Eventarenen und Stadien bewerten: Was den Verkehrswert einer Multifunktionsarena bestimmt

Eine Multifunktionsarena mit 15.000 Plätzen, Baujahr 2005, technisch einwandfrei. Nach den Maßstäben einer Gewerbehalle wäre die Wertermittlung überschaubar. Über den Preis entscheidet aber weder die Platzzahl noch die Grundfläche, sondern eine ganz andere Zahl: die belegten Veranstaltungstage im Jahr – und die Frage, wie viele davon überhaupt genehmigt sind.

Eventarenen und Stadien bewerten heißt deshalb, drei Dinge gemeinsam zu erfassen: eine Immobilie, einen Veranstaltungsbetrieb und ein enges Korsett aus Baurecht, Versammlungsstättenrecht und Immissionsschutz. Die Fläche beschreibt bei dieser Assetklasse nur die Hülle.

Warum Arenen und Stadien keine gewöhnliche Gewerbeimmobilie sind

Drei Eigenschaften unterscheiden Veranstaltungsimmobilien von Büro, Handel oder Logistik.

Erstens die Kapitalstruktur: Ein erheblicher Teil der Investitionssumme entfällt nicht auf den Rohbau, sondern auf Technik – Traglasten und Rigging-Punkte im Dach, Bühnen- und Veranstaltungstechnik, Beschallung, Videowände, Eiserzeugung, Sitzschalen, Zutritts-, Kassen- und Sicherheitstechnik, Küchen und Ausgabestellen. Ein großer Teil davon ist bewertungsrechtlich Betriebsvorrichtung und nicht Gebäude.

Zweitens die eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit: Ein Zuschauerrund mit festen Rängen, 20 Metern lichter Hallenhöhe und einem auf Besucherströme ausgelegten Erschließungssystem lässt sich nicht ohne wirtschaftlich sinnlosen Rückbau anders nutzen. Fällt der Betreiber aus, ist der Kreis alternativer Nutzer klein – und der Standort ist verkehrlich und immissionsschutzrechtlich auf genau diese eine Nutzung zugeschnitten.

Drittens die Vertragslogik: Vermietet wird nicht Fläche, sondern der Veranstaltungstag. Bezugsgröße ist das Nutzungsentgelt je Veranstaltung oder eine Jahrespacht des Betreibers, nicht die Miete je Quadratmeter. Ein Ertragswertansatz, der auf einer Flächenmiete aufsetzt, verfehlt den Markt.

Nicht jede Veranstaltungsstätte ist eine Arena: die Objekttypen

Die Einordnung ist keine Formalie. Der Typ bestimmt Ertragsstruktur, Betreiberabhängigkeit und Drittverwendungsfähigkeit – und damit die Verfahrenswahl.

• Stadien

  • 40.000 bis über 80.000 Plätze, überwiegend Fußball, teils mit Leichtathletikanlage
  • Ein dominierender Ankernutzer; der Ertrag hängt an dessen Ligazugehörigkeit
  • Konzerte nur an wenigen Sommerterminen und häufig immissionsschutzrechtlich gedeckelt

• Multifunktionsarenen

  • 8.000 bis 20.000 Plätze, überdacht, ganzjährig bespielbar
  • Mischung aus Ligasport, Tourneegeschäft, Familien- und Firmenveranstaltungen
  • Höchste Auslastungsdichte der Assetklasse – und die stärkste Abhängigkeit vom Tourneekalender

• Kongress- und Messehallen

  • Primär Messe- und Tagungsnutzung, Konzerte als Zweitverwertung
  • Meist im Verbund eines Messegeländes, selten isoliert handelbar
  • Bessere Drittverwendungsfähigkeit, dafür geringere Erlöse je Veranstaltungstag

• Open-Air-Gelände

  • Freiflächen, Freilichtbühnen und Festivalgelände mit temporären Aufbauten
  • Der Wert liegt überwiegend im Boden und im Baurecht, nicht in Gebäuden
  • Saisonalität und Witterungsrisiko schlagen unmittelbar auf den Ertrag durch

• Kleinere Spielstätten

  • Clubs, Livehäuser und Stadthallen bis wenige Tausend Plätze
  • Häufig in Bestandsgebäuden, oft in Gemengelage mit Wohnnutzung
  • Nachbarschaftsbeschwerden und Lärmauflagen sind hier das größte Wertrisiko

In der Praxis treten Mischformen auf. Maßgeblich ist das tatsächliche Betreiber- und Vertragsmodell, nicht die Bezeichnung im Exposé.

Die großen Veranstaltungsstätten in Deutschland

Der deutsche Markt ist kleinteiliger als er wirkt: Wenige Dutzend Häuser teilen sich das Geschäft mit Großveranstaltungen, und in jeder Metropolregion konkurrieren typischerweise zwei bis drei Häuser um dieselben Tourneetermine. Die Karte zeigt die größten Stadien und Multifunktionsarenen sowie drei Arenaprojekte in Planung.

Für die Bewertung ist gerade die letzte Gruppe interessant, weil neue Kapazität den Bestand entwertet. Das derzeit größte Vorhaben ist die Munich Arena am nordwestlichen Rand des Flughafens München: eine privat finanzierte Konzertarena für bis zu 20.000 Besucher auf Freisinger Flur, für die der Freisinger Stadtrat im Juni 2026 den Bebauungsplan beschlossen hat. Geplant sind eine Eröffnung im Jahr 2029, ein Investitionsvolumen in der Größenordnung von 300 bis 400 Millionen Euro sowie ein Parkhaus und ein Hotel; als Betriebspartner ist ein internationaler Konzertveranstalter vorgesehen. Der Standort ist ungewöhnlich schlüssig gewählt: keine Wohnbebauung in der Nachbarschaft, damit kaum Lärmkonflikte, dazu S-Bahn-Anschluss und vorhandene Parkinfrastruktur.

Wer heute eine bestehende Halle im Großraum München bewertet, muss dieses Vorhaben abbilden – nicht als Randnotiz, sondern als konkrete Annahme zu Auslastung und erzielbarem Nutzungsentgelt ab 2029. Dasselbe gilt für Frankfurt, wo neben dem Deutsche Bank Park eine Multifunktionsarena mit bis zu 15.200 Plätzen entstehen soll, und für Würzburg.

Der eigentliche Werttreiber: der Veranstaltungskalender

Bei Rechenzentren ist die gesicherte Netzanschlussleistung der Engpass, bei Veranstaltungsimmobilien ist es der Kalender. Fünf Größen bestimmen ihn:

• Belegte Veranstaltungstage – getrennt nach Großveranstaltung, Teilnutzung und Auf- und Abbautagen. Nur die erste Gruppe trägt den Ertrag, die dritte blockiert das Haus.
• Ankernutzer – ein Verein mit langfristigem Nutzungsvertrag stabilisiert die Grundauslastung. Sein Abstieg aus der ersten Liga verändert Zuschauerzahlen, Hospitality-Erlöse und Sponsoring in einer einzigen Saison.
• Wettbewerb im Einzugsgebiet – Tourneen spielen pro Region in der Regel nur ein Haus. Jede neue Arena in Reichweite verschiebt Termine, nicht nur Marktanteile.
• Erreichbarkeit – Schienenanbindung, Stellplätze und die Leistungsfähigkeit der Zufahrten begrenzen die praktisch nutzbare Kapazität oft früher als der Brandschutz.
• Genehmigte Veranstaltungstage – die harte Obergrenze, und der am häufigsten übersehene Punkt.

Zum letzten Punkt: Für Sportanlagen gilt die Sportanlagenlärmschutzverordnung (18. BImSchV), die Überschreitungen der Immissionsrichtwerte nur an seltenen Ereignissen und dort nur an höchstens 18 Kalendertagen im Jahr zulässt. Konzerte in einem Stadion sind demgegenüber kein Sportlärm, sondern werden nach der Freizeitlärm-Richtlinie der Bund/Länder-Arbeitsgemeinschaft für Immissionsschutz beurteilt – ebenfalls mit einem eng bemessenen Kontingent seltener Ereignisse. Wie viele Abende ein Haus tatsächlich bespielen darf, steht damit nicht im Businessplan, sondern in der Baugenehmigung und ihren Nebenbestimmungen. Diese Unterlagen gehören in jede Wertermittlung.

Welches Wertermittlungsverfahren passt

Die ImmoWertV sieht für Betreiberimmobilien kein Sonderverfahren vor. Nach § 6 ImmoWertV ist das Verfahren zu wählen, das dem Marktverhalten entspricht.

Die Ertragsseite: was zum Grundstück gehört und was zum Betrieb

Der Verkehrswert bezieht sich nach § 194 BauGB auf das Grundstück, nicht auf das Unternehmen, das darauf arbeitet. Diese Grenze verläuft bei Veranstaltungsimmobilien mitten durch die Erlösrechnung.

Zum Grundstück gehören die Entgelte, die ein fremder Dritter für die Nutzung der baulichen Anlage zahlen würde: Jahrespacht oder Grundnutzungsentgelt des Ankernutzers, Nutzungsentgelte je Veranstaltungstag, Erlöse aus dauerhaft vermieteten Logen und Business-Seats, Dauerstellplätze und fest vermietete Werbeflächen.

Nicht ungeprüft in den Rohertrag gehören dagegen Ticketing, Catering, Merchandising und Namensrechte. Sie sind Erträge des Veranstaltungsbetriebs; ihr Beitrag zum Grundstückswert besteht allein darin, dass ein Betreiber daraus überhaupt eine nachhaltige Pacht zahlen kann. Sachgerecht ist deshalb die aus Hotel- und Pflegebewertung bekannte Ableitung über die Pachtfähigkeit des Betriebsergebnisses: Wie hoch ist das nachhaltige Betriebsergebnis vor Pacht, und welcher Anteil davon ist als Pacht dauerhaft tragfähig? Denselben Weg beschreibt der Beitrag zu Sozialimmobilien.

Namensrechte verdienen einen eigenen Blick: Sie sind an den Betrieb und an dessen Reichweite gebunden, laufen typischerweise über wenige Jahre und wandern bei einem Betreiberwechsel nicht automatisch mit. Als dauerhafter Bestandteil des Grundstücksertrags taugen sie nicht.

Restnutzungsdauer und Betriebsvorrichtungen

Anlage 1 der ImmoWertV setzt für Sporthallen wie für Gemeindezentren, Saalbauten und Veranstaltungsgebäude eine Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren an – deutlich weniger als bei Büro- oder Wohngebäuden. Innerhalb des Objekts laufen die Zyklen noch weiter auseinander: Die Tragkonstruktion erreicht die volle Lebensdauer, Dachhaut, Sitzschalen und Sanitärbereiche liegen darunter, Video-, Ton-, Licht- und Sicherheitstechnik erneuert sich in weit kürzeren Abständen. Eine pauschale Restnutzungsdauer für das Gesamtobjekt unterschlägt einen Reinvestitionsbedarf, der bei Großarenen regelmäßig zweistellige Millionenbeträge erreicht.

Parallel dazu verläuft die steuerliche Abgrenzung: Betriebsvorrichtungen gehören nach § 68 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 BewG nicht zum Grundvermögen, auch wenn sie wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind. Bauteile mit Doppelfunktion sind dagegen nach § 68 Absatz 2 Satz 2 BewG stets dem Grundvermögen zuzurechnen – ein tragendes Dach bleibt Gebäude, auch wenn es Lasten der Veranstaltungstechnik aufnimmt. Für Kaufpreisaufteilung, Abschreibung und Grundsteuer entscheidet diese Trennung über die Bemessungsgrundlagen.

Öffentlich-rechtlicher Rahmen: die genehmigte Kapazität zählt

• Versammlungsstättenrecht – die Versammlungsstättenverordnungen der Länder gelten für Versammlungsstätten mit mehr als 200 Besucherplätzen und für Sportstadien mit mehr als 5.000 Besucherplätzen. Rettungswegbreiten, Bestuhlungs- und Rettungswegpläne und der Brandschutz bestimmen die zulässige Belegung. Maßgeblich ist stets die genehmigte, nicht die theoretisch mögliche Platzzahl.
• Bauplanungsrecht – Großveranstaltungsstätten sind regelmäßig nur in einem Sondergebiet nach § 11 BauNVO zulässig. Festsetzungen zu Nutzungsart, Veranstaltungszahl und Stellplätzen wirken unmittelbar auf den Ertrag.
• Immissionsschutz – Lärmkontingente, Zufahrtsregelungen und Auflagen zu An- und Abreise; bei Bestandsobjekten in Gemengelage der größte Risikofaktor.
• Denkmalschutz – bei Häusern wie der Frankfurter Festhalle oder den Bauten des Münchner Olympiaparks begrenzt er die technische Nachrüstung und damit die Wettbewerbsfähigkeit gegenüber Neubauten.
• Stellplätze und Erschließung – Stellplatzablösen, Erschließungsverträge und Verkehrskonzepte sind vertraglich häufig mit der Kommune verknüpft und gehören in die Rechteprüfung.

Kommunale Trägerschaft, Erbbaurecht und Beihilferecht

Ein Großteil der deutschen Stadien und Hallen gehört der öffentlichen Hand und wird von einer Eigengesellschaft, einem Verein oder einem privaten Betreiber genutzt. Daraus folgen zwei Prüfpunkte, die es bei rein privaten Assetklassen nicht gibt.

Erstens die Frage nach der Marktüblichkeit des Entgelts. Eine politisch gesetzte Pacht darf nicht ungeprüft kapitalisiert werden – sie ist zunächst gegen ein marktübliches Entgelt zu spiegeln, und die Differenz ist offenzulegen. Umgekehrt verlangt das europäische Beihilferecht dasselbe: Nach Artikel 55 der Allgemeinen Gruppenfreistellungsverordnung sind Beihilfen für Sportinfrastrukturen und multifunktionale Freizeitinfrastrukturen nur dann von der Anmeldepflicht freigestellt, wenn die Anlage mehreren Nutzern zu transparenten und diskriminierungsfreien Bedingungen offensteht und Profivereine sie zu marktüblichen Entgelten nutzen. Der Nachweis dieser Marktüblichkeit ist in der Praxis ein eigenständiger Gutachtenanlass.

Zweitens die Rechtsform am Grundstück. Viele Anlagen stehen auf Erbbaurechten der Kommune. Erbbauzins, Restlaufzeit, Anpassungsklauseln, Heimfallregelung und die Entschädigung bei Zeitablauf sind nach §§ 48 ff. ImmoWertV gesondert zu bewerten. Eine Restlaufzeit, die kürzer ist als der nächste große Technikzyklus, verändert die Investitionsbereitschaft des Betreibers – und damit den Wert.

Typische Bewertungsanlässe

• Transaktion und Due Diligence – Kaufpreisfindung, Prüfung von Nutzungsverträgen, Genehmigungslage und Instandhaltungsrückstand.
• Finanzierung – im Beleihungswertgutachten nach BelWertV schlägt die eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit unmittelbar durch; die Ansätze müssen deutlich konservativer ausfallen als im Verkehrswertgutachten.
• Rechnungslegung – beizulegender Zeitwert nach IFRS 13 mit Angaben zu nicht beobachtbaren Inputfaktoren; Einzelheiten im Beitrag zur Immobilienbewertung für die Bilanz.
• Kommunale Anlässe – Einbringung in eine Eigengesellschaft, Verkauf, Pachtanpassung und der beihilferechtliche Nachweis marktüblicher Entgelte.
• Steuer – Kaufpreisaufteilung, Abschreibung und Grundsteuer auf Basis einer sauberen Trennung von Gebäude und Betriebsvorrichtung.
• Projektentwicklung – Machbarkeitsstudie und Projektkalkulation, solange Standort und Genehmigungsfähigkeit noch offen sind.

Was ein belastbares Gutachten enthalten muss

• die genehmigte Besucherkapazität mit Fundstelle im Bestuhlungs- und Rettungswegplan,
• die zulässige Zahl von Veranstaltungen nach Baugenehmigung und Immissionsschutzrecht, getrennt nach Sport- und Freizeitlärm,
• die Herleitung des nachhaltigen Nutzungsentgelts aus Vertrags- und Betriebsdaten, abgegrenzt von den Erlösen des Veranstaltungsbetriebs,
• getrennte Nutzungsdauern und Reinvestitionszyklen für Tragwerk, Ausbau und Veranstaltungstechnik,
• eine Aussage zur Drittverwendungsfähigkeit und deren Niederschlag im Risikoansatz,
• die Rechtsverhältnisse am Grundstück einschließlich Erbbaurecht, Heimfall und kommunaler Verträge,
• eine Sensitivitätsrechnung für Veranstaltungstage, Auslastung, Entgelt je Veranstaltung und Diskontierungssatz.

Fazit

Eventarenen und Stadien bewerten heißt, eine bauliche Anlage, einen Veranstaltungsbetrieb und eine Genehmigungslage gemeinsam abzubilden. Die Platzzahl ist dabei die am wenigsten aussagekräftige Größe: Sie beschreibt, was theoretisch passt, nicht, was genehmigt ist und was der Kalender hergibt.

Methodisch trägt der Rahmen der ImmoWertV, sofern die Ertragsseite veranstaltungsbezogen aufgebaut, der Grundstücksertrag vom Unternehmensertrag getrennt, die Technik eigenständig abgeschrieben und die öffentlich-rechtliche Nutzungsgrenze als harte Restriktion statt als Zinsaufschlag abgebildet wird. Und wer heute eine Halle in einer Region bewertet, in der eine neue Arena genehmigt ist, muss diese Konkurrenz in den Zahlungsstrom einarbeiten – nicht in eine Fußnote.

Wie stark der Wert am Betrieb und an der technischen Ausrüstung hängt, zeigt sich auch bei anderen Sonderimmobilien – etwa bei Rechenzentren oder Industrieimmobilien. Welche Fassung des Rechts ein Gutachten anzuwenden hat, richtet sich nach dem Wertermittlungsstichtag.

Wie eine Betreiberimmobilie zu bewerten ist, deren Ertrag vollständig am operativen Geschäft hängt, zeigt der Beitrag zu Hotelimmobilien. Für die Stellplatzanlagen rund um eine Arena ist der Beitrag zu Parkhäusern und Quartiersgaragen einschlägig.