Industrieimmobilien bewerten: Produktionshallen, Logistikzentren und Gewerbeparks

Eine Produktionshalle aus den 1990er-Jahren, 12.000 Quadratmeter, voll vermietet an den langjährigen Nutzer, Bodenplatte und Kranbahn auf dessen Fertigungsprozess zugeschnitten. Der Mietvertrag läuft noch vier Jahre. Die Frage, die über den Wert entscheidet, lautet nicht, was die Halle gekostet hat – sondern was mit ihr geschieht, wenn dieser eine Mieter auszieht. Wer Industrieimmobilien bewerten lässt, kauft im Kern eine Antwort auf genau diese Frage.

Was Industrieimmobilien von anderen Gewerbeimmobilien unterscheidet

Büro- und Handelsimmobilien lassen sich in aller Regel neu vermieten, ohne dass die Bausubstanz angetastet wird. Bei Industrieobjekten ist das anders: Hier prägt der Nutzungszweck das Gebäude bis in die Konstruktion hinein.

Eine Halle mit 4,5 Metern lichter Höhe, engem Stützenraster und einer Bodenplatte für fünf Tonnen pro Quadratmeter ist für die moderne Kontraktlogistik unbrauchbar – dort werden zehn Meter und mehr, weite Stützenraster und eine höhere Traglast erwartet. Umgekehrt nützt ein Hochregallager mit 14 Metern Höhe einem metallverarbeitenden Betrieb wenig, der Kranbahnen und Schwerlastböden benötigt. Der Markt für ein konkretes Objekt ist deshalb oft schmal, und die Zahl potenzieller Nachnutzer ist die eigentliche Bewertungsfrage.

Hinzu kommt: Ein erheblicher Teil der Investitionssumme steckt regelmäßig nicht im Gebäude, sondern in der technischen Ausstattung – Krananlagen, Absauganlagen, Drucklufterzeugung, Prozesskühlung, Lackieranlagen. Diese Bestandteile sind steuerlich und bewertungstechnisch Betriebsvorrichtungen und gehören nicht in den Gebäudewert.

Die Objekttypen und ihre Werttreiber

Hinter dem Sammelbegriff verbergen sich Objekte mit sehr unterschiedlichem Risikoprofil.

Welches Wertermittlungsverfahren passt

Maßgeblich ist nach § 6 ImmoWertV das Verfahren, das dem Marktverhalten entspricht. Bei Industrieimmobilien führt das in aller Regel zum Ertragswert – mit einer wichtigen Ausnahme.

• Vermietete Objekte mit marktgängigem Zuschnitt – das Ertragswertverfahren nach §§ 27 ff. ImmoWertV ist das führende Verfahren; bei ungleichmäßigen Zahlungsströmen und auslaufenden Verträgen ist das periodische Verfahren nach § 30 ImmoWertV vorzuziehen.
• Institutionelle Bestände und Ankaufsprüfungen – das DCF-Verfahren bildet Mietvertragsausläufe, Revitalisierungskosten und Exit-Szenarien explizit ab und ist bei internationalen Adressaten Standard.
• Eigengenutzte Objekte ohne Vergleichsmarkt – hier hat das Sachwertverfahren seine Berechtigung, allerdings nur mit sorgfältig begründeter wirtschaftlicher Wertminderung. Ohne diese führt es bei Spezialobjekten systematisch zu überhöhten Werten.
• Untergenutzte Grundstücke in guter Lage – wenn der Bodenwert abzüglich Freilegungskosten den Ertragswert übersteigt, ist der Liquidationswert maßgeblich. Bei innerstädtischen Altstandorten mit Umnutzungsperspektive ist ergänzend eine Residualwertermittlung angezeigt.

Bauliche Merkmale, die den Wert tragen

Anders als bei Wohnimmobilien lässt sich die Qualität einer Industrieimmobilie an messbaren Kenngrößen festmachen. Diese gehören in jede Objektaufnahme:

• Lichte Hallenhöhe – die zentrale Größe für die Lagerkapazität. Unter sieben Metern ist ein Objekt für die moderne Logistik regelmäßig nicht mehr wettbewerbsfähig.
• Bodentragfähigkeit und Ebenheit – entscheidend für Regalanlagen und Flurförderzeuge; bei Bestandsobjekten oft der teuerste Nachrüstpunkt.
• Stützenraster – weite Raster erlauben flexible Regal- und Fertigungslayouts, enge Raster schränken die Nachnutzung erheblich ein.
• Andienung – Zahl und Art der Tore, Verhältnis von Rampen- zu ebenerdigen Toren, Rangierflächen und Lkw-Stellplätze.
• Krananlagen und Medienversorgung – Traglast, Anzahl der Kranbahnen, Stromanschlussleistung, Druckluft, Prozesswasser und Abwasserbehandlung.
• Brandschutz – Sprinklerung, Brandabschnitte und Löschwasserrückhaltung entscheiden über die zulässigen Lagergüter und damit über den Mieterkreis.
• Büro- und Sozialflächenanteil – ein hoher Büroanteil ist bei Logistikobjekten eher nachteilig, bei Produktionsbetrieben dagegen erforderlich.

Standort: Erreichbarkeit schlägt Adresse

Für Industrieimmobilien zählt nicht die Lagequalität im wohnwirtschaftlichen Sinne, sondern die betriebliche Eignung des Standorts. Maßgeblich sind die Entfernung zur Autobahnanschlussstelle und die Schwerlasttauglichkeit der Zufahrt, ein etwaiger Gleisanschluss oder die Nähe zu Binnenhafen und Terminal, die Verfügbarkeit von Arbeitskräften im Einzugsgebiet sowie die Genehmigungslage für den Mehrschicht- und Nachtbetrieb.

Gerade der letzte Punkt wird häufig unterschätzt: Eine Halle, die aufgrund immissionsschutzrechtlicher Auflagen nicht rund um die Uhr angefahren werden darf, ist für die Kontraktlogistik weitgehend wertlos – unabhängig von ihrer baulichen Qualität.

Öffentlich-rechtlicher Rahmen

Die planungs- und immissionsschutzrechtliche Situation ist bei Industrieobjekten nicht Beiwerk, sondern unmittelbar wertbestimmend.

Zunächst die bauplanungsrechtliche Einordnung: Die BauNVO unterscheidet Gewerbegebiete (§ 8) und Industriegebiete (§ 9). Nur im Industriegebiet sind erheblich störende Betriebe allgemein zulässig – ein Objekt im Gewerbegebiet ist für einen Teil der potenziellen Nutzer schlicht nicht genehmigungsfähig. Bestandsobjekte genießen häufig Bestandsschutz, der bei Nutzungsänderung oder Erweiterung jedoch entfällt.

Sodann die immissionsschutzrechtliche Genehmigung nach dem BImSchG: Sie ist anlagen- und nicht personenbezogen, geht also grundsätzlich auf einen Erwerber über – ihr Umfang begrenzt aber die zulässige Nutzung. Die Auflagen zu Lärm nach TA Lärm, zu Luftreinhaltung und gegebenenfalls nach der Störfallverordnung gehören in den Bewertungsbericht, ebenso wie etwaige Rückbau- und Nachsorgeverpflichtungen beim Betriebsende.

Altlasten: das größte Einzelrisiko

Kein anderes Merkmal kann den Wert einer Industrieimmobilie so schnell aufzehren wie eine Bodenkontamination. Frühere Nutzungen mit Lösungsmitteln, Mineralölen, Galvanik oder Metallverarbeitung hinterlassen Schäden, die im Boden und im Grundwasser über Jahrzehnte fortwirken.

Für die Bewertung gilt: Ein Altlastenverdacht ist kein pauschaler Abschlag, sondern ein konkret zu ermittelnder Sachverhalt. Zu prüfen sind das Altlastenkataster der zuständigen Behörde, die Nutzungshistorie des Standorts und vorliegende Untersuchungen nach den Phasen der Umwelt-Due-Diligence. Der ermittelte Sanierungs- und Überwachungsaufwand ist als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV gesondert abzusetzen – nicht im Liegenschaftszinssatz zu verstecken. Wo belastbare Untersuchungen fehlen, ist das im Gutachten offenzulegen und der Wert unter einen entsprechenden Vorbehalt zu stellen.

Kurz beantwortet in den Fragen und Antworten: Wie wird eine Immobilie mit Altlasten oder Kontamination bewertet?

Gebäude und Betriebsvorrichtung trennen

Die Abgrenzung zwischen Gebäude und Betriebsvorrichtung ist bei Industrieobjekten von erheblicher wirtschaftlicher Tragweite. Betriebsvorrichtungen dienen unmittelbar dem Betrieb, nicht der Gebäudenutzung – dazu zählen typischerweise Krananlagen, Prozessleitungen, Silos, Lackier- und Absauganlagen sowie Spezialfundamente für Maschinen.

Die Trennung entscheidet über die Kaufpreisaufteilung und damit über die Abschreibung, über die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer und über den Umfang der Grunderwerbsteuer. Sie verändert die steuerlichen Bemessungsgrundlagen regelmäßig in einer Größenordnung, die den Aufwand einer sorgfältigen Aufteilung um ein Vielfaches rechtfertigt.

Energie und ESG als neue Wertfaktoren

Für institutionelle Käufer und finanzierende Banken sind Nachhaltigkeitsmerkmale von der Zusatzinformation zum Preisbestandteil geworden. Bei Industrieimmobilien konkret: der energetische Zustand von Hülle und Heiztechnik, das Vorhandensein oder die statische Nachrüstbarkeit einer Photovoltaikanlage auf den großen Dachflächen, die Ladeinfrastruktur für Fahrzeugflotten sowie Zertifizierungen wie DGNB oder BREEAM.

Objekte ohne diese Merkmale sind nicht unverkäuflich, treffen aber auf einen kleineren Käuferkreis und höhere Renditeanforderungen. Für die Wertermittlung heißt das: Der Nachrüstbedarf gehört als konkreter Kostenblock in die Herleitung, nicht als diffuser Zuschlag auf den Zinssatz.

Typische Bewertungsanlässe

• Transaktion und Due Diligence – Kaufpreisfindung, Prüfung von Mietverträgen, Genehmigungen und Altlastensituation.
• Finanzierung – beim Beleihungswertgutachten nach BelWertV wirkt sich die eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit unmittelbar aus; § 5 BelWertV verlangt ausdrücklich eine Aussage dazu.
• Rechnungslegung – Fair Value nach IFRS 13 und beizulegender Wert nach HGB für Jahres- und Konzernabschluss.
• Steuer – Kaufpreisaufteilung, Abschreibung, Grundsteuer und Grunderwerbsteuer.
• Unternehmensnachfolge und Umstrukturierung – Einbringung, Betriebsaufspaltung, Ausgliederung von Immobilienvermögen.
• Standortaufgabe – Ermittlung des Liquidationswerts und Prüfung der Umnutzungsperspektive.

Was ein belastbares Gutachten enthalten muss

• die baulichen Kenngrößen – lichte Höhe, Bodentraglast, Stützenraster, Toranzahl und Krananlagen mit Traglast,
• eine begründete Aussage zur Drittverwendungsfähigkeit mit Benennung realistischer Nachnutzer und geschätzter Umbaukosten,
• die Mietvertragsanalyse mit gewichteter Restlaufzeit, Indexierung und Instandhaltungslastverteilung,
• den planungs- und immissionsschutzrechtlichen Status einschließlich Bestandsschutz und Auflagen,
• die Altlastensituation mit Fundstelle im Kataster und Bewertung des Sanierungsaufwands,
• die Abgrenzung von Gebäude und Betriebsvorrichtung,
• eine Gegenprobe des Ertragswerts über Sachwert und Liquidationswert.

Fazit

Industrieimmobilien zu bewerten heißt, ein Gebäude, einen Genehmigungsstatus und eine betriebliche Nutzung gemeinsam zu erfassen. Die Fläche allein sagt wenig: Wertbestimmend sind die baulichen Kenngrößen, die Breite des möglichen Nachnutzerkreises, die rechtliche Zulässigkeit der Nutzung und die Umweltsituation des Standorts.

Methodisch trägt der Rahmen der ImmoWertV, sofern der Ertragswert marktgestützt hergeleitet, die Drittverwendungsfähigkeit ausdrücklich gewürdigt und der Liquidationswert als Untergrenze mitgeführt wird. Wer diese Punkte offenlegt, liefert ein Gutachten, das gegenüber Käufern, Banken und Finanzverwaltung standhält.

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