Für die Bilanz eine Immobilie zu bewerten ist etwas anderes, als ihren Verkehrswert für einen Verkauf oder eine Erbschaft zu ermitteln. Kapitalgesellschaften, Fonds und Konzerne müssen ihre Immobilien im Jahresabschluss nach den Regeln der Rechnungslegung ansetzen – und diese Regeln unterscheiden sich je nach Rechnungslegungssystem erheblich. Wird der Abschluss von einer Wirtschaftsprüfung testiert, muss die Bewertung deren Anforderungen an Nachvollziehbarkeit und Unabhängigkeit standhalten.

Der Unterschied: Das klassische Verkehrswertgutachten fragt „Was ist die Immobilie am Markt wert?“. Die Bilanzbewertung fragt zusätzlich „Mit welchem Wert darf und muss sie im Abschluss stehen?“ – und dafür geben HGB und IFRS unterschiedliche, teils strenge Antworten.

HGB: Anschaffungskosten und das Niederstwertprinzip

Der handelsrechtliche Jahresabschluss folgt dem Vorsichts- und Anschaffungskostenprinzip. Immobilien des Anlagevermögens werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt und – bei abnutzbaren Gebäuden – planmäßig abgeschrieben. Eine Aufwertung über die Anschaffungskosten hinaus ist nicht zulässig.

Umgekehrt greift bei dauerhafter Wertminderung das Niederstwertprinzip: Liegt der beizulegende Wert am Bilanzstichtag voraussichtlich dauerhaft unter dem Buchwert, ist eine außerplanmäßige Abschreibung auf diesen niedrigeren Wert vorzunehmen (§ 253 HGB). Für diesen „beizulegenden Wert“ wird regelmäßig eine gutachterliche Markt- bzw. Verkehrswerteinschätzung benötigt – als objektivierte Grundlage für den Abschreibungsbedarf.

IFRS: Fair Value nach IAS 40 und IFRS 13

Die internationale Rechnungslegung geht einen anderen Weg. Nach IAS 40 können als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Investment Property) zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value) bewertet werden – Wertänderungen laufen dann erfolgswirksam durch die Gewinn- und Verlustrechnung. Damit wird die Immobilie zu jedem Stichtag zum aktuellen Marktwert angesetzt, nicht zu fortgeführten Anschaffungskosten.

Wie dieser Fair Value zu ermitteln ist, regelt IFRS 13. Zentrale Konzepte:

  • Highest and best use – maßgeblich ist die höchste und beste, rechtlich zulässige und wirtschaftlich sinnvolle Nutzung.
  • Die Bewertungshierarchie (Level 1–3) unterscheidet nach der Beobachtbarkeit der Eingangsdaten; Immobilien fallen wegen ihrer Einzigartigkeit meist in Level 3.
  • Der Vorrang marktbasierter Inputs vor rein modellbasierten Annahmen.

Für die Praxis heißt das: Das Ergebnis eines nach ImmoWertV ermittelten Verkehrswerts und eines IFRS-13-Fair-Value liegt inhaltlich nah beieinander – beide zielen auf den Marktwert –, die Herleitung, Dokumentation und die verwendeten Annahmen müssen aber den IFRS-Anforderungen genügen.

Was die Wirtschaftsprüfung vom Bewertungsgutachten erwartet

Fließt eine Immobilienbewertung in einen prüfungspflichtigen Abschluss ein, wird sie Teil der Prüfungshandlungen des Abschlussprüfers. Der Wirtschaftsprüfer verlässt sich nicht auf eine Zahl, sondern prüft deren Herleitung. Erwartet werden insbesondere:

  • Unabhängigkeit des Bewerters vom bewerteten Unternehmen,
  • eine nachvollziehbare, dokumentierte Methodik mit belastbaren Marktdaten,
  • plausible und offengelegte Annahmen (Miete, Zins, Restnutzungsdauer, Leerstand),
  • eine Sensitivitätsbetrachtung der wesentlichen Werttreiber und
  • eine anerkannte Bewertungsgrundlage – international häufig das RICS Red Book bzw. die International Valuation Standards (IVS).

Ein Gutachten, das diese Kriterien erfüllt, lässt sich vom Abschlussprüfer nachvollziehen und in die Prüfungsdokumentation übernehmen – das beschleunigt den Prüfungsprozess und verringert Rückfragen.

Fazit

Immobilienbewertung für die Bilanz ist mehr als eine Marktwerteinschätzung: Sie muss den Regeln des jeweiligen Rechnungslegungssystems folgen – Anschaffungskosten und Niederstwert nach HGB, Fair Value nach IAS 40 / IFRS 13 – und den Prüfungsanforderungen der Wirtschaftsprüfung genügen. Entscheidend sind Unabhängigkeit, nachvollziehbare Methodik und dokumentierte Annahmen. Wer beides zusammenbringt, erhält eine Bewertung, die im Abschluss und in der Prüfung Bestand hat.

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⚖ Rechtslage

Die Angaben zu HGB und IFRS geben die Rechnungslegungsgrundsätze im Überblick wieder und ersetzen keine Abschluss- oder Steuerberatung; maßgeblich sind die jeweils aktuellen Standards und die Beurteilung des Abschlussprüfers. (Stand: Juli 2026)