Die Restnutzungsdauer ist im Sachwertverfahren die Stellgröße mit der größten Hebelwirkung: Sie bestimmt über den Alterswertminderungsfaktor (§ 38 ImmoWertV) unmittelbar den vorläufigen Sachwert und im Ertragswertverfahren über den Barwertfaktor (§ 34) den Gebäudeertragswert. Für Wohngebäude gibt Anlage 2 ImmoWertV ein Modell vor, das die Restnutzungsdauer aus Alter, Gesamtnutzungsdauer und Modernisierungspunkten ableitet. Dieser Beitrag erklärt das Modell, die Punktevergabe und die Grenzen – mit Rechenbeispiel und Textbaustein.
Grundregel
Ohne Modernisierung: Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer − Alter (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV). Mit Modernisierung: modifizierte Restnutzungsdauer nach der Formel der Anlage 2 Nr. II mit den Koeffizienten a, b und c der Tabelle 3, abhängig von der Zahl der Modernisierungspunkte. Bei Kernsanierung in der Regel 90 % der Gesamtnutzungsdauer.
Ausgangspunkt: Alter und Gesamtnutzungsdauer
§ 4 Abs. 3 ImmoWertV definiert die Restnutzungsdauer als die Zahl der Jahre, in denen die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Instandsetzungen und Modernisierungen können sie verlängern, unterlassene Instandhaltung oder Baumängel verkürzen. Die Gesamtnutzungsdauer ist nach Anlage 1 ImmoWertV ein Modellwert: 80 Jahre für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser und Wohnhäuser mit Mischnutzung. Das Alter ist die Differenz zwischen Wertermittlungsstichtag und Baujahr (Jahr der Bezugsfertigkeit).
Der Gutachterausschuss kann bei der Ableitung seiner Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren andere Gesamtnutzungsdauern verwenden; dann gilt nach § 10 ImmoWertV dessen Modell. Die 80 Jahre der Anlage 1 sind der Regelfall, nicht die Ausnahme.
Die acht Modernisierungselemente
Anlage 2 Nr. II Tabelle 1 ImmoWertV nennt acht Elemente mit maximal erreichbaren Punkten:
| Modernisierungselement | max. Punkte |
|---|---|
| Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung | 4 |
| Modernisierung der Fenster und Außentüren | 2 |
| Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) | 2 |
| Modernisierung der Heizungsanlage | 2 |
| Wärmedämmung der Außenwände | 4 |
| Modernisierung von Bädern | 2 |
| Modernisierung des Innenausbaus, z. B. Decken, Fußböden, Treppen | 2 |
| Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung | 2 |
Die volle Punktzahl setzt voraus, dass die Maßnahme vollständig und zeitnah durchgeführt wurde; bei teilweiser Durchführung oder länger zurückliegenden Maßnahmen sind Abschläge zu machen. Tabelle 2 ordnet die Summe einem Modernisierungsgrad zu: 0 bis 1 Punkt nicht modernisiert, 2 bis 5 Punkte kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung, 6 bis 10 Punkte mittlerer Modernisierungsgrad, 11 bis 17 Punkte überwiegend modernisiert, 18 bis 20 Punkte umfassend modernisiert.
Typische Fehler bei der Punktevergabe
Eine neue Gastherme ist eine Modernisierung der Heizungsanlage (2 Punkte) – ein ausgetauschter Brenner ist Instandhaltung (0 bis 1 Punkt). Neue Fenster in zwei von zehn Räumen rechtfertigen keine 2 Punkte. Eine Dämmung der obersten Geschossdecke ist keine Dacherneuerung mit Wärmedämmung. Und: Maßnahmen, die 30 Jahre zurückliegen, haben ihren Effekt auf die Restnutzungsdauer weitgehend verbraucht. Jede Punktevergabe gehört mit Maßnahme, Jahr und Umfang ins Gutachten.
Die Formel
Aus den Modernisierungspunkten folgen nach Anlage 2 Nr. II Tabelle 3 die Koeffizienten a, b und c. Die modifizierte Restnutzungsdauer ergibt sich aus
RND = a × Alter² ÷ GND − b × Alter + c × GND
mit GND = Gesamtnutzungsdauer und Alter = Wertermittlungsstichtag − Baujahr. Die Formel gilt erst ab dem in Tabelle 3 je Punktzahl angegebenen relativen Alter (Alter ÷ GND); bei jüngeren Gebäuden bleibt es bei RND = GND − Alter. Das Ergebnis wird auf ganze Jahre gerundet.
Die Koeffizienten sind so gewählt, dass die Kurve für ein unmodernisiertes Gebäude (0 bis 1 Punkt) bei hohem Alter nicht auf null fällt: Am Ende der Gesamtnutzungsdauer verbleiben nach dem Modell noch rund 15 % – bei 80 Jahren also 12 Jahre; ein unmodernisiertes, aber bewohnbares Haus von 1946 hat nach dem Modell keine Restnutzungsdauer von null. Mit steigender Punktzahl verschiebt sich die Kurve nach oben; bei 20 Punkten beginnt sie bei 90 % der Gesamtnutzungsdauer und liegt selbst am Ende der Gesamtnutzungsdauer noch bei rund 70 %.
Rechenbeispiel
Einfamilienhaus, Baujahr 1975, Wertermittlungsstichtag 2026, Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre, Alter 51 Jahre. Modernisierungen: Heizung 2019 (2 Punkte), Fenster 2016 (2 Punkte), Bad 2012 (2 Punkte), Dach mit Dämmung 2008 teilweise (2 von 4 Punkten) – zusammen 8 Punkte, mittlerer Modernisierungsgrad.
| Größe | Wert |
|---|---|
| Koeffizienten (8 Punkte, Tabelle 3) | a = 0,50 · b = 1,10 · c = 1,00 |
| Relatives Alter | 51 ÷ 80 = 0,64 (Formel anwendbar) |
| a × Alter² ÷ GND | 0,50 × 2.601 ÷ 80 = 16,3 |
| − b × Alter | − 1,10 × 51 = − 56,1 |
| + c × GND | + 1,00 × 80 = 80,0 |
| Modifizierte Restnutzungsdauer | rd. 40 Jahre (statt 29 Jahre ohne Modernisierung) |
| Alterswertminderungsfaktor (§ 38) | 40 ÷ 80 = 0,50 (statt 0,36) |
Die acht Punkte heben den vorläufigen Sachwert des Gebäudes in diesem Beispiel um rund 38 % gegenüber der rein altersabhängigen Betrachtung. Der RND-Rechner zeigt die Kurve für alle Punktzahlen im Diagramm und übergibt das Ergebnis direkt an den NHK-Rechner.
Kernsanierung und fiktives Baujahr
Bei einer Kernsanierung – Rückbau auf den Rohbau mit vollständiger Erneuerung von Dach, Fassade, Fenstern, Haustechnik und Innenausbau – ist nach Anlage 2 Nr. II.3 ImmoWertV in der Regel eine Restnutzungsdauer von 90 % der Gesamtnutzungsdauer anzusetzen, bezogen auf das Jahr der Kernsanierung. Praktisch entspricht das einem fiktiven Baujahr, das acht Jahre nach der Sanierung liegt (10 % der Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren). Ein Haus von 1960, 2020 kernsaniert, hat zum Stichtag 2026 damit eine Restnutzungsdauer von 72 − 6 = 66 Jahren.
Grenzen des Modells
Anlage 2 ist ein Modell für Wohngebäude und ersetzt nicht die sachverständige Würdigung des Einzelfalls. Drei Konstellationen verlangen eine Abweichung mit Begründung:
- Unterlassene Instandhaltung und Baumängel verkürzen die Restnutzungsdauer (§ 4 Abs. 3 S. 2 ImmoWertV), auch wenn Modernisierungspunkte vorliegen. Ein Instandhaltungsrückstau kann alternativ als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal (§ 8 Abs. 3) abgezogen werden – nicht beides.
- Nichtwohngebäude. Für Büro-, Gewerbe- und Sonderimmobilien gibt es kein Punktemodell. Die Gesamtnutzungsdauern der Anlage 1 gelten, die Restnutzungsdauer ist aus Modernisierungszustand und Marktgängigkeit sachverständig zu schätzen; das Wohngebäudemodell kann als Orientierung dienen.
- Steuerliche Restnutzungsdauer. Das Gutachten zur Verkürzung der AfA-Dauer nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG folgt eigenen Maßstäben (BFH, Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19). Die ImmoWertV-Restnutzungsdauer ist dort ein Anhaltspunkt, aber nicht die Antwort. Mehr dazu auf der Seite Restnutzungsdauer-Gutachten.
Textbaustein
„Die Restnutzungsdauer wurde nach dem Modell der Anlage 2 ImmoWertV ermittelt. Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre (Anlage 1), Baujahr 1975, Alter am Wertermittlungsstichtag 51 Jahre. Modernisierungspunkte: Heizungsanlage 2019 (2), Fenster 2016 (2), Bäder 2012 (2), Dach teilweise 2008 (2) – zusammen 8 Punkte, mittlerer Modernisierungsgrad. Modifizierte Restnutzungsdauer rd. 40 Jahre.“
Fundstellen
§ 4 Abs. 3 ImmoWertV (Restnutzungsdauer), § 38 (Alterswertminderungsfaktor), § 34 (Barwertfaktor), § 8 Abs. 3 (besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale), § 10 (Modellkonformität); Anlage 1 (Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer), Anlage 2 (Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden bei Modernisierungen, Tabellen 1 bis 3, Nr. II.3 Kernsanierung) – Immobilienwertermittlungsverordnung vom 14. Juli 2021 (BGBl. I S. 2805).
Hinweis: Die Inhalte dieses Beitrags dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Rechts-, Steuer-, Finanz- oder Anlageberatung dar. Sie ersetzen nicht die individuelle Beratung durch einen zugelassenen Rechtsanwalt, Steuerberater oder Finanzberater. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen. Für konkrete rechtliche oder steuerliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen qualifizierten Fachberater.
