Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt weder eine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung noch eine Wertermittlung im Einzelfall dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Für konkrete Fragen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt oder Steuerberater. Ältere Inhalte können durch Gesetzes- oder Rechtsprechungsänderungen überholt sein.
In der Zwangsversteigerung ist der Verkehrswert die zentrale Größe: Er bestimmt das Sicherheitsleistungs- und Gebotsniveau, die Zuschlagsgrenzen und letztlich, ob ein Zuschlag überhaupt erteilt werden darf. Wer als Bieter mitsteigert oder als Eigentümer von einer Versteigerung betroffen ist, sollte verstehen, wie dieser Wert zustande kommt – und was die vielzitierten 5/10- und 7/10-Grenzen bedeuten.
Wichtig vorab: Der in der Versteigerung festgesetzte Verkehrswert ist kein „Schnäppchenpreis“, sondern der reguläre Marktwert nach § 194 BauGB. Erst die gesetzlichen Wertgrenzen und der Versteigerungsmechanismus führen dazu, dass Zuschläge teils deutlich darunter erfolgen.
Wie das Gericht den Verkehrswert festsetzt
Vor dem Versteigerungstermin lässt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert der Immobilie ermitteln. Dazu beauftragt es in aller Regel einen Sachverständigen mit einem Verkehrswertgutachten. Grundlage ist § 194 BauGB in Verbindung mit der ImmoWertV – bewertet wird also nach denselben Verfahren (Vergleichs-, Ertrags-, Sachwertverfahren) wie außerhalb der Versteigerung.
Das Gutachten berücksichtigt allerdings die besondere Situation: eingeschränkte Innenbesichtigung, mögliche Belastungen im Grundbuch (Wohnrechte, Nießbrauch), bestehende Mietverhältnisse und den Erhaltungszustand. Nach § 74a Abs. 5 ZVG setzt das Gericht den Verkehrswert durch Beschluss fest. Gegen diese Festsetzung können die Beteiligten mit der sofortigen Beschwerde vorgehen – ein wichtiger Ansatzpunkt, wenn der Wert offensichtlich zu hoch oder zu niedrig angesetzt ist.
Die 7/10-Grenze (§ 74a ZVG)
Bleibt das höchste Gebot im ersten Versteigerungstermin unter 70 Prozent des festgesetzten Verkehrswerts, kann ein Berechtigter, dessen Recht durch das niedrige Gebot beeinträchtigt würde, die Versagung des Zuschlags beantragen. Der Zuschlag wird dann zunächst nicht erteilt; es kommt zu einem neuen Termin. Die 7/10-Grenze schützt damit die Gläubiger und den Schuldner davor, dass die Immobilie im ersten Anlauf zu weit unter Wert weggeht.
Die 5/10-Grenze (§ 85a ZVG)
Noch strenger ist § 85a ZVG: Erreicht das Meistgebot nicht einmal 50 Prozent des Verkehrswerts, ist der Zuschlag von Amts wegen zu versagen – unabhängig von einem Antrag. Diese absolute Untergrenze verhindert eine Verschleuderung der Immobilie.
Beide Grenzen gelten allerdings nur im ersten Versteigerungstermin. Kommt es zu einem weiteren Termin, entfallen sie: Dann kann der Zuschlag grundsätzlich auch bei einem deutlich niedrigeren Gebot erteilt werden. Genau deshalb fallen die spektakulär niedrigen Zuschläge meist in zweiten oder dritten Terminen.
Bedeutung für Bieter
Für Kaufinteressenten ist der festgesetzte Verkehrswert die wichtigste Orientierung – aber nicht die ganze Wahrheit. Das gerichtliche Gutachten beruht oft nur auf einer eingeschränkten Besichtigung und liegt zum Termin nicht selten schon Monate zurück. Ein eigenes, aktuelles Kurzgutachten oder eine gutachterliche Einschätzung hilft, den realen Zustand, den Sanierungsstau und mögliche Grundbuchlasten einzuordnen und ein belastbares Gebotslimit zu bestimmen. Wer in bestehen bleibende Rechte hineinbietet, sollte deren Wertwirkung kennen.
Teilungsversteigerung: Sonderfall unter Miteigentümern
Von der Zwangsversteigerung zur Befriedigung von Gläubigern ist die Teilungsversteigerung zu unterscheiden. Sie dient dazu, eine Eigentümergemeinschaft aufzulösen – etwa bei Erbengemeinschaften oder bei einer Scheidung, wenn sich die Miteigentümer nicht auf einen freihändigen Verkauf einigen. Auch hier setzt das Gericht einen Verkehrswert fest, und dieselben Wertgrenzen gelten. Für die Beteiligten ist ein unabhängiges Verkehrswertgutachten hier besonders wertvoll, weil es die Verhandlungsbasis für eine gütliche Einigung liefert und eine oft verlustreiche Versteigerung ganz vermeiden kann.
Fazit
Der Verkehrswert ist das Fundament jeder Zwangs- und Teilungsversteigerung: Er wird vom Gericht per Gutachten festgesetzt und durch die 5/10- und 7/10-Grenzen des ZVG gegen Verschleuderung abgesichert – allerdings nur im ersten Termin. Für Bieter wie für betroffene Eigentümer lohnt sich eine eigene, aktuelle Werteinschätzung, um Chancen und Risiken realistisch zu bewerten.
Das Immobilien-Sachverständigenbüro STRECKEL erstellt Verkehrswertgutachten und Kurzgutachten für Zwangs- und Teilungsversteigerungen – für Bieter, Miteigentümer, Erbengemeinschaften und getrennt lebende Ehegatten. Buchen Sie jetzt einen unverbindlichen Gesprächstermin.
⚖ Rechtslage
Die Angaben zum Zwangsversteigerungsverfahren geben die Rechtslage im Überblick wieder und ersetzen keine Rechtsberatung; maßgeblich sind das ZVG und die Entscheidungen des Vollstreckungsgerichts. (Stand: Juli 2026)