Markt für Mehrfamilienhäuser Deutschland 2026/Q2

Das Wichtigste in Kürze

• Der Bundesbank-Preisindex für Mehrfamilienhäuser in Deutschland steht zum Stichtag 2026/Q2 bei 98,60 Punkten (Index 2022=100) und legt gegenüber dem Vorquartal um 0,3 % zu, im Jahresvergleich um 1,6 %; Werte unter 100 signalisieren weiterhin ein Preisniveau leicht unter dem von 2022.
• Der Raumtyp Zentrale Städte und Mittelstädte ist mit 102,30 Punkten und +1,3 % zum Vorquartal die dynamischste und einzige über der Basis 2022 liegende Raumtypreihe; der kleinstädtische und dörfliche Raum gibt im Jahresvergleich um 1,7 % nach.
• Bei den 7 größten Städten (A-Städte) trägt die Erholung im Jahresvergleich (+2,2 %) am stärksten unter den beiden großstädtischen Aggregaten, verliert im Quartal aber leicht (-0,1 %).
• Die Finanzierungskosten steigen weiter: Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit Zinsbindung über 10 Jahre erreicht 3,95 % p.a. (+0,15 pp zum Vorquartal), begleitet von steigenden Bundesanleiherenditen und einer erstmals wieder angehobenen EZB-Leitzinsstufe.
• Der Baupreisindex Wohngebäude zieht mit +2,4 % zum Vorquartal und +5,0 % im Jahr kräftig an und bleibt der stärkste Kostentreiber im Berichtsquartal.
• Der Referenzmarkt München zeigt mit steigenden Kapitalwerten (+3,9 % im Jahr, Stand 2026/Q1) und anziehenden Neuvertragsmieten einen weiterhin angespannten Markt.

Preisentwicklung bei Mehrfamilienhäusern

Der Bundesbank-Preisindex für Mehrfamilienhäuser in Deutschland setzt seinen moderaten Aufwärtstrend fort. Zum Stichtag 2026/Q2 erreicht er 98,60 Punkte (Index 2022=100) nach 98,30 im Vorquartal, was einem Anstieg von 0,3 % entspricht; im Jahresvergleich beträgt das Plus 1,6 %. Die Verlaufsreihe verläuft seit dem Stand von 94,60 im dritten Quartal 2024 kontinuierlich aufwärts – jeder einzelne Quartalsschritt zeigt nach oben (94,60 → 95,80 → 96,40 → 97,00 → 97,60 → 97,90 → 98,30 → 98,60). Trotz dieser durchgehenden Erholung bleibt das Niveau unter der Marke von 100, das heißt unter dem Preisniveau des Basisjahres 2022.

Zur Einordnung dienen die Vergleichsreihen für das Wohnsegment insgesamt. Der vdp-Index Eigentumswohnungen Deutschland steht bei 98,20 Punkten (Index 2022=100, +0,5 % zum Vorquartal, +2,6 % im Jahr), der vdp-Index Wohneigentum Deutschland bei 98,50 Punkten (+0,4 % zum Vorquartal, +2,1 % im Jahr). Beide Reihen teilen mit dem Mehrfamilienhausindex das Basisjahr 2022 und liegen ebenfalls knapp unter der Basis. Der Häuserpreisindex von Destatis (100,50 Punkte, Stand 2026/Q1, +0,3 % zum Vorquartal, +1,4 % im Jahr) beruht dagegen auf der Basis 2025=100 und ist mit den 2022er-Reihen nicht auf Standebene vergleichbar; die neu erstellten Wohnimmobilien darin legen mit +2,1 % im Jahr stärker zu als die bestehenden (+1,2 %).

Metropolen, Großstädte und Fläche im Vergleich

Die Erholung trägt regional unterschiedlich weit. Am stärksten präsentiert sich der Raumtyp Zentrale Städte und Mittelstädte mit 102,30 Punkten (Index 2022=100) – als einziges Raumtyp-Aggregat oberhalb der Basis 2022 – und dem höchsten Quartalszuwachs der Gruppe von 1,3 %; im Jahresvergleich steigt er um 2,3 %. Die Metropolen stehen bei 98,40 Punkten (+0,1 % zum Vorquartal, +2,1 % im Jahr), Deutschland ohne Metropolen bei 98,90 Punkten (+0,6 % zum Vorquartal, +1,4 % im Jahr).

Der Raumtyp Regiopolen und Großstädte weist mit +3,1 % das höchste Jahreswachstum aller Raumtypen auf und liegt bei 97,50 Punkten (+1,2 % zum Vorquartal); die Reihe hat sich seit dem Zwischentief von 93,20 im ersten Quartal 2025 per Saldo deutlich erholt, wobei das erste Quartal 2026 mit 96,30 eine leichte Gegenbewegung gegenüber dem Vorquartal zeigte. Diese Reihe ist ausdrücklich vom Aggregat der 7 größten Städte (A-Städte) zu unterscheiden: Letzteres steht bei 99,60 Punkten und gibt im Berichtsquartal leicht nach (-0,1 %), trägt aber im Jahresvergleich mit +2,2 % ebenfalls kräftig. In den A-Städten folgte auf einen ununterbrochenen Anstieg bis 99,70 im ersten Quartal 2026 erstmals wieder ein minimaler Rückgang.

Am unteren Ende steht der kleinstädtische und dörfliche Raum: Mit 95,50 Punkten verharrt er auf dem Vorquartalsniveau (0,0 %) und verliert als einzige Raumtypreihe im Jahresvergleich (-1,7 %). Die Verlaufsreihe belegt, dass die Fläche vom breiten Aufwärtstrend abgekoppelt ist – nach dem Zwischenhoch von 97,30 im dritten Quartal 2025 folgten zwei Rückgänge, ehe der Wert zuletzt seitwärts lief.

Mieten als Ertragsseite

Auf der Ertragsseite entwickeln sich die Mieten moderat, aber stetig. Die Mietpreis-Inflation (HVPI Wohnungsmieten, Rate gegenüber Vorjahr) liegt zum Stichtag 2026/Q2 bei 2,10 % und damit um 0,10 pp unter dem Vorquartal; die Reihe bewegt sich seit über einem Jahr in einer engen Spanne zwischen 2,00 und 2,20 %. Der Index der Nettokaltmieten für Bayern erreicht 113,07 Punkte (+0,4 % zum Vorquartal, +2,0 % im Jahr) und steigt in der vorliegenden Reihe Quartal für Quartal an.

Damit bleibt die Mietdynamik hinter dem jüngsten Anstieg der Finanzierungskosten und der Baupreise zurück. Da der Kaufpreisindex für Mehrfamilienhäuser (+1,6 % im Jahr) und die Mietentwicklung ähnlich moderat verlaufen, bleiben Bruttoanfangsrenditen rechnerisch weitgehend stabil. Zu beachten ist der methodische Unterschied zwischen bestandsgeprägten Reihen wie den Nettokaltmieten und der Verbraucherpreis-Teuerung für Wohnungsmieten einerseits und Neuvertragsmieten andererseits: Erstere bilden den trägeren Bestand ab, letztere das aktuelle Vermietungsgeschehen.

Finanzierung und Anfangsrenditen

Die Finanzierungsseite verteuert sich weiter. Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit Zinsbindung über 10 Jahre steigt auf 3,95 % p.a. (+0,15 pp zum Vorquartal, +0,30 pp im Jahr) und liegt damit über dem Zwischentief von 3,39 % im vierten Quartal 2024. Der Effektivzins im Neugeschäft (Quartalsdurchschnitt) erreicht 3,91 % p.a. (+0,16 pp zum Vorquartal). Parallel klettert die Rendite 10-jähriger Bundesanleihen auf 3,02 % p.a. (+0,14 pp zum Vorquartal, +0,48 pp im Jahr) – ein durchgehender Anstieg über die gesamte vorliegende Reihe.

Der EZB-Leitzins (Hauptrefinanzierungssatz, Quartalsendstand) liegt bei 2,40 % und wurde im Berichtsquartal erstmals seit mehreren Quartalen wieder angehoben (+0,25 pp), nachdem er zuvor bei 2,15 % verharrt hatte. Die Verbraucherpreis-Inflation beträgt 2,60 % gegenüber Vorjahr (+0,37 pp zum Vorquartal). Bemerkenswert für die reale Zinsbelastung: Der langfristige Kreditzins steigt im Quartal um 0,15 pp, die Teuerung jedoch um 0,37 pp – gemessen an dieser Bewegung nimmt die reale Zinsbelastung im Berichtsquartal ab, während sie im Jahresvergleich (Zins +0,30 pp, VPI +0,53 pp) ebenfalls nicht zunimmt.

Referenzmarkt München

München illustriert einen weiterhin angespannten Markt. Die vdp-Kapitalwerte für Mehrfamilienhäuser erreichen 99,30 Punkte (Index 2022=100, Stand 2026/Q1) und steigen um 0,6 % zum Vorquartal sowie um 3,9 % im Jahr; die Reihe zeigt seit dem zweiten Quartal 2024 (90,60) einen durchgehenden Anstieg. Damit fällt das Jahreswachstum in München höher aus als im deutschlandweiten Mehrfamilienhausindex (+1,6 %) und in den 7 größten Städten (A-Städte, +2,2 %) – zu beachten ist jedoch der frühere Stichtag 2026/Q1 der Münchner Reihe.

Die vdp-Neuvertragsmieten für Mehrfamilienhäuser in München liegen bei 115,80 Punkten (+0,7 % zum Vorquartal, +2,8 % im Jahr, Stand 2026/Q1) und steigen ebenfalls über die gesamte Reihe. Der vdp-Index des Liegenschaftszinssatzes steht bei 116,50 Punkten (0,0 % zum Vorquartal, -1,1 % im Jahr); ein sinkender Index bedeutet, dass Käufer geringere Anfangsrenditen akzeptieren. Dieser Marktindex bildet die Veränderung marktüblich gezahlter Anfangsrenditen ab und ist kein Liegenschaftszinssatz im Sinne der gutachterlichen Ableitung aus Kaufpreissammlungen. Kapitalwerte und Mieten legen in München also gemeinsam zu, während die marktüblichen Anfangsrenditen im Jahresvergleich leicht nachgeben.

Was das für Eigentümer und Investoren bedeutet

• Ertragswertansatz prüfen: Da Kaufpreise und Mieten für Mehrfamilienhäuser ähnlich moderat steigen, bleiben kapitalisierte Erträge nur bei unveränderten Bewirtschaftungs- und Kostenannahmen stabil; steigende Finanzierungskosten (Effektivzins über 10 Jahre bei 3,95 % p.a.) sind bei der Ableitung des Beleihungswerts gesondert zu würdigen.
• Regionale Differenzierung im Wertansatz: Der Abschlagbedarf für Lagen im kleinstädtischen und dörflichen Raum (Jahresrückgang -1,7 %) ist gegenüber zentralen Städten und Mittelstädten (über der Basis 2022) höher anzusetzen; pauschale Aufschläge über alle Raumtypen sind nicht tragfähig.
• Instandhaltungsstau und energetische Anforderungen: Angesichts eines Baupreisanstiegs von 5,0 % im Jahr erhöhen sich die kalkulatorischen Instandhaltungs- und Modernisierungskosten; energetische Sanierungsverpflichtungen sind im Wertansatz als Investitionsbedarf und nicht nur qualitativ zu berücksichtigen.
• Prüfbedarf bei Anfangsrenditen: In angespannten Märkten wie München signalisieren im Jahresvergleich sinkende marktübliche Anfangsrenditen einen erhöhten Prüfbedarf hinsichtlich der Nachhaltigkeit der zugrunde gelegten Kapitalisierungssätze.

Projekte und Transaktionen

In München gibt es Überlegungen, ein Großmarktareal langfristig neu zu ordnen; ein studentischer Entwurf skizziert eine gemischte Quartiersentwicklung mit erheblichem Wohnanteil und punktueller Hochhausbebauung. Für den Teilmarkt wäre eine solche Entwicklung angebotsseitig bedeutsam, da sie das knappe Wohnungsangebot spürbar erweitern könnte. Das Vorhaben befindet sich noch in einem frühen, konzeptionellen Stadium.

Nahe der Theresienwiese plant ein Versicherungskonzern den Umbau seiner Münchner Zentrale, wobei im Erdgeschoss ergänzende Flächen für Gastronomie, Service und Einzelhandel entstehen könnten. Für den Wohnungsteilmarkt ist die unmittelbare Angebotswirkung begrenzt; das Vorhaben unterstreicht die Nutzungsmischung in innerstädtischen Lagen. Das Vorhaben befindet sich noch in der Planung.

In Hamburg wurde für ein Wohnprojekt auf der Veddel die Baugenehmigung erteilt und das Vorhaben anschließend vollständig an einen kommunal geprägten Erwerber und einen eigenen Fonds veräußert. Die Transaktion zeigt, dass genehmigte Wohnprojekte in nachfragestarken Lagen weiterhin Käufer finden und damit Angebotswirkung entfalten.

Aktuelle Entwicklungen

Das Marktumfeld bleibt von einem strukturellen Wohnungsdefizit geprägt: Eine Mieterorganisation beziffert die Angebotslücke auf einen Fehlbestand im Millionenbereich und verweist auf die Belastung vieler Haushalte durch steigende Mieten. Dieser Nachfrageüberhang stützt tendenziell die Ertragsseite von Bestandsobjekten, verschärft aber zugleich den sozialpolitischen Handlungsdruck.

Am Investmentmarkt prägen nach Marktbeobachtungen zunehmend freiwillige Verkäufe das Geschehen, während Finanzierungsdruck ein Faktor bleibt – ein Bild, das zu den weiter steigenden Finanzierungskosten passt. Auf der Bestandsseite bleibt die energetische Sanierung ein Thema, da hohe Kosten und Planungsrisiken viele Eigentümer zögern lassen; parallel gewinnt hitzeresilientes Bauen im Neubau an Bedeutung. Beide Aspekte wirken über den Investitions- und Instandhaltungsbedarf mittelbar auf Wertansätze.

Ausblick und Fazit

Der Markt für Mehrfamilienhäuser in Deutschland setzt seine moderate Erholung fort, bleibt zum Stichtag 2026/Q2 mit 98,60 Punkten aber knapp unter dem Preisniveau von 2022. Die Erholung ist regional gespalten: Zentrale Städte und Mittelstädte sowie – im Jahresvergleich – die Regiopolen und Großstädte tragen sie, während der kleinstädtische und dörfliche Raum als einzige Raumtypreihe im Jahr nachgibt. Die 7 größten Städte (A-Städte) zeigen im Jahr weiter Dynamik, im Quartal jedoch eine erste leichte Gegenbewegung.

Für die weitere Entwicklung sind zwei Kräfte maßgeblich: Auf der einen Seite verteuern steigende Finanzierungskosten und kräftig anziehende Baupreise die Investitions- und Neubauseite, auf der anderen Seite stützen ein anhaltendes Wohnungsdefizit und stetig steigende Mieten die Ertragsseite. Solange die Mietentwicklung moderat und die Kaufpreissteigerung verhalten bleiben, dürften Anfangsrenditen weitgehend stabil bleiben; angespannte Märkte wie München, in denen Käufer geringere Anfangsrenditen akzeptieren, bleiben davon abzugrenzen. Entscheidend für die Bewertung bleibt die konsequente Differenzierung nach Lage, Objektzustand und energetischem Standard.

Kennzahlen auf einen Blick