Das Finanzamt greift bei Eigentumswohnungen bevorzugt auf Vergleichspreise ähnlicher Wohnungen im selben Gebäude oder Wohnviertel zurück, um einen realitätsnahen Wert zu ermitteln.
Fehlen ausreichende Vergleichsdaten, etwa bei sehr individuellen oder seltenen Wohnungstypen, weicht das Finanzamt auf das Sachwertverfahren aus, das den baulichen Zustand stärker berücksichtigt.
Auch bei Eigentumswohnungen kann über ein Sachverständigengutachten ein niedrigerer tatsächlicher Verkehrswert nachgewiesen werden, wenn individuelle Mängel oder Besonderheiten den pauschalen Ansatz übersteigen.
Grundlage der Bewertung ist stets die Teilungserklärung, aus der sich Sondereigentum, Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum sowie etwaige Sondernutzungsrechte, etwa an einem Stellplatz oder Gartenanteil, ergeben.
Auch der Anteil an der Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft stellt einen eigenständigen Vermögenswert dar, der neben dem eigentlichen Immobilienwert erbschaftsteuerlich separat zu berücksichtigen ist.
Im Erbfall ist der steuerlich belastbare Nachweis das Verkehrswertgutachten.
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