NHK 2010 indexieren: Mit dem Baupreisindex zum vorläufigen Sachwert

Die Normalherstellungskosten 2010 sind seit der ImmoWertV 2021 Bestandteil der Verordnung selbst: Anlage 4 enthält die Kostenkennwerte je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, gegliedert nach Gebäudeart und Standardstufe. Sie beziehen sich auf das Preisniveau des Jahres 2010 und müssen deshalb bei jeder Sachwertermittlung auf den Wertermittlungsstichtag umgerechnet werden. Dieser Beitrag zeigt den Rechenweg Schritt für Schritt, nennt die Fundstellen und die typischen Fehlerquellen – und verweist auf den NHK-Rechner, der denselben Weg mit Textbaustein für das Gutachten abbildet.

Schritt 1: Gebäudeart und Standardstufe bestimmen

Anlage 4 Nr. I ImmoWertV unterscheidet Ein- und Zweifamilienhäuser (Gebäudearten 1.01 bis 3.33, gegliedert nach Keller, Dachgeschoss und Geschosszahl) von den übrigen Gebäudearten (4.1 bis 17.4: Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Büro- und Verwaltungsgebäude, Schulen, Hotels, Hallen, Garagen und weitere). Für Ein- und Zweifamilienhäuser sind Kostenkennwerte für die Standardstufen 1 bis 5 ausgewiesen, für die übrigen Gebäudearten für die Stufen 3 bis 5.

Die Standardstufe folgt aus den Gebäudestandards in Anlage 4 Nr. III. Dort sind je Gebäudeart die Standardmerkmale – Außenwände, Dach, Fenster und Außentüren, Innenwände und Türen, Deckenkonstruktion und Treppen, Fußböden, Sanitäreinrichtungen, Heizung, Sonstige technische Ausstattung – mit Beschreibungen für jede Stufe und mit Wägungsanteilen hinterlegt. Jedes Merkmal wird einzeln eingestuft, die Einzelwerte werden mit den Wägungsanteilen zu einer gewichteten Standardstufe zusammengeführt. Zwischenwerte sind zulässig und in der Praxis die Regel; das Ergebnis liegt dann zum Beispiel bei 3,4 und wird zwischen den Kostenkennwerten der Stufen 3 und 4 interpoliert.

Schritt 2: Kostenkennwert ablesen und Korrekturen anbringen

Der Kostenkennwert der Anlage 4 ist in Euro je Quadratmeter Brutto-Grundfläche nach DIN 277 angegeben, einschließlich Umsatzsteuer und der in der Tabelle je Gebäudeart ausgewiesenen Baunebenkosten. Enthalten sind die Kostengruppen 300 (Bauwerk – Baukonstruktionen) und 400 (Bauwerk – Technische Anlagen) der DIN 276. Nicht enthalten sind besondere Bauteile, bauliche Außenanlagen und sonstige Anlagen; sie werden nach § 36 Abs. 4 und § 37 ImmoWertV gesondert erfasst.

Für Zweifamilienhäuser sieht Anlage 4 einen Zuschlag von 5 % auf die Kostenkennwerte der Einfamilienhäuser vor (Korrekturfaktor 1,05). Für einzelne übrige Gebäudearten enthalten die Tabellen Korrekturfaktoren, etwa für die Geschosszahl bei Mehrfamilienhäusern oder für die Gebäudegröße bei landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden. Diese Korrekturen gehören an den Kostenkennwert, bevor indexiert wird.

Schritt 3: Mit dem Baupreisindex auf den Stichtag umrechnen

§ 36 Abs. 2 ImmoWertV verlangt für die Umrechnung den für den Wertermittlungsstichtag aktuellen und für die Art der baulichen Anlage zutreffenden Preisindex für die Bauwirtschaft des Statistischen Bundesamtes. Maßgeblich ist für Wohngebäude die Reihe „Neubau konventionelle Bauart, Wohngebäude insgesamt, einschließlich Umsatzsteuer“ (Destatis-Code 61261); für Bürogebäude und gewerbliche Betriebsgebäude gibt es eigene Reihen, die bei Gebäudearten wie Büro- und Verwaltungsgebäuden oder Hallen zu verwenden sind.

Der Anpassungsfaktor ist der Quotient aus dem Index am Stichtag und dem Jahresdurchschnitt 2010, beide auf derselben Basis. Seit der Umbasierung auf 2021 = 100 beträgt der Jahresdurchschnitt 2010 für Wohngebäude 70,8. Mit dem vorläufigen Wert für das dritte Quartal 2026 von 141,7 ergibt sich ein Faktor von 141,7 ÷ 70,8 = 2,001 – die NHK 2010 haben sich also gegenüber dem Basisjahr verdoppelt. Die aktuellen Quartalswerte stehen auf der Seite Baupreisindex, die Einordnung im Beitrag Baupreisindex Q3/2026.

Schritt 4: Regionalfaktor

Die NHK 2010 sind Bundesdurchschnittswerte. § 36 Abs. 3 ImmoWertV erlaubt die Anpassung an das regionale Baukostenniveau mit einem Regionalfaktor – allerdings nur dann, wenn der Gutachterausschuss bei der Ableitung seiner Sachwertfaktoren ebenfalls mit einem Regionalfaktor gearbeitet hat. Die Sachwertfaktoren gleichen Abweichungen des Modells vom Markt aus; wer das Modell um einen Regionalfaktor ergänzt, den der Gutachterausschuss nicht verwendet hat, bricht die Modellkonformität. Ohne Vorgabe bleibt der Faktor 1,00.

Schritt 5: Brutto-Grundfläche

Multipliziert wird mit der Brutto-Grundfläche nach DIN 277, nicht mit der Wohnfläche. Anlage 4 Nr. I enthält Hinweise zur Ermittlung, etwa zur Berücksichtigung von Dachgeschossen und Kellern, die bereits in der Gebäudeart (ausgebautes Dachgeschoss, unterkellert) abgebildet sind. Fehlende Bestandspläne sind kein Grund, auf die Wohnfläche auszuweichen; die BGF ist aus Außenmaßen und Geschosszahl zu ermitteln und die Herleitung im Gutachten zu dokumentieren.

Schritt 6: Alterswertminderung

§ 38 ImmoWertV schreibt die lineare Alterswertminderung vor: Alterswertminderungsfaktor = Restnutzungsdauer ÷ Gesamtnutzungsdauer. Die Gesamtnutzungsdauer folgt aus Anlage 1 (für Wohngebäude 80 Jahre), die Restnutzungsdauer aus dem Alter und dem Modernisierungszustand nach Anlage 2. Wie die Modernisierungspunkte vergeben werden, beschreibt der Beitrag Restnutzungsdauer bei Modernisierung; der Rechner steht unter Restnutzungsdauer.

Rechenbeispiel

Freistehendes Einfamilienhaus, Gebäudeart 1.01 (Keller, ausgebautes Dachgeschoss, ein Vollgeschoss), gewichtete Standardstufe 3, Baujahr 1975, Wertermittlungsstichtag im Oktober 2026, 220 m² BGF, Modernisierungspunkte 8 (mittlerer Modernisierungsgrad).

Hinzu kommen die baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen (§ 37), der Bodenwert (§ 40) und schließlich die Marktanpassung mit dem objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor (§ 39) sowie die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (§ 8 Abs. 3), etwa ein Instandhaltungsrückstau.

Was ins Gutachten gehört

• Gebäudeart mit Nummer der Anlage 4 und die Herleitung der gewichteten Standardstufe je Standardmerkmal
• Kostenkennwert mit Angabe „einschließlich Baunebenkosten und Umsatzsteuer“ und etwaige Korrekturfaktoren
• Baupreisindex mit Reihe, Berichtsmonat, Basis und dem verwendeten Jahresdurchschnitt 2010
• Regionalfaktor mit Quelle (Grundstücksmarktbericht) oder die Angabe, dass kein Regionalfaktor verwendet wird
• Brutto-Grundfläche mit Herleitung
• Gesamt- und Restnutzungsdauer mit Modernisierungspunkten

Der NHK-Rechner gibt alle sechs Punkte als Textbaustein aus und exportiert die Berechnung nach Excel; die zugrunde liegenden Tabellen stehen unter Tabellen und als Excel-Download bereit. Grundlagen des Verfahrens erläutert die Seite Sachwertverfahren.