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Unverbindliche Orientierungshilfe und keine steuerliche Beratung
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kann Ihre jährliche Abschreibung erhöhen und damit Ihre Steuerlast in den Folgejahren senken. Berechnen Sie hier, wie sich eine kürzere Restnutzungsdauer gegenüber der gesetzlichen AfA auswirken kann. Die Gesamtabschreibung bleibt gleich, sie wird vorgezogen.
Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Rechner dient der unverbindlichen Orientierung und ersetzt keine steuerliche Beratung.
| Jahr | AfA gesetzl. | Buchwert gesetzl. | AfA Gutachten | Buchwert Gutachten | Vorsprung kumuliert |
|---|---|---|---|---|---|
| Eingaben vornehmen … | |||||
* Bei zurückliegendem Kauf: Die bis Ende des Vorjahres in Anspruch genommene gesetzliche AfA (Anschaffungsjahr zeitanteilig, § 7 Abs. 1 S. 4 EStG) wird vom Gebäudewert abgezogen. Beide Spalten gehen vom verbleibenden Restwert aus; die Gutachten-AfA verteilt diesen ab dem laufenden Jahr auf die gutachterlich ermittelte Restnutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG). Da die Nutzungsdauer mit der Anschaffung beginnt (§ 11c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 EStDV), entsteht ein Vorteil nur, wenn die RND unter der verbleibenden gesetzlichen Nutzungsdauer liegt.
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes auf seine Nutzungsdauer; der jährliche Betrag mindert als Werbungskosten Ihre Einkünfte aus Vermietung (§ 7 Abs. 4, § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 EStG). Nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG beträgt die lineare AfA 2 % des Gebäudewerts pro Jahr (Fertigstellung 1925–2022), 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925 (40 Jahre) und 3 % bei Fertigstellung ab 2023 (33 Jahre). Das mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen über die gesamte Abschreibungsdauer.
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt eine höhere AfA, wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes nachweislich kürzer ist als die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer (50, 40 bzw. 33 Jahre). Ein sachverständiges Gutachten kann diesen Nachweis tragen. Sie können sich jeder im Einzelfall geeigneten Darlegungsmethode bedienen; ein Bausubstanzgutachten ist nicht erforderlich, Finanzamt und Finanzgericht würdigen das Gutachten (BFH v. 28.07.2021 – IX R 25/19). Auch ein Gutachten auf Grundlage der ImmoWertV kann genügen, wenn es objektbezogen begründet ist (BFH v. 23.01.2024 – IX R 14/23; FG Münster v. 02.04.2025 – 14 K 654/23 E); der bloße Verweis auf die Modellwerte der ImmoWertV genügt nicht. Die engeren Anforderungen des BMF-Schreibens v. 22.02.2023 hat die Finanzverwaltung mit BMF-Schreiben v. 01.12.2025 aufgehoben. Je kürzer die gutachterlich ermittelte Restnutzungsdauer, desto höher der individuelle AfA-Satz: Bei 25 Jahren RND beispielsweise 4 % statt 2 % p. a. (100 % ÷ 25 Jahre).
Nicht der gesamte Kaufpreis ist abschreibbar. Das Finanzamt unterscheidet zwei Anteile:
Der Grundstücksanteil hängt stark von der Lage ab: ländlich typisch 5–15 %, Vororte 15–25 %, Städte 25–40 %, Innenstadtlagen 40–60 %, Bestlagen bis 80 %. Die Aufteilung erfolgt nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Boden und Gebäude (BFH v. 10.10.2000 – IX R 86/97). Unser Rechner ermittelt daraus automatisch Ihre persönliche AfA-Basis.
Die Kosten hängen vom Bewertungsobjekt ab; nach der kostenlosen Vorprüfung erhalten Sie ein verbindliches Festhonorar. Bei vermieteten Objekten sind die Gutachtenkosten in der Regel als Werbungskosten abziehbar (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Der Rechner zeigt, nach welcher Zeit die jährliche Mehr-Entlastung die eingegebenen Gutachtenkosten erreicht – eine Modellrechnung, keine Zusage.
Das Potenzial ist typischerweise am größten bei:
Bei Neubauten (Baujahr nach 2000) und geringen Kaufpreisen ist der Effekt oft gering. Für ab 2023 fertiggestellte Gebäude gilt bereits der gesetzliche Satz von 3 % (33 Jahre); bei Baubeginn ab Oktober 2023 kann zudem die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG in Betracht kommen.
Ein Gutachten wirkt nur, wenn die Restnutzungsdauer unter der gesetzlichen Nutzungsdauer liegt (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG). Bei Wohngebäuden legt die ImmoWertV eine Modell-Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren zugrunde (Anlage 1 ImmoWertV); ohne Modernisierung liegt die Restnutzungsdauer damit erst ab einem Gebäudealter von rund 30 Jahren unter 50 Jahren.
Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer (§ 4 Abs. 3 i. V. m. Anlage 2 ImmoWertV) und verschieben die Schwelle nach oben; nach einer Kernsanierung kommt ein Gutachten in der Regel nicht in Betracht. Die jährliche Mehr-AfA beträgt Gebäudewert × (1/RND − 1/50): Bei 300.000 EUR Gebäudeanteil und 30 Jahren RND sind das rund 4.000 EUR AfA mehr pro Jahr, bei 45 Jahren RND nur rund 670 EUR.
Genau so lange, wie die im Gutachten festgestellte Restnutzungsdauer andauert. Beträgt die RND laut Gutachten z. B. 28 Jahre und erkennt das Finanzamt sie an, können Sie 28 Jahre lang den höheren AfA-Satz ansetzen — danach ist der Gebäudewert vollständig steuerlich abgeschrieben. Die gutachterlich festgestellte Restnutzungsdauer wird einmalig gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen und der AfA-Bemessung für die Folgejahre zugrunde gelegt. Bei einem zurückliegenden Kauf wird der noch nicht abgeschriebene Restwert auf die verbleibende Restnutzungsdauer verteilt (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG; Beginn der Nutzungsdauer mit der Anschaffung, § 11c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 EStDV). Es entsteht ein Stundungs- bzw. Liquiditätseffekt: Die Summe der AfA bleibt gleich, sie fällt nur früher an. Bei einer Veräußerung innerhalb von zehn Jahren erhöht die zusätzliche AfA den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, weil sie die Anschaffungskosten mindert (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, Abs. 3 S. 4 EStG).
Nein. Der Rechner dient ausschließlich der unverbindlichen Orientierung. Er berechnet keine rechtlich verbindliche AfA-Grundlage und berücksichtigt keine individuellen steuerlichen Besonderheiten. Alle Angaben ohne Gewähr. Für Ihre steuerliche Entscheidung empfehlen wir die Beratung durch einen Steuerberater sowie die Erstellung eines Sachverständigengutachtens nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG durch einen fachlich geeigneten Sachverständigen.
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Acht Modernisierungselemente, 20 Punkte, drei Koeffizienten: Wie das Modell der Anlage 2 die Restnutzungsdauer von Wohngebäuden bestimmt, wo die typischen Fehler liegen und was bei Kernsanierung gilt.
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