Marktbericht München 2026/Q2

Ich beginne mit einer kurzen Web-Recherche zur qualitativen Einordnung aktueller Entwicklungen und erstelle dann den Marktbericht.Die Datenbasis ist umfangreich und ausreichend. Die Web-Recherche liefert nur allgemeine qualitative Einordnung. Ich erstelle den Bericht direkt auf Basis der gelieferten Kennzahlen.

Das Wichtigste in Kürze

• Finanzierung teurer: Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit Zinsbindung über 10 Jahre stieg im Betrachtungsquartal auf 3,95 % p.a. (QoQ +0,15 pp, YoY +0,30 pp) – der höchste Wert seit mindestens Sommer 2024.
• München erholt sich moderat: Der vdp-Index Wohnen gesamt für München liegt bei 98,40 (2022=100; Stand 2026/Q1), mit +3,5 % YoY, bleibt aber weiter knapp unter dem Niveau von 2022 und unter dem Top-7-Benchmark von 99,70.
• Eigentumswohnungen führen die Erholung an: Der vdp-Index Eigentumswohnungen München erreicht 96,20 (+2,3 % YoY), während Eigenheime mit 93,70 (+0,8 % YoY) verhaltener zulegen.
• Mieten steigen weiter: Die Neuvertragsmieten für Mehrfamilienhäuser in München liegen bei 115,80 (2022=100; Stand 2026/Q1), +2,8 % YoY.
• Investmentmarkt stabilisiert: Kapitalwerte von Mehrfamilienhäusern in München bei 99,30 (+3,9 % YoY), gestützt durch leicht rückläufige Liegenschaftszinsen (Index 116,50).
• Neubau schwach: Die Baufertigstellungen in Bayern sanken auf 46.190 Wohnungen (Jahreswert 2025/Q4; YoY −13,9 %), während Genehmigungen erstmals wieder zulegten (+5,9 %).

Marktumfeld: Zinsen, Inflation, Finanzierung

Das Finanzierungsumfeld hat sich im zweiten Quartal 2026 spürbar verteuert. Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit einer Zinsbindung über 10 Jahre liegt bei 3,95 % p.a. (Bundesbank, Stand 2026/Q2) und stieg gegenüber dem Vorquartal um 0,15 pp sowie im Jahresvergleich um 0,30 pp. Der Verlauf zeigt nach dem Zwischentief von 3,39 % im vierten Quartal 2024 einen kontinuierlichen Anstieg über sieben Quartale – zuletzt 3,80 (2026/Q1) auf nun 3,95. Analog dazu bewegt sich der Effektivzins im Neugeschäft bei 3,91 % p.a. (EZB, Stand 2026/Q2; QoQ +0,16 pp, YoY +0,23 pp).

Getrieben wird diese Entwicklung durch das gestiegene Renditeniveau am Anleihemarkt: Die Rendite 10-jähriger Bundesanleihen (Quartalsdurchschnitt) erreicht 3,02 % p.a. (QoQ +0,14 pp, YoY +0,48 pp) und liegt damit deutlich über dem Wert von 2,27 % im dritten Quartal 2024. Auch der EZB-Leitzins (Hauptrefinanzierungssatz, Quartalsendstand) wurde nach vier Quartalen bei 2,15 % nun auf 2,40 % angehoben (QoQ +0,25 pp, YoY +0,25 pp) – die erste Zinsanhebung im betrachteten Zeitraum nach der vorherigen Lockerungsphase.

Bei der Inflation zeigt sich ein gemischtes Bild. Die Verbraucherpreis-Inflation (VPI) beschleunigte sich auf 2,60 % gegenüber Vorjahr (QoQ +0,37 pp, YoY +0,53 pp) und liegt damit über dem EZB-Zielwert. Die Mietpreis-Inflation (HVPI Wohnungsmieten) gab hingegen leicht auf 2,10 % nach (QoQ −0,10 pp, YoY +0,03 pp) und bewegt sich seit über einem Jahr in einer engen Spanne um 2 %. Diese Kennzahlen sind bereits Veränderungsraten gegenüber dem Vorjahr. Für Kreditnehmer bedeutet das Zusammenspiel aus höheren Realzinsen und anhaltender Verbraucherpreis-Inflation ein anspruchsvolleres Finanzierungsumfeld.

Wohnimmobilien in München: Kaufmarkt

Der Münchner Kaufmarkt setzt seine Erholung fort, bleibt aber differenziert. Der vdp-Index Wohnen gesamt für München erreicht 98,40 (2022=100; Stand 2026/Q1) mit einem Quartalsplus von 0,6 % und einem Jahresplus von 3,5 %. Der Index liegt damit weiterhin knapp unter dem Basisniveau von 2022 (Werte unter 100 bedeuten Preise unter dem Niveau von 2022), hat sich aber vom Zwischenstand 90,70 (2024/Q2) klar erholt. Im Vergleich fällt München hinter den Top-7-Benchmark zurück, der mit 99,70 (QoQ +0,8 %, YoY +2,7 %) etwas näher an der 100er-Marke notiert.

Innerhalb der Segmente führen die Eigentumswohnungen die Erholung an: Der vdp-Index steht bei 96,20 (QoQ +0,3 %, YoY +2,3 %) und stieg über acht Quartale nahezu ununterbrochen von 90,50 (2024/Q2). Die Eigenheime entwickeln sich verhaltener und erreichen 93,70 (QoQ +0,5 %, YoY +0,8 %); der Index hatte im vierten Quartal 2025 mit 93,20 einen kleinen Rücksetzer, liegt aktuell aber wieder auf dem Niveau des dritten Quartals 2025. Das selbst genutzte Wohneigentum gesamt notiert bei 95,30 (QoQ +0,3 %, YoY +1,7 %).

Zum Vergleich auf Bundesebene: Der Bundesbank-Preisindex Eigentumswohnungen für die 7 Großstädte (A-Städte) liegt bei 94,00 (Jahreswert; 2022=100; Stand 2025/Q4; YoY +1,4 %), der entsprechende Häuserindex bei 93,90 (YoY +0,2 %). Beide bleiben unter dem 2022er-Niveau. Deutschlandweit liegt der vdp-Index Eigentumswohnungen (Vergleichsreihe) bei 98,20 (2022=100; Stand 2026/Q2; QoQ +0,5 %, YoY +2,6 %) und der Häuserpreisindex Destatis bei 100,50 (Stand 2026/Q1; QoQ +0,3 %, YoY +1,4 %). Auffällig ist, dass der bundesweite Destatis-Index bereits wieder über 100 liegt, während der Münchner vdp-Wohnindex diese Marke noch nicht erreicht hat. Die Preisdynamik ist im Bundesdurchschnitt breit getragen, mit besonders kräftigem Anstieg bei neu erstellten Wohnimmobilien (Index 101,90; Stand 2026/Q1; QoQ +1,2 %, YoY +2,1 %) gegenüber dem Bestand (Index 100,20; QoQ +0,1 %, YoY +1,2 %).

Mietmarkt

Der Mietmarkt zeigt sich robust und weiter steigend. Der vdp-Index Neuvertragsmieten für Mehrfamilienhäuser in München erreicht 115,80 (2022=100; Stand 2026/Q1) mit +0,7 % QoQ und +2,8 % YoY. Der Index legte seit dem zweiten Quartal 2024 (109,00) in nahezu jedem Quartal zu und liegt damit deutlich über dem Basisjahr 2022 – Neuvermietungen sind also spürbar teurer als vor drei Jahren. Auf Landesebene bestätigt der Index der Nettokaltmieten in Bayern mit 113,07 (Stand 2026/Q2; QoQ +0,4 %, YoY +2,0 %) den anhaltenden Aufwärtstrend, der Bestands- wie Neuvertragsmieten umfasst.

Die Kombination aus steigenden Neuvertragsmieten (+2,8 % YoY in München) und einer nur moderaten mietpreisbezogenen Inflation von 2,10 % im Bestand verdeutlicht die Diskrepanz zwischen dem gehobenen Neuvermietungsniveau und den regulierten Bestandsmieten.

Mehrfamilienhäuser und Investment

Der Investmentmarkt für Wohnanlagen stabilisiert sich weiter. Die vdp-Kapitalwerte für Mehrfamilienhäuser in München liegen bei 99,30 (2022=100; Stand 2026/Q1) mit +0,6 % QoQ und der stärksten Jahresdynamik im Segment von +3,9 %. Der Index erholte sich deutlich vom Tief bei 90,60 (2024/Q2) und nähert sich der 100er-Marke. Gestützt wird diese Entwicklung durch den Liegenschaftszinssatz-Index, der bei 116,50 (2022=100; Stand 2026/Q1) unverändert zum Vorquartal liegt (QoQ ±0,0 %) und im Jahresvergleich um 1,1 % nachgab. Ein sinkender Liegenschaftszins-Index bedeutet tendenziell steigende Kapitalwerte; die rückläufige Tendenz von 120,20 (2024/Q2) auf aktuell 116,50 hat die Wertentwicklung entsprechend gestützt.

Bundesweit zeigt der Bundesbank-Preisindex Mehrfamilienhäuser für die 7 Großstädte 99,60 (2022=100; Stand 2026/Q2) mit einem minimalen Quartalsrücksetzer von 0,1 % bei einem Jahresplus von 2,2 %. Nach dem kräftigen Anstieg von 93,80 (2024/Q3) hat sich der Index zuletzt knapp unter der 100er-Marke eingependelt. Insgesamt deutet das Bild auf einen Investmentmarkt hin, der die schärfste Korrekturphase hinter sich gelassen hat, sich aber vor dem Hintergrund gestiegener Finanzierungszinsen nur graduell aufwärtsbewegt.

Gewerbeimmobilien

Im Gewerbesegment bleibt die Lage angespannt. Der Bundesbank-Gewerbeindex Büro (Metropolen) fiel auf 83,60 (2022=100; Stand 2026/Q2) mit einem deutlichen Quartalsminus von 1,6 % und −1,9 % YoY. Der Index liegt klar unter dem Niveau von 2022 und markiert nach der zwischenzeitlichen Seitwärtsbewegung um 85 einen erneuten Rückgang – Ausdruck der anhaltenden Schwäche im Büromarkt. Der Gewerbeindex Einzelhandel (Metropolen) steht bei 83,40 (QoQ −1,0 %, YoY +1,2 %); hier gab der Index gegenüber dem Vorquartal nach, liegt im Jahresvergleich aber noch im Plus und hat sich vom Stand 79,20 (2024/Q3) erholt. Beide Segmente notieren weiterhin deutlich unter der 100er-Marke und damit unter dem Preisniveau von 2022.

Neubau, Bauland und Wohnungsbestand

Die Neubautätigkeit bleibt der Schwachpunkt des Marktes. Die Baufertigstellungen in Bayern sanken auf 46.190 Wohnungen (Jahreswert; Stand 2025/Q4) und damit um 13,9 % gegenüber dem Vorjahr – der dritte Rückgang in Folge nach 63.858 (2023/Q4) und 53.634 (2024/Q4). Ein Hoffnungssignal liefern die Baugenehmigungen, die auf 52.945 Wohnungen zulegten (+5,9 % YoY) und damit nach den Rückgängen der Vorjahre erstmals wieder ansteigen. Die Kluft zwischen Genehmigungen und Fertigstellungen zeigt jedoch, dass sich ein möglicher Angebotsimpuls erst zeitversetzt materialisieren dürfte.

Belastend wirken die Baukosten: Der Baupreisindex Wohngebäude stieg auf 140,30 (Stand 2026/Q2) mit +2,4 % QoQ und +5,0 % YoY und setzte damit seinen ununterbrochenen Aufwärtstrend fort. Parallel verteuerte sich baureifes Land in Bayern deutlich: Der durchschnittliche Kaufwert erreichte 273,13 EUR/m² (Jahreswert; Stand 2025/Q4; YoY +9,8 %) nach dem zwischenzeitlichen Rückgang auf 219,81 EUR/m² (2023/Q4). Der Wohnungsbestand in Bayern wuchs auf 6.664.961 Einheiten (Stand 2025/Q4; +0,7 % YoY) – ein moderater Zuwachs, der angesichts der rückläufigen Fertigstellungen den Nachfrageüberhang in den Ballungsräumen nicht auflöst.

Aktuelle Entwicklungen

Aus dem aktuellen Nachrichtenumfeld sind für die Marktbeurteilung mehrere Punkte relevant. Auf gesamtwirtschaftlicher Ebene deuten Meldungen auf einen erneuten Anstieg der deutschen Inflationsrate im Spätsommer hin, getrieben unter anderem durch höhere Energiepreise – eine Entwicklung, die zu dem im Bericht dokumentierten Anstieg der Verbraucherpreis-Inflation auf 2,60 % passt und die Erwartung anhaltend erhöhter Zinsen stützt. An den Kapitalmärkten sorgten geopolitische Risiken und die Aussicht auf steigende Zinsen zuletzt für Nervosität, was das Umfeld für zinssensitive Immobilieninvestments prägt.

In München selbst stehen kommunalpolitische Themen der Stadtentwicklung im Vordergrund: Ein erfolgreiches Bürgerbegehren zur Begrünung der Innenstadt und die Diskussion um intelligentes Parkraummanagement zeigen, dass Flächennutzung und Klimaanpassung zunehmend die Rahmenbedingungen der Stadtplanung bestimmen. Auch die angespannte Grundwassersituation nach anhaltender Trockenheit rückt Nachhaltigkeitsaspekte stärker in den Fokus. Für den Immobilienmarkt sind solche Entwicklungen mittelbar bedeutsam, da sie Flächenverfügbarkeit, Bauauflagen und Standortqualität beeinflussen können.

Ausblick und Fazit

Der Münchner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich zur Jahresmitte 2026 als moderat erholt, aber nicht ohne Gegenwind. Die Kaufpreise – gemessen am vdp-Index Wohnen gesamt (98,40) – nähern sich dem Niveau von 2022 an, bleiben jedoch knapp darunter und hinter dem Top-7-Benchmark (99,70) zurück. Eigentumswohnungen (96,20; +2,3 % YoY) und Kapitalwerte von Mehrfamilienhäusern (99,30; +3,9 % YoY) treiben die Erholung, während Eigenheime (93,70; +0,8 % YoY) verhaltener bleiben.

Als wesentlicher Belastungsfaktor wirkt das gestiegene Zinsniveau: Bauzinsen von 3,95 % p.a. sowie die erste EZB-Zinsanhebung des Betrachtungszeitraums auf 2,40 % verteuern die Finanzierung und dämpfen die Dynamik. Gleichzeitig stützen der robuste Mietmarkt (Neuvertragsmieten München 115,80; +2,8 % YoY) und das strukturell knappe Angebot – dokumentiert durch rückläufige Fertigstellungen (46.190; −13,9 % YoY) bei anhaltend hohen Baukosten (Baupreisindex 140,30; +5,0 % YoY) – die Preise auf der Nachfrageseite. Der Anstieg der Baugenehmigungen (+5,9 % YoY) ist ein erstes vorsichtiges Signal für eine mögliche Belebung der Bautätigkeit, dürfte sich aber erst mittelfristig auswirken.

Für die kommenden Quartale zeichnet sich damit ein Markt ab, in dem sich die Kaufpreise in München weiter langsam erholen dürften, sofern das Zinsniveau nicht deutlich weiter steigt. Das Gewerbesegment – insbesondere Büro (83,60; −1,9 % YoY) – bleibt der klare Schwachpunkt und bedarf besonderer Beobachtung. Insgesamt bleibt das Bild einer differenzierten Stabilisierung mit fortbestehenden Risiken auf der Finanzierungs- und Angebotsseite bestehen.

Kennzahlen auf einen Blick