Kaum eine Vorschrift kostet Vermieter im ersten Jahr so viel Liquidität wie diese – und kaum eine wird so spät bemerkt: Wer nach dem Kauf renoviert, entscheidet oft unbewusst darüber, ob die Rechnungen sofort abziehbar sind oder über Jahrzehnte abgeschrieben werden müssen.
Auf einen Blick
- Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung netto 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie zu Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
- Rechtsfolge: kein sofortiger Werbungskostenabzug mehr, sondern Abschreibung – bei Bestandsobjekten regelmäßig über 50 Jahre.
- Bezugsgröße ist nicht der Kaufpreis, sondern allein der Gebäudeanteil. Damit entscheidet die Kaufpreisaufteilung über die Höhe der Grenze.
- Gerechnet wird ohne Umsatzsteuer – auch beim privaten Vermieter, der brutto zahlt.
- Der BFH legt den Begriff seit 2016 weit aus: Selbst Schönheitsreparaturen zählen mit.
Worum es geht
Wer eine vermietete Immobilie erwirbt, renoviert sie in aller Regel zuerst. Bäder, Böden, Fenster, Heizung – vieles davon ist nach dem Erwerb fällig, und die Rechnungen kommen im selben Jahr. Steuerlich wäre das der Idealfall: Erhaltungsaufwand mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sofort in voller Höhe.
Genau diesen Effekt begrenzt § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Übersteigen die Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Der Sofortabzug entfällt dann rückwirkend für sämtliche Maßnahmen dieses Zeitraums – nicht nur für den übersteigenden Teil.
Aus einem Betrag, der die Steuerlast eines Jahres spürbar gesenkt hätte, wird damit eine Position, die sich mit 2 % pro Jahr über ein halbes Jahrhundert verteilt. Verloren ist das Geld nicht, aber der Zinseffekt ist erheblich – und in der Anfangsphase, in der die Finanzierung ohnehin drückt, oft schmerzhaft.
Was mitzählt – und was nicht
Die Abgrenzung ist der eigentliche Streitpunkt in der Praxis:
| Zählt in die 15-%-Prüfung | Bleibt außen vor |
|---|---|
| Instandsetzung und Modernisierung aller Art: Bad, Heizung, Elektrik, Fenster, Böden | Jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten (Heizungswartung, Schornsteinfeger, Ablesekosten) |
| Schönheitsreparaturen wie Streichen und Tapezieren – auch wenn sie für sich genommen kleinteilig sind | Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB (Anbau, Aufstockung) – sie sind ohnehin Herstellungskosten |
| Beseitigung von Mängeln, die bereits beim Erwerb vorhanden waren – auch verdeckte | Beseitigung von Schäden, die nachweislich erst nach dem Kauf durch Dritte verursacht wurden (BFH v. 09.05.2017 – IX R 6/16) |
Die Ausnahme für „jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten“ ist dabei deutlich enger, als ihr Wortlaut vermuten lässt. Gemeint ist laufende Wartung, nicht die turnusmäßige Erneuerung ganzer Bauteile.
Die Bezugsgröße entscheidet: der Gebäudeanteil
Hier liegt der Punkt, der in der Beratung am häufigsten übersehen wird – und an dem sich die Arbeit des Steuerberaters und die des Immobiliensachverständigen berühren.
Die 15 % bemessen sich nicht am Kaufpreis, sondern an den Anschaffungskosten des Gebäudes. Grund und Boden bleibt außen vor. Je höher der Gebäudeanteil aus der Kaufpreisaufteilung ausfällt, desto größer ist der Spielraum, bevor die Grenze reißt – und desto höher ist zugleich die jährliche Abschreibung.
Ein Beispiel mit runden Zahlen: Anschaffungskosten einschließlich Nebenkosten 600.000 €.
| Aufteilung nach BMF-Arbeitshilfe | Aufteilung nach Sachverständigengutachten | |
|---|---|---|
| Gebäudeanteil | 55 % = 330.000 € | 70 % = 420.000 € |
| 15-%-Grenze | 49.500 € | 63.000 € |
| AfA 2 % p. a. | 6.600 € | 8.400 € |
13.500 € mehr Spielraum bei der Grenze und 1.800 € mehr Abschreibung pro Jahr – aus derselben Immobilie, allein aufgrund einer belastbar begründeten Aufteilung. Der BFH hat mit Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19) klargestellt, dass die Arbeitshilfe des BMF eine sachverständige Aufteilung nicht ersetzt.
Ein zweiter, ebenso unterschätzter Punkt: Gerechnet wird netto. Handwerkerrechnungen über 58.000 € brutto entsprechen 48.739 € netto. Im linken Fall des Beispiels liegt man damit knapp unter der Grenze von 49.500 € – bei einer Bruttobetrachtung hätte man sie deutlich gerissen. Wer die Vorschrift kennt, plant hier bewusst.
Die Linie des BFH seit 2016
Mit drei Urteilen vom 14.06.2016 (IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15) hat der Bundesfinanzhof den Anwendungsbereich der Norm deutlich ausgeweitet:
- Keine Segmentierung. Sämtliche Maßnahmen des Dreijahreszeitraums werden zusammengerechnet – auch dann, wenn sie einzelne Gebäudeteile betreffen oder in Etappen ausgeführt werden.
- Schönheitsreparaturen zählen mit. Der zuvor gebräuchliche Ausschluss reiner Renovierungsarbeiten ist entfallen.
- Enge Ausnahme. Nur laufende, jährlich wiederkehrende Erhaltungsarbeiten bleiben unberücksichtigt.
Unabhängig von der 15-%-Grenze führt außerdem eine Hebung des Standards zu Herstellungskosten: Werden mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsbereiche – Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster – deutlich verbessert, liegt nach ständiger Rechtsprechung eine wesentliche Verbesserung nach § 255 Abs. 2 HGB vor. Diese Prüfung läuft neben der 15-%-Grenze und wird von ihr nicht verdrängt.
Der Dreijahreszeitraum läuft taggenau
Maßgeblich ist nicht das Kalenderjahr, sondern der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Wer im November erwirbt, hat den Zeitraum bis zum November drei Jahre später – nicht bis zum 31. Dezember. Bei Maßnahmen, die ohnehin am Rand des Zeitfensters liegen, entscheidet das Rechnungsdatum in der Praxis über mehrere zehntausend Euro Bemessungsgrundlage.
Wenn die Grenze doch reißt
Fällt die Entscheidung erst im Nachhinein – etwa im Rahmen einer Betriebsprüfung –, ist der Sofortabzug verloren. Die Aufwendungen erhöhen dann die AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudes und werden mit dem für das Objekt maßgeblichen Satz abgeschrieben.
An dieser Stelle wird ein zweites Instrument interessant, das ich in der Beratung regelmäßig gemeinsam mit einem Sachverständigen einsetze: der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Verkürzt sich die Restnutzungsdauer eines Bestandsgebäudes gutachterlich belegt von 50 auf beispielsweise 25 Jahre, verdoppelt sich der Abschreibungssatz – und die als Herstellungskosten behandelten Sanierungsaufwendungen wirken sich in halber Zeit aus. Der Nachteil bleibt, er wird aber deutlich abgefedert.
Seit der Aufhebung des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 sind die formalen Hürden dafür so niedrig wie lange nicht: Restnutzungsdauer-Gutachten 2026: Die Rechtslage hat sich deutlich entspannt.
Was ich Mandanten vor dem Kauf rate
- Aufteilung früh klären. Eine sachverständige Kaufpreisaufteilung ist am wirkungsvollsten, bevor die erste Handwerkerrechnung gestellt wird – sie bestimmt die Grenze und die AfA gleichermaßen.
- Kostenrahmen vorab schätzen. Wer weiß, dass er in drei Jahren 80.000 € investieren wird, muss nicht rechnen, ob er unter der Grenze bleibt – dann plant man bewusst darüber und optimiert stattdessen die Abschreibung.
- Netto rechnen, brutto zahlen. Der Vergleich mit der Grenze erfolgt ohne Umsatzsteuer. Das verschafft rund 16 % zusätzlichen Spielraum gegenüber der Bruttobetrachtung.
- Rechnungen sauber trennen. Erweiterungen und laufende Wartung gehören getrennt erfasst – eine Sammelrechnung „Sanierung“ macht die Abgrenzung im Zweifel unmöglich.
- Zustand dokumentieren. Fotos und Protokolle bei Übergabe belegen später, welche Schäden schon vorhanden waren und welche erst danach entstanden sind.
- Den Zeitpunkt der Zahlung im Blick behalten. Für den Dreijahreszeitraum kommt es auf die Durchführung der Maßnahme an; für den Abzug im Einzeljahr auf den Abfluss.
Fazit
Die 15-%-Grenze ist keine Randvorschrift, sondern eine der wenigen Stellen im Einkommensteuerrecht, an denen eine bewertungstechnische Frage – wie viel vom Kaufpreis entfällt auf das Gebäude? – unmittelbar über die Steuerlast der ersten Jahre entscheidet. Wer sie erst nach der Sanierung prüft, kann nur noch feststellen, was passiert ist.
Meine Erfahrung aus der Zusammenarbeit mit Sachverständigen: Die beiden Fragen – Aufteilung des Kaufpreises und Restnutzungsdauer des Gebäudes – gehören in dieselbe Unterlage und an den Anfang, nicht ans Ende. Dann ist die 15-%-Grenze kein Risiko, sondern eine Größe, mit der man planen kann.
Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer aus einer Hand
Beide Nachweise beruhen auf derselben Objektaufnahme und lassen sich in einem Termin erheben. Sprechen Sie uns an, wenn Sie eine Aufteilung oder ein Restnutzungsdauer-Gutachten für ein konkretes Objekt benötigen – wir stimmen das Ergebnis auf Wunsch direkt mit Ihrem Steuerberater ab.
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