EEG-Novelle 2027: Was der Regierungsentwurf für die Immobilienbewertung bedeutet

Am 29. Juli 2026 hat das Bundeskabinett die EEG-Novelle und das Netzanschlusspaket beschlossen. Für Immobilieneigentümer, Banken und Sachverständige ist das kein energiepolitisches Randthema: Der Entwurf verändert die Grundlage, auf der Photovoltaikanlagen, Dachflächen und Windnutzungsverträge bewertet werden. Wir ordnen ein, was sich ändert, was davon bereits heute bewertungsrelevant ist – und wie das Gesetzgebungsverfahren weitergeht.

Der Verfahrensstand: Regierungsentwurf, noch kein geltendes Recht

Der Kabinettsbeschluss vom 29. Juli 2026 markiert den Übergang in das parlamentarische Verfahren. Der Entwurf trägt den Titel „Entwurf eines Gesetzes für einen planbaren, kosteneffizienten, netzverträglichen und marktorientierten Ausbau der erneuerbaren Energien im Stromsektor“ und sieht ein Inkrafttreten zum 1. Januar 2027 vor.

Das ist für die Wertermittlung entscheidend: Nach § 194 BauGB ist der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Wertermittlungsstichtag zu erzielen wäre. Ein Gesetzentwurf ist keine geltende Rechtslage. Er darf nur insoweit in die Bewertung einfließen, als der Markt am Stichtag bereits erkennbar reagiert hat. Wer heute eine künftige Rechtslage vorwegnimmt, bewertet nicht den Stichtag, sondern eine Prognose.

Bis zum Inkrafttreten gilt das bestehende EEG unverändert weiter.

Was sich für Gebäude mit Photovoltaik ändern soll

Der Entwurf schafft die feste Einspeisevergütung für Neuanlagen ab und ersetzt sie durch die neue Veräußerungsform der „Netzbetreiberabnahme“. Die für Immobilien wesentlichen Punkte:

Marktprämie erst ab 25 kW. Neuanlagen unterhalb dieser Schwelle erhalten für eingespeisten Strom grundsätzlich keine EEG-Förderung mehr (§ 20 Abs. 1 EEG 2027-E).

Befristete Übergangszahlung statt Dauerförderung. Kleinere Neuanlagen können eine Übergangszahlung erhalten – allerdings nur für 36 Kalendermonate nach Inbetriebnahme und um 1 ct/kWh unter dem anzulegenden Wert. Der Zugang ist nach Inbetriebnahmejahr gestaffelt: 2027 bis unter 50 kW, 2028 bis unter 25 kW, 2029 und 2030 bis unter 7 kW. Ab dem Inbetriebnahmejahr 2031 entfällt sie vollständig. Ergänzend ist ein Direktvermarktungsbonus von 1,5 ct/kWh für vier Jahre vorgesehen.

Dauerhafte Leistungsbegrenzung. Der aus Bewertungssicht folgenreichste Punkt steht nicht im Förderteil: Solaranlagen auf, an oder in Gebäuden mit einer installierten Leistung unter 100 kW sollen die Wirkleistungseinspeisung am Netzverknüpfungspunkt dauerhaft auf 50 Prozent der installierten Leistung begrenzen – unabhängig vom Einbau eines intelligenten Messsystems und unabhängig von der Vermarktungsform (§ 9 Abs. 2b EEG 2027-E). Das ist keine Förderfrage, sondern eine physikalische Ertragskappung. Ohne Batteriespeicher geht ein erheblicher Teil der Mittagserzeugung verloren.

Bestandsanlagen bleiben geschützt. Anlagen, die bis zum 31. Dezember 2026 in Betrieb gehen, behalten ihre zugesicherte Vergütung über die volle Laufzeit von 20 Jahren. Damit wird der 31.12.2026 zu einer harten Zäsur: Zwei bautechnisch identische Anlagen können künftig einen deutlich unterschiedlichen Wertbeitrag leisten, allein abhängig vom Inbetriebnahmedatum.

Mieterstrom bleibt. Der Mieterstromzuschlag wird beibehalten – ausdrücklich auch für Neuanlagen unter 25 kW. Für Mehrfamilienhäuser mit Belieferungsmodellen bleibt damit eine förderfähige Ertragskomponente erhalten.

Windenergie: Der Pachtdeckel trifft den Grundstückseigentümer

Für Eigentümer landwirtschaftlicher Flächen ist § 36d des Entwurfs die zentrale Vorschrift. Er begrenzt die Entgelte, die Anlagenbetreiber für die Nutzung von Grundstücken zur Errichtung und zum Betrieb von Windenergieanlagen an Land zahlen dürfen – auf 3,5 Prozent des Produkts aus dem jährlichen erzielbaren Standortertrag und dem maßgeblichen anzulegenden Wert.

Erfasst werden nicht nur der Anlagenstandort, sondern auch Entgelte für Nebenanlagen im Umkreis von 2.500 Metern um die Turmmitte einschließlich Leitungsentschädigungen sowie Entgelte für bauordnungsrechtliche Abstandsflächen. Vorauszahlungen werden rechnerisch auf 20 Jahre verteilt; Kettenpachtkonstruktionen sind ausdrücklich einbezogen.

Wichtig für die Einordnung: Die Regelung ist ausweislich der Gesetzesbegründung weder ein gesetzliches Verbot noch eine Fördervoraussetzung – bestehende Verträge bleiben wirksam und werden nicht automatisch angepasst. Sanktioniert wird eine Überschreitung allein über eine Zahlungspflicht des Anlagenbetreibers gegenüber dem Netzbetreiber in Höhe von 50 Euro je Kilowatt installierter Leistung und Kalenderjahr.

Der Effekt tritt also nicht über die Vertragswirksamkeit ein, sondern über den Markt: Kein Betreiber wird künftig oberhalb des Deckels bieten. Die Gesetzesbegründung geht selbst davon aus, dass sich die Einsparung annähernd vollständig in sinkenden Zuschlagswerten niederschlägt, und beziffert sie auf durchschnittlich 0,19 ct/kWh beziehungsweise rund 453 Millionen Euro bis 2032.

Bestehende Projekte bleiben außen vor. Der Deckel gilt nicht für Anlagen, deren Zuschlag aus einem Gebotstermin vor dem 1. Januar 2028 stammt, nicht für Bürgerenergiegesellschaften bis 18 MW und nicht für Anlagen, deren Betreiber auf die Förderung verzichtet. Für Standorte, die eine ungeförderte Direktvermarktung tragen, bleibt das Entgeltpotenzial damit erhalten.

Freiflächen-Photovoltaik auf Ackerflächen

Für nicht ausschreibungspflichtige Freiflächenanlagen auf landwirtschaftlich genutzten Flächen kann der Zahlungsanspruch auf null sinken, wenn die Bundesnetzagentur mindestens einen Monat vor Inbetriebnahme bekannt gemacht hat, dass für dieses Segment keine Gebote abgegeben werden dürfen. Der Förderanspruch hängt damit an einer behördlichen Bekanntmachung mit kurzer Vorlauffrist – für Optionsflächen und Erwartungsland ein Risiko, das sich seriös nur als Szenario, nicht als pauschaler Zu- oder Abschlag abbilden lässt.

Was im Netzanschlusspaket steht – und nicht im EEG

Häufig vermengt werden derzeit zwei Vorhaben. Die vieldiskutierte entschädigungsfreie Abregelung in netzengpassbelasteten Gebieten, die systemdienliche Anschlussleistung und mögliche Baukostenzuschüsse stehen nicht im EEG-Entwurf, sondern im parallel beschlossenen Entwurf zur Änderung des Energiewirtschaftsrechts. Für die Bewertung von Wind- und Solarparks sind beide Vorhaben gemeinsam zu betrachten; für die Bewertung von Wohn- und Gewerbeimmobilien ist im Wesentlichen das EEG einschlägig.

Der weitere Weg im Gesetzgebungsverfahren

Nach dem Kabinettsbeschluss sind folgende Schritte zu erwarten:

1. Erster Durchgang im Bundesrat. Der Regierungsentwurf wird zunächst dem Bundesrat zugeleitet, der nach Art. 76 Abs. 2 GG regelmäßig sechs Wochen Zeit für eine Stellungnahme hat. Die Bundesregierung leitet den Entwurf anschließend mit ihrer Gegenäußerung an den Bundestag weiter. Bei energiepolitisch strittigen Vorhaben enthalten diese Stellungnahmen erfahrungsgemäß umfangreiche Änderungsforderungen der Länder – insbesondere aus den norddeutschen Windländern und den süddeutschen Flächenländern.

2. Beratung im Bundestag ab dem Herbst. Wegen der bevorstehenden Sommerpause ist mit der ersten Lesung nicht vor September 2026 zu rechnen. Federführend wird der Ausschuss für Wirtschaft und Energie beraten; eine öffentliche Sachverständigenanhörung ist bei Vorhaben dieser Tragweite die Regel. Erst die Beschlussempfehlung des Ausschusses zeigt, welcher Text tatsächlich zur Abstimmung steht.

3. Konkurrierender Entwurf. Die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen hat am 7. Juli 2026 einen eigenen EEG-Gesetzentwurf eingebracht (BT-Drs. 21/6914), der voraussichtlich mitberaten wird. Er greift Punkte auf, die für die beihilferechtliche Genehmigung erforderlich sind.

4. Zweite und dritte Lesung, danach erneut Bundesrat. EEG-Novellen waren in der Vergangenheit regelmäßig nicht zustimmungsbedürftig; der Bundesrat kann jedoch den Vermittlungsausschuss anrufen. Ob es dazu kommt, hängt maßgeblich vom Ergebnis des ersten Durchgangs ab.

5. Beihilferechtliche Genehmigung durch die EU-Kommission. Zentrale Fördertatbestände stehen unter diesem Vorbehalt. Das ist kein Formalakt: Die Kommission prüft das Fördersystem eigenständig, und Anpassungen im Genehmigungsverfahren sind bei früheren EEG-Novellen mehrfach vorgekommen.

6. Zeitdruck. Die bestehende EU-Genehmigung des EEG-Fördersystems läuft zum 31. Dezember 2026 aus. Die Bundesregierung strebt daher einen Abschluss des Verfahrens bis Ende 2026 an. Wird dieser Termin verfehlt, entsteht ein Szenario, das weder der alten noch der neuen Rechtslage entspricht – mit entsprechender Unsicherheit für alle Investitionsentscheidungen, die auf eine Inbetriebnahme in 2027 zielen.

Kurz gesagt: Der heute vorliegende Text ist der Ausgangspunkt der parlamentarischen Beratung, nicht ihr Ergebnis. Änderungen bei den Schwellenwerten für kleine Photovoltaikanlagen, beim Pachtdeckel und bei der Abschöpfungssystematik gelten als wahrscheinlich.

Was das für Wertermittlungen bedeutet

Für die Praxis ergeben sich vier Konsequenzen:

Das Inbetriebnahmedatum wird zum Erhebungsmerkmal. Bei jeder Objektaufnahme mit Photovoltaikanlage gehören Inbetriebnahmedatum, installierte Leistung, Vergütungssatz und Restlaufzeit dokumentiert. Ohne diese Angaben lässt sich der Wertbeitrag künftig nicht mehr begründen.

Bestandsvorteile sind befristet, nicht dauerhaft. Ein Vergütungsanspruch mit Restlaufzeit ist ein zeitlich begrenzter Ertragsvorteil und keine dauerhafte Ertragskomponente. Das gilt besonders für den Beleihungswert, der auf nachhaltig erzielbare Erträge abstellt.

Neuanlagen sind über den Eigenverbrauch zu bewerten. Wo der Einspeiseerlös als kalkulatorische Grundlage entfällt, tritt der vermiedene Strombezug an seine Stelle – gemeinsam mit Speicher und Leistungsbegrenzung modelliert, nicht als pauschaler Zuschlag.

Vergleichsdaten altern schneller als sonst. Kaufpreissammlungen, Liegenschaftszinssätze und Pachtvergleiche bilden Vertragsabschlüsse unter der bisherigen Rechtslage ab. Bei Flächen mit Windnutzungspotenzial ist diese Datenbasis für Neuverträge nach Inkrafttreten nur eingeschränkt geeignet. Das gehört transparent in die Herleitung – gerade bei Gerichts- und Beleihungsgutachten.

Fazit

Die EEG-Novelle verschiebt Risiken vom Fördersystem auf den Anlagenbetreiber und den Grundstückseigentümer. Für Bestandsobjekte ändert sich zunächst wenig; für Neuinvestitionen und für Flächen mit Windnutzungspotenzial ändert sich die Kalkulationsgrundlage grundlegend. Bewertungstechnisch ist der Entwurf am heutigen Stichtag als Marktrisiko darzustellen, nicht als Rechtsgrundlage.

Wir beobachten das Verfahren fortlaufend und passen unsere Bewertungsansätze an, sobald belastbare Beschlusslagen vorliegen.

Sie benötigen ein Verkehrswertgutachten für ein Objekt mit Photovoltaikanlage oder für eine Fläche mit Wind- oder Solarnutzungsvertrag? Sprechen Sie uns an – wir bewerten im Raum München und Erding für Privatpersonen, Unternehmen, Banken und Gerichte.

Stand: 30. Juli 2026. Dieser Beitrag gibt den Stand des Gesetzgebungsverfahrens zum genannten Datum wieder und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung.