbare Herleitung der ortsüblichen Vergleichsmiete und die Beifügung zum Erhöhungsverlangen. Wer diese Punkte beachtet, verschafft seiner Mieterhöhung eine Grundlage, die auch einer gerichtlichen Prüfung standhält.