Im Ertragswertverfahren wird der Reinertrag nicht einfach durch den Liegenschaftszinssatz geteilt, sondern über die Restnutzungsdauer kapitalisiert. Das Werkzeug dafür ist der Barwertfaktor nach § 34 ImmoWertV – früher „Vervielfältiger“ genannt. Dieser Beitrag erklärt die beiden Formeln, zeigt, wo Kapitalisierung und Abzinsung in der ImmoWertV vorkommen, und gibt eine Tabelle der gebräuchlichen Werte. Die vollständige Tabelle in 0,25-%-Schritten steht unter Barwertfaktoren.
Die beiden Formeln (§ 34 ImmoWertV)
Barwertfaktor für die Kapitalisierung: (qn − 1) ÷ (qn × (q − 1)). Barwertfaktor für die Abzinsung: 1 ÷ qn. Dabei ist q = 1 + p ÷ 100 mit p = Liegenschaftszinssatz in Prozent und n = Restnutzungsdauer in Jahren.
Kapitalisierung: vom Reinertrag zum Gebäudeertragswert
Im allgemeinen Ertragswertverfahren (§ 28 ImmoWertV) wird der Reinertrag um die Bodenwertverzinsung – Bodenwert × Liegenschaftszinssatz – vermindert und der verbleibende Gebäudereinertrag mit dem Barwertfaktor für die Kapitalisierung multipliziert. Das Ergebnis ist der Gebäudeertragswert; zuzüglich Bodenwert ergibt sich der vorläufige Ertragswert. Der Barwertfaktor ist der Rentenbarwertfaktor der Finanzmathematik: Er gibt an, was eine jährlich nachschüssig gezahlte Rente von einem Euro über n Jahre bei einem Zinssatz p heute wert ist.
Zwei Eigenschaften des Faktors sind für die Plausibilisierung nützlich. Erstens: Mit wachsender Restnutzungsdauer nähert er sich dem Kehrwert des Zinssatzes – bei 3 % also 33,3, bei 4 % 25,0; bei 80 Jahren und 3 % ist er mit 30,2 schon nahe daran, bei 20 Jahren mit 14,9 weit entfernt. Zweitens: Bei kurzer Restnutzungsdauer ist der Faktor fast unabhängig vom Zinssatz (20 Jahre: 16,4 bei 2 %, 12,5 bei 5 %), bei langer Restnutzungsdauer dominiert der Zinssatz (80 Jahre: 39,7 bei 2 %, 19,6 bei 5 %). Deshalb reagiert der Ertragswert von Neubauten empfindlich auf den Liegenschaftszinssatz, der von Altbauten mit kurzer Restnutzungsdauer kaum.
| Liegenschaftszins | 20 J. | 30 J. | 40 J. | 50 J. | 60 J. | 80 J. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2,0 % | 16,35 | 22,40 | 27,36 | 31,42 | 34,76 | 39,74 |
| 3,0 % | 14,88 | 19,60 | 23,11 | 25,73 | 27,68 | 30,20 |
| 4,0 % | 13,59 | 17,29 | 19,79 | 21,48 | 22,62 | 23,92 |
| 5,0 % | 12,46 | 15,37 | 17,16 | 18,26 | 18,93 | 19,60 |
Barwertfaktoren für die Kapitalisierung nach § 34 ImmoWertV, gerundet auf zwei Nachkommastellen. Die Tabelle auf tools.bewerter-immobilien.de enthält Zinssätze von 0,5 % bis 8,0 % in Viertelprozentschritten und Restnutzungsdauern von 5 bis 80 Jahren; ein eingegebener Zinssatz wie 3,35 % wird als eigene Spalte eingefügt.
Abzinsung: künftige Beträge auf den Stichtag
Der Barwertfaktor für die Abzinsung 1 ÷ qn gibt an, was ein Euro, der in n Jahren fällig wird, heute wert ist. In der ImmoWertV braucht man ihn an mehreren Stellen:
- Periodisches Ertragswertverfahren (§ 30). Der Restwert am Ende des Betrachtungszeitraums – in der Regel der Bodenwert, gegebenenfalls ein Gebäuderestwert – wird mit dem Abzinsungsfaktor auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst.
- Erbbaurecht und Erbbaugrundstück (§§ 50, 52). Der finanzmathematische Wert des Erbbaugrundstücks enthält den über die Restlaufzeit abgezinsten Bodenwert; der Wert des Erbbaurechts den abgezinsten Gebäudewert bei Heimfall, soweit keine Entschädigung vereinbart ist.
- Zeitlich begrenzt abweichende Erträge. Liegt die vereinbarte Miete für einige Jahre über oder unter der marktüblichen, wird die Differenz über die Restlaufzeit kapitalisiert – als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV. Für vorschüssige oder nachschüssige Zahlungen gilt derselbe Zinssatz; der Faktor ist auf die Laufzeit des Mietvertrags zu beziehen.
- Wohnungs- und Nießbrauchsrechte (§ 47). Der Wert eines lebenslangen Nutzungsrechts ergibt sich aus dem kapitalisierten jährlichen Nutzungsvorteil; statt der festen Laufzeit tritt die statistische Lebenserwartung, meist über Leibrentenbarwertfaktoren.
Derselbe Zinssatz für beides
Kapitalisierung und Abzinsung in einer Wertermittlung sind mit demselben Liegenschaftszinssatz durchzuführen. Wer den Gebäudereinertrag mit 3 % kapitalisiert, den abgezinsten Bodenwert im periodischen Verfahren aber mit 5 % rechnet, erzeugt einen Modellbruch, der sich nicht begründen lässt.
Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer
Der Liegenschaftszinssatz ist nach § 21 ImmoWertV vom Gutachterausschuss aus Kaufpreisen und Reinerträgen vergleichbarer Objekte abzuleiten (§ 193 Abs. 5 S. 2 Nr. 1 BauGB); § 33 erlaubt die objektspezifische Anpassung, etwa an abweichende Lage- oder Objektmerkmale, mit Begründung. Die Restnutzungsdauer folgt den Grundsätzen des § 4 Abs. 3 und bei Wohngebäuden dem Modell der Anlage 2 – dazu der Beitrag Restnutzungsdauer bei Modernisierung.
Beide Größen sind modellgebunden (§ 10): Der Gutachterausschuss hat den Liegenschaftszinssatz mit einer bestimmten Gesamtnutzungsdauer, einem bestimmten Restnutzungsdauermodell und bestimmten Bewirtschaftungskosten abgeleitet. Nur mit denselben Ansätzen führt die Kapitalisierung zu einem marktkonformen Ergebnis.
Rechenbeispiel
Mehrfamilienhaus, Reinertrag 54.700 € jährlich, Bodenwert 420.000 €, Liegenschaftszinssatz 3,0 %, Restnutzungsdauer 40 Jahre:
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Bodenwertverzinsung | 420.000 € × 3,0 % | 12.600 € |
| Gebäudereinertrag | 54.700 € − 12.600 € | 42.100 € |
| Barwertfaktor (3,0 %, 40 Jahre) | (1,0340 − 1) ÷ (1,0340 × 0,03) | 23,11 |
| Gebäudeertragswert | 42.100 € × 23,11 | rd. 973.000 € |
| Vorläufiger Ertragswert | 973.000 € + 420.000 € | rd. 1.393.000 € |
Anschließend sind die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen (§ 8 Abs. 3) – Instandhaltungsrückstau, abweichende Erträge, Rechte und Belastungen – und das Ergebnis ist mit den anderen Verfahren und den Marktdaten zu plausibilisieren (§ 6 Abs. 2). Der Rechner führt diese Rechnung mit dem eingegebenen Zinssatz durch und markiert den Faktor in der Tabelle; die Grundlagen erläutert die Seite Ertragswertverfahren.
Fundstellen
§ 34 ImmoWertV (Barwertfaktor), § 28 (allgemeines Ertragswertverfahren), § 30 (periodisches Ertragswertverfahren), § 21 und § 33 (Liegenschaftszinssatz, objektspezifische Anpassung), § 4 Abs. 3 (Restnutzungsdauer), § 8 Abs. 3 (besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale), § 47 (Rechte und Belastungen), §§ 50 und 52 (finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts und des Erbbaugrundstücks), § 10 (Modellkonformität), § 6 Abs. 2 (Ermittlung des Verkehrswerts); § 193 Abs. 5 BauGB – Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14. Juli 2021 (BGBl. I S. 2805).
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