AfA-Rechner — Steuerersparnis berechnen

Unverbindliche Orientierungshilfe und keine steuerliche Beratung

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kann Ihre jährliche Abschreibung deutlich erhöhen — und damit Ihre Steuerlast als Immobilieninvestor dauerhaft senken. Berechnen Sie hier, wie viel Sie gegenüber der gesetzlichen AfA zusätzlich sparen können.

Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Rechner dient der unverbindlichen Orientierung und ersetzt keine steuerliche Beratung.

Kauf & Nebenkosten

Kaufpreis

EUR

50.00020 Mio. EUR

Bundesland (Grunderwerbsteuer)

Notar & Grundbuch 2,0 % Notar + Grundbucheintragung — typisch 1,5–2,5 % des Kaufpreises

0 %5 %

Maklercourtage 3,57 % Üblich 3,57 % je Seite (inkl. MwSt.) — in manchen Fällen 0 %

0 %8 %

Übergabedatum (Besitz-Nutzen-Lasten Übergang) 01.2024

Jan 2000

Objekt

Baujahr (wirtschaftlich) 1985 (41 J.) Bei Kernsanierungen kann das wirtschaftliche Baujahr vom tatsächlichen abweichen.

19002025

Grundstücksanteil 20 % Nur der Gebäudeanteil (= 100 % minus Grundstücksanteil) ist steuerlich abschreibbar.

0 %80 %

Ländlich5–15 % Vorort15–25 % Stadt25–40 % Innenstadt40–60 % Bestlage60–80 %

Steuer & Gutachten

Einkommenssteuersatz 42 % 42 % Spitze Ihr persönlicher Grenzsteuersatz. Je höher der Satz, desto größer die Ersparnis durch AfA.

14 % 45 %

Restnutzungsdauer (Gutachten)

Gutachterlich ermittelte Restnutzungsdauer 28 Jahre Je kürzer die RND, desto höher Ihr AfA-Satz. Ein Gutachter ermittelt den genauen Wert.

10 J.50 J.

Sanierungs-
bedarf10–20 J. Altbau20–30 J. Bestand30–40 J. Modernisiert40–47 J. Neubau47–50 J.

Gutachtenkosten —

Ergebnisse

Gebäudewert (AfA-Basis)

—

—

Steuerersparnis — gesetzl. AfA (2 % p.a.)

—

Steuerersparnis — Mit Gutachten

EUR / Jahr

—

—

über 10 Jahre

—

—

Jetzt Steuern optimieren

Gesetzlich Mit Gutachten

AfA-Satz — —

Gebäudewert — —

Jährl. AfA — —

Steuerersparnis / Jahr — —

Steuerersparnis 10 J. — —

Zusätzliche Steuerersparnis durch Gutachten über 10 Jahre möglich —

Kaufpreisaufteilung

Kumulierte Steuerersparnis — 30-Jahres-Verlauf

Abschreibungsplan

Jahr	AfA gesetzl.	Buchwert gesetzl.	AfA Gutachten	Buchwert Gutachten	Ersparnis
Eingaben vornehmen …

Ihren genauen Wert durch ein Gutachten ermitteln lassen Ein Restnutzungsdauer-Gutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann die tatsächliche Restnutzungsdauer Ihres Objekts gegenüber dem Finanzamt belegen und sichert Ihnen damit eine höhere AfA als die gesetzlichen von 2-3 % p. a.

Häufige Fragen zur AfA-Berechnung

Was ist die AfA — und warum lohnt sie sich für Immobilieninvestoren?

Die AfA (Abschreibung für Abnutzung) ist ein steuerlicher Vorteil: Das Finanzamt erkennt an, dass Gebäude mit der Zeit an Wert verlieren, und erlaubt Ihnen, diesen Wertverlust jährlich als Werbungskosten abzusetzen. Nach § 7 Abs. 4 EStG können Sie pauschal 2 % des Gebäudewerts pro Jahr steuerlich geltend machen. Das reduziert Ihr steuerpflichtiges Einkommen — und damit Ihre Steuerlast — dauerhaft über die gesamte Abschreibungsdauer.

Warum kann ich mit einem Gutachten mehr abschreiben als die gesetzlichen 2 %?

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt eine höhere AfA, wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes nachweislich kürzer ist als die pauschalen 50 Jahre. Ein Sachverständigengutachten erbringt genau diesen Nachweis — und das Finanzamt muss ihn anerkennen (BFH, Urteil v. 28.07.2021). Je kürzer die gutachterlich ermittelte Restnutzungsdauer, desto höher der individuelle AfA-Satz: Bei 25 Jahren RND beispielsweise 4 % statt 2 % p. a.

Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreis und AfA-Basis (Gebäudewert)?

Nicht der gesamte Kaufpreis ist abschreibbar. Das Finanzamt unterscheidet zwei Anteile:

Gebäudeanteil → abschreibbar (Gebäude nutzt sich ab)
Grundstücksanteil → nicht abschreibbar (Boden verliert nicht an Wert)

Der Grundstücksanteil hängt stark von der Lage ab: In Großstädten oft 40–60 %, auf dem Land typisch 10–20 %. Unser Rechner ermittelt daraus automatisch Ihre persönliche AfA-Basis.

Was kostet ein Restnutzungsdauer-Gutachten — und wann amortisiert es sich?

Die Gutachtenkosten liegen je nach Objektwert typisch zwischen 500 € und 3.000 €. Entscheidend: Die Kosten sind selbst als Werbungskosten steuerlich absetzbar. Als Faustregel gilt — lohnenswert, wenn die jährliche Mehrersparnis gegenüber der gesetzlichen AfA die Gutachtenkosten innerhalb von 2–4 Jahren übersteigt. Unser Rechner zeigt Ihnen die Amortisationszeit direkt im Ergebnis an.

Für welche Immobilien eignet sich ein Gutachten besonders?

Ein Gutachten lohnt sich besonders bei:

Gebäuden mit Baujahr vor 1990
Immobilien mit erkennbarem Sanierungsbedarf oder -rückstand
Höheren Kaufpreisen mit großem Gebäudeanteil
Einem persönlichen Steuersatz ab ca. 35 %

Bei Neubauten (Baujahr nach 2000) und geringen Kaufpreisen ist der Vorteil oft gering — hier lohnt sich ein Gutachten seltener.

Wie lange gilt der erhöhte AfA-Satz?

Genau so lange, wie die im Gutachten festgestellte Restnutzungsdauer andauert. Beträgt die RND laut Gutachten z. B. 28 Jahre, können Sie 28 Jahre lang den höheren AfA-Satz ansetzen — danach ist der Gebäudewert vollständig steuerlich abgeschrieben. Das Gutachten wird einmalig beim Finanzamt eingereicht und gilt für alle Folgejahre.

Ersetzt dieser Rechner ein Sachverständigengutachten oder eine Steuerberatung?

Nein. Der Rechner dient ausschließlich der unverbindlichen Orientierung. Er berechnet keine rechtlich verbindliche AfA-Grundlage und berücksichtigt keine individuellen steuerlichen Besonderheiten. Alle Angaben ohne Gewähr. Für eine verlässliche Steueroptimierung empfehlen wir die Beratung durch einen Steuerberater sowie die Erstellung eines Sachverständigengutachtens nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen.

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Der Liegenschaftszinssatz beschreibt die marktübliche Verzinsung des im Grundstück gebundenen Kapitals und wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kauffällen abgeleitet. Er ist eine zentrale Rechengröße im Ertragswertverfahren.