Grundlage ist der Rohertrag aus Mieteinnahmen, von dem Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis abgezogen werden, um den Reinertrag des Grundstücks zu ermitteln.
Der um die angemessene Bodenwertverzinsung reduzierte Gebäudereinertrag wird anschließend mithilfe eines Vervielfältigers, der sich aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer ergibt, kapitalisiert.
Addiert man den separat ermittelten Bodenwert hinzu, ergibt sich der vorläufige Ertragswert, der abschließend um besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale angepasst wird.
Der sogenannte Liegenschaftszinssatz spiegelt dabei die durchschnittliche, marktübliche Verzinsung des im Grundstück gebundenen Kapitals wider und wird von den Gutachterausschüssen regelmäßig für unterschiedliche Objektarten veröffentlicht.
Da bereits kleine Änderungen des Zinssatzes das Ergebnis spürbar beeinflussen können, ist seine sachgerechte Auswahl einer der anspruchsvollsten Schritte im Ertragswertverfahren.
Wie sich der Wert aus dem nachhaltig erzielbaren Ertrag ableitet, erklärt das Ertragswertverfahren.
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