Mietrecht II: Was Möblierungszuschlag, Indexmiete und Kurzzeitmiete für Mietwert und Verkehrswert bedeuten

 Fachpartner Recht

Wolfgang Holzberger, LL.M., Rechtsanwalt

Kanzlei RA Wolfgang Holzberger, LL.M., MünchenPartner des Immobilien-Sachverständigenbüros STRECKEL

Eine voll möblierte Zwei-Zimmer-Wohnung in München, 60 Quadratmeter, angeboten als „Wohnen auf Zeit“ für 1.950 Euro im Monat. Unmöbliert läge die ortsübliche Vergleichsmiete bei 1.200 Euro. Wie viel der Differenz auf Sofa, Bett und Küchengeräte entfällt, lässt sich heute kaum nachprüfen – und genau hier setzt der Gesetzgeber an.

Am 14. Oktober 2026 hört der Rechtsausschuss des Bundestages Sachverständige zum Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete an, kurz Mietrecht II (BT-Drs. 21/6807). Der Entwurf regelt den Möblierungszuschlag, kappt Indexmieten in angespannten Märkten, begrenzt Kurzzeitmietverträge und dehnt die Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung aus. Für die Immobilienbewertung ist das mehr als Mietrecht: Jede dieser Regeln verändert, welche Miete rechtlich erzielbar ist – und damit den Ertrag, auf dem Mietwertgutachten und Ertragswert aufbauen.

Wo das Gesetzgebungsverfahren steht

Mietrecht II ist der zweite Teil des mietrechtlichen Pakets der Bundesregierung. Der erste Teil ist bereits in Kraft: Die Mietpreisbremse wurde bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. In Bayern gilt sie nach der zum 1. Januar 2026 neu gefassten Mieterschutzverordnung in 285 Städten und Gemeinden, darunter München.

Beschlossen ist noch nichts; im Ausschuss kann sich der Entwurf ändern. Nach Art. 3 des Entwurfs sollen die Regeln zur Kurzzeitmiete, zum Möblierungszuschlag und zur Auskunftspflicht am ersten Tag des vierten auf die Verkündung folgenden Kalendermonats in Kraft treten, alles Übrige am Tag nach der Verkündung. Für Mietverträge, die vor dem Inkrafttreten geschlossen werden, gelten die §§ 549, 556d und 556g BGB in der bisherigen Fassung weiter (Art. 2 des Entwurfs).

Möblierungszuschlag: Der Zeitwert wird zur Bewertungsfrage

Bisher sagt das Gesetz nicht, wie ein Möblierungszuschlag zu bemessen ist. Die Gerichte arbeiten mit unterschiedlichen Modellen; die Entwurfsbegründung nennt das „Berliner“ und das „Hamburger Modell“, die beide vom Anschaffungswert und vom Alter der Möbel ausgehen. Weil der Zuschlag in der Praxis selten gesondert ausgewiesen wird, lässt sich bei möblierten Wohnungen kaum prüfen, ob die Mietpreisbremse eingehalten ist.

Der Entwurf fügt deshalb in § 556d BGB einen neuen Absatz 1a ein. Danach erhöht sich die ortsübliche Vergleichsmiete bei möbliertem Wohnraum um einen angemessenen Möblierungszuschlag. Was angemessen ist, regelt der Entwurf so:

„Der Möblierungszuschlag ist angemessen, wenn er monatlich höchstens 1 Prozent des durch Schätzung ermittelbaren Zeitwertes der Einrichtungsgegenstände zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses beträgt.“
§ 556d Abs. 1a BGB-E, BT-Drs. 21/6807

Dazu kommen drei Regeln, die für die Praxis entscheidend sind:

• Vermutung bei Vollmöblierung: Bei voll ausgestattetem Wohnraum wird ein Zuschlag von bis zu 10 Prozent der Miete für die unmöblierte Wohnung als angemessen vermutet. Die Vermutung ist widerleglich (§ 292 ZPO): Weist der Mieter nach, dass 1 Prozent des Zeitwerts darunter liegt, gilt der niedrigere Betrag.
• Mietspiegel: Berücksichtigt ein anwendbarer qualifizierter Mietspiegel die Einrichtung bereits, etwa eine Einbauküche, gibt es insoweit keinen Zuschlag.
• Auskunftspflicht: Der Vermieter muss die Höhe des Zuschlags vor der Vertragserklärung des Mieters unaufgefordert mitteilen (§ 556g Abs. 1b BGB-E). Unterbleibt das, gilt die Wohnung für die zulässige Miethöhe als unmöbliert vermietet – nach einer Nachholung noch zwei Jahre lang.

Im Streitfall muss der Vermieter nach der Entwurfsbegründung Anknüpfungstatsachen liefern, etwa Rechnungen oder Marktpreise; das Gericht kann den Zeitwert dann nach § 287 ZPO schätzen. Abgenutzte, wertlose Möbel rechtfertigen in der Regel keinen Zuschlag.

Wie sich der Zeitwert schätzen lässt

Der Entwurf schreibt keine Methode vor. Gemeint ist der Wert, den die Einrichtung bei Vertragsschluss noch hat – nicht der Kaufpreis. In der Bewertungspraxis wird er aus dem Anschaffungs- oder Wiederbeschaffungswert abgeleitet und um die Wertminderung durch Alter und Abnutzung gekürzt; Gebrauchtmarktpreise dienen zur Plausibilisierung. Steuerliche Nutzungsdauern aus den AfA-Tabellen sind ein Anhaltspunkt, aber kein Maßstab für den Marktwert gebrauchter Möbel.

Belastbar wird die Schätzung erst mit einer Inventarliste: Gegenstand, Anschaffungsjahr, Anschaffungspreis mit Beleg, Zustand, angesetzte Nutzungsdauer und Zeitwert. Für die Beispielwohnung, vereinfacht zusammengefasst:

Die Pauschale liegt hier über dem Zeitwertansatz. Widerlegt der Mieter die Vermutung mit einer eigenen Zeitwertschätzung, bleibt es bei 108 Euro – und ein Vermieter ohne Belege hat dem wenig entgegenzusetzen.

Was das für die zulässige Miete heißt

In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Nach dem Wortlaut des Entwurfs erhöht der angemessene Möblierungszuschlag bereits die Vergleichsmiete, auf die sich diese 10 Prozent beziehen. Für die Beispielwohnung ergibt sich:

Die Ausnahmen der Mietpreisbremse bleiben unberührt: Für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gilt sie nicht (§ 556f BGB); eine höhere Vormiete darf weiter verlangt werden (§ 556e BGB). Soweit die vereinbarte Miete die zulässige übersteigt, ist die Vereinbarung unwirksam; zu viel gezahlte Miete kann der Mieter nach § 556g BGB zurückverlangen.

Indexmiete: Kappung oberhalb von 3 Prozent

Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex. Sie muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, und eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist ausgeschlossen (§ 557b BGB). Nach dem neuen § 557b Abs. 4 BGB-E bleibt die Hälfte des Teils, um den der Index binnen eines Jahres 3 Prozent übersteigt, bei der Anpassung unberücksichtigt. Die Kappung gilt nur in Gemeinden, die eine Landesregierung dafür eigens per Rechtsverordnung bestimmt, jeweils für höchstens fünf Jahre. Erfasst werden Änderungserklärungen, die zugehen, nachdem das Gebiet ausgewiesen ist.

Bei 3,3 Prozent – so hoch war die Inflationsrate im September 2026 nach der vorläufigen Schätzung des Statistischen Bundesamtes – würde die Kappung nur knapp greifen. Ihre Wirkung zeigt sich in Phasen hoher Inflation: Die Indexmiete verliert dann einen Teil ihrer Funktion als Inflationsschutz.

Für die Bewertung ist zu unterscheiden. Im allgemeinen Ertragswertverfahren zählt der marktüblich erzielbare Ertrag (§ 31 Abs. 2 ImmoWertV), nicht die Vertragsklausel. Bei vertraglich gebundenen Erträgen – im periodischen Ertragswertverfahren nach § 30 ImmoWertV und im DCF-Verfahren – fließt die Indexierung dagegen unmittelbar in die Prognose. Steigt die Inflation, wächst die Vertragsmiete langsamer als der Index, und es kann sich ein Abstand zur Marktmiete öffnen. Ein solches UnderrentVertragsmiete, die unter der marktüblich erzielbaren Miete liegt. Im Gutachten wird sie als besonderes Ertragsverhältnis berücksichtigt, solange die vertragliche Bindung besteht. ist als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal nach § 8 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 ImmoWertV zu würdigen.

Kurzzeitmiete: höchstens sechs Monate

Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, ist von großen Teilen des Mieterschutzes ausgenommen – auch von der Mietpreisbremse (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der Entwurf zieht erstmals eine zeitliche Grenze: Die Ausnahme gilt nur bei einem besonderen vorübergehenden Bedarf und für höchstens sechs Monate. Ergibt sich nach Mietbeginn ein längerer Bedarf, kann das Mietverhältnis auf insgesamt acht Monate verlängert werden. Darüber hinaus gelten die allgemeinen Schutzvorschriften, einschließlich der Mietpreisbremse.

Für die Bewertung möbliert und befristet vermieteter Wohnungen heißt das: Erträge aus „Wohnen auf Zeit“ sind nur so weit Rohertrag, wie das Vermietungsmodell rechtlich trägt. § 31 Abs. 2 ImmoWertV stellt auf die Erträge ab, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbar sind. Wer ein Objekt zu einem Kaufpreis erwirbt, der auf Kurzzeitmieten oberhalb der Mietpreisbremse kalkuliert ist, bezahlt im Zweifel für Erträge, die nicht nachhaltig sind.

Schonfristzahlung: Folgen für Mietausfall und Forderungsmanagement

Bislang kann der Mieter nur eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen, indem er die Rückstände spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage begleicht (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Eine zugleich hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt davon nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unberührt. Nach § 573 Abs. 4 BGB-E soll die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgeschlossen sein, wenn der Vermieter vor ihrem Zugang befriedigt wird; Schonfrist und Nachholrecht gelten entsprechend, allerdings nur einmal im Mietverhältnis.

Für das Gutachten ändert das wenig: Das Mietausfallwagnis wird bei Wohnnutzung in der Regel mit dem Modellansatz nach Anlage 3 ImmoWertV angesetzt. Praktisch bedeutsam ist die Änderung für das Forderungsmanagement des Vermieters – Mahnwesen, Kündigungsstrategie und die Frage, ab wann sich eine Räumungsklage wirtschaftlich lohnt. Daneben hebt der Entwurf die Grenze für das vereinfachte Verfahren bei der Modernisierungsmieterhöhung von 10.000 auf 20.000 Euro je Wohnung an (§ 559c Abs. 1 BGB-E).

Was das für Mietwertgutachten und Verkehrswert bedeutet

Der Verkehrswert einer vermieteten Wohnung oder eines Mehrfamilienhauses hängt an dem Ertrag, den ein Erwerber nachhaltig erwarten kann. Mietrecht II verschiebt diesen Ertrag an drei Stellen:

• Mietansätze: Angebotsmieten möblierter Wohnungen sind kein Beleg für die marktübliche Miete. Wer sie als Vergleichsdaten heranzieht, muss den Möblierungszuschlag herausrechnen. Dass er künftig gesondert auszuweisen ist, erleichtert diese Bereinigung.
• Abweichende Vertragsmieten: Überhöhte Mieten sind kein nachhaltiger Ertrag, gekappte Indexmieten können hinter den Markt zurückfallen. Beides ist als besonderes Ertragsverhältnis zu würdigen.
• Kaufpreise: Stützt sich ein Kaufpreis auf die Rendite aus Möblierung oder Kurzzeitvermietung, ist zu prüfen, welcher Teil des Ertrags nach neuem Recht noch zulässig ist.

Wie stark das ins Gewicht fällt, zeigt eine vereinfachte Modellrechnung für die Beispielwohnung: Die Differenz von 5.976 Euro Jahresmiete, abzüglich 2 Prozent Mietausfallwagnis, über 40 Jahre Restnutzungsdauer mit einem Liegenschaftszinssatz von 2,5 Prozent kapitalisiert (Barwertfaktor 25,10), entspricht rund 147.000 Euro Ertragswert. Jeder Euro Monatsmiete zählt im Ertragswertverfahren damit rund dreihundertfach. Eigentumswohnungen werden zwar meist im Vergleichswertverfahren bewertet; für Kapitalanleger, die über die Rendite kalkulieren, zeigt die Rechnung aber, was auf dem Spiel steht.

Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis

Für Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete ändert der Entwurf am Verfahren nichts. Der Vermieter kann sein Erhöhungsverlangen unter anderem mit einem Mietspiegel, mit drei Vergleichswohnungen oder mit dem begründeten Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen begründen (§ 558a Abs. 2 BGB). Zwei aktuelle Entscheidungen zeigen, worauf es dabei ankommt:

• BGH, Beschluss vom 15.07.2025 – VIII ZB 69/24: Die ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich nicht vorab in einem selbständigen Beweisverfahren feststellen. Sie ist eine wertende Entscheidung des Gerichts im Zustimmungsprozess, und die Kosten für die Begründung des Erhöhungsverlangens trägt der Vermieter.
• LG Itzehoe, Urteil vom 16.01.2026 – 9 S 21/25: Ein Typengutachten muss keinen punktgenauen Wert liefern, aber die Mietspanne nachvollziehbar herleiten und an konkrete Wohnwertmerkmale anknüpfen.

Die Neuregelungen im Überblick

Fazit

Mietrecht II ist noch ein Entwurf, seine Richtung ist aber klar: Was eine Wohnung an Miete einbringen darf, wird enger an überprüfbare Größen gebunden – an den Zeitwert der Möbel, an die Indexentwicklung und an die Dauer des Bedarfs. Für Mietwert- und Verkehrswertgutachten heißt das, den zulässigen Ertrag sauber vom erzielten oder inserierten zu trennen und jeden Zuschlag zu belegen. Wer möbliert oder mit Indexmiete vermietet oder ein solches Objekt erwerben will, sollte Verträge und Kalkulation jetzt prüfen – rechtlich und wirtschaftlich.

Stand: 8. Oktober 2026. Der Beitrag beschreibt den Regierungsentwurf in der Fassung der BT-Drs. 21/6807; Änderungen im parlamentarischen Verfahren sind möglich.

Die vollständige, für Dritte nachvollziehbare Herleitung der ortsüblichen Vergleichsmiete liefert das Mietwertgutachten.