Büroimmobilienmarkt Deutschland 2026/Q2

Das Wichtigste in Kürze

• Büroindex korrigiert im zweiten Quartal 2026 spürbar: Der Büroimmobilien-Preisindex für Deutschland steht bei 87,70 (2022=100), ein Rückgang von 1,5 % gegenüber dem Vorquartal und von 1,2 % gegenüber dem Vorjahr. Es ist der zweite Rückgang in Folge.
• Deutliches Gefälle zwischen den Raumtypen: Beim Indexstand reicht die Korrektur gegenüber 2022 in den Metropolen mit 83,60 am tiefsten, während die Regiopolen und Großstädte mit 92,80 den geringsten Abstand zum Basisjahr aufweisen.
• Nur ein Raumtyp legt im Quartal zu: Der kleinstädtische und dörfliche Raum steigt mit +0,2 % leicht (87,30), zeigt im Jahresvergleich mit −3,9 % jedoch den stärksten Rückgang der Raumtypen.
• Zentrale Städte und Mittelstädte als einziger Raumtyp mit Jahresplus: +2,2 % gegenüber dem Vorjahr (92,30), im Quartal aber ebenfalls rückläufig (−0,8 %).
• Finanzierungskosten steigen weiter: Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit Zinsbindung über zehn Jahre erreicht mit 3,95 % p.a. den höchsten Wert der vorliegenden Reihe; die Verbraucherpreis-Inflation zieht auf 2,60 % an.
• Baukosten weiter im Aufwärtstrend: Der Baupreisindex Wohngebäude steigt auf 140,30 (+2,4 % im Quartal, +5,0 % im Jahr) – als Hilfsgröße zu verstehen, da keine gewerbliche Reihe vorliegt.

Preisentwicklung im deutschen Büromarkt

Der Büroimmobilien-Preisindex für Deutschland notiert im zweiten Quartal 2026 bei 87,70 (2022=100). Gegenüber dem Vorquartal entspricht das einem Rückgang von 1,5 %, gegenüber dem Vorjahr von 1,2 %. Damit liegt der Stand unter dem Niveau des Basisjahres 2022: Werte unter 100 bedeuten Preise unterhalb des damaligen Ausgangspunkts. Der Index misst realisierte Kaufpreise; Aussagen zu Flächennachfrage, Leerstand oder Mieten lassen sich daraus nicht ableiten.

Die vorliegende Reihe beginnt im dritten Quartal 2024. Nach einem Anstieg von 87,30 (2024/Q3) bis auf den Höchstwert der Reihe von 89,50 im vierten Quartal 2025 folgten zwei Rückgänge in Folge: von 89,00 (2026/Q1) auf nun 87,70. Der aktuelle Stand liegt damit knapp über dem Tiefstwert der Reihe von 87,30 aus dem dritten Quartal 2024. Per Saldo hat sich die zuvor aufwärtsgerichtete Bewegung ins Negative gedreht.

Die kombinierte Reihe aus Büro und Einzelhandel bewegt sich mit 87,80 (2022=100) nahezu parallel, ebenfalls zwei Quartale in Folge fallend (−1,2 % im Quartal, −1,0 % im Jahr). Sie steht damit knapp über dem reinen Büroindex und weist die etwas schwächere Korrektur auf – sowohl im Quartal als auch im Jahr.

Das Gefälle zwischen den Raumtypen

Die Reihen sind jeweils auf 2022=100 normiert; Rückschlüsse auf absolute Kaufpreise oder ein Preisgefälle zwischen den Segmenten lassen sie nicht zu. Ein tieferer Indexstand bedeutet einen stärkeren Rückgang seit dem Basisjahr, nicht ein niedrigeres Kaufpreisniveau in Euro.

Beim Indexstand führen die Regiopolen und Großstädte mit 92,80 die Rangfolge an, gefolgt von den zentralen Städten und Mittelstädten mit 92,30, dem Aggregat Deutschland ohne Metropolen mit 91,50, dem städtischen Raum mit 90,50 und dem kleinstädtischen und dörflichen Raum mit 87,30. Am Ende der Rangfolge stehen die Metropolen mit 83,60 – hier reicht die Korrektur gegenüber 2022 am tiefsten.

Im Quartalsvergleich läuft die Korrektur am ehesten im kleinstädtischen und dörflichen Raum aus: Als einziger Raumtyp verzeichnet er mit +0,2 % ein leichtes Plus (87,30) und einen ersten Anstieg nach dem Zwischentief von 87,10 im ersten Quartal 2026. Es folgen die zentralen Städte und Mittelstädte mit −0,8 % und das Aggregat Deutschland ohne Metropolen mit −1,2 %. Den stärksten Quartalsrückgang zeigen die Regiopolen und Großstädte mit −1,7 %, unmittelbar vor den Metropolen mit −1,6 % und dem städtischen Raum mit −1,5 %.

Im Jahresvergleich ergibt sich ein anderes Bild – Quartals- und Jahresrichtung fallen hier auseinander. Nur die zentralen Städte und Mittelstädte weisen mit +2,2 % ein Jahresplus auf (92,30), obwohl dieser Raumtyp im Quartal um 0,8 % nachgibt und aktuell zwei Quartale in Folge fällt. Alle übrigen Raumtypen liegen im Jahresvergleich im Minus: der städtische Raum bei −0,3 %, Deutschland ohne Metropolen bei −0,5 %, die Metropolen bei −1,9 % und die Regiopolen und Großstädte bei −2,0 %. Den stärksten Jahresrückgang verzeichnet der kleinstädtische und dörfliche Raum mit −3,9 % – hier steht dem leichten Quartalsplus ein deutlich negativer Jahreswert gegenüber, sodass das einzelne Quartal keine Trendwende belegt.

Die Metropolen-Reihe (83,60) gibt im Berichtsquartal erstmals wieder nach; ihr Höchstwert von 85,20 stammt aus dem ersten Quartal 2025, der Tiefstwert von 83,60 ist der aktuelle Stand. Die Regiopolen und Großstädte fallen mit drei Quartalen in Folge am längsten; nach dem Höchstwert von 96,90 (2025/Q3) ging der Index auf 92,80 zurück. Insgesamt reicht die Korrektur seit 2022 in den Metropolen am tiefsten, während sie in der Fläche des kleinstädtisch-dörflichen Raums im aktuellen Quartal am ehesten ausläuft.

Büro im Vergleich zu Einzelhandel und Wohnen

Zur Einordnung des Büromarkts dienen die weiteren Reihen des Gewerbeimmobilienpreisindex. Der Einzelhandelsimmobilien-Preisindex steht bei 88,10 (2022=100), zwei Quartale in Folge fallend (−0,7 % im Quartal, −0,2 % im Jahr). Der Bundesbank-Gewerbeindex Einzelhandel (Metropolen) liegt bei 83,40 und weist mit +1,2 % ein Jahresplus auf, gibt im Quartal aber um 1,0 % nach.

Der Gewerbeimmobilienpreisindex insgesamt notiert bei 93,10 (2022=100) und gibt im Berichtsquartal erstmals wieder nach (−0,4 % im Quartal), liegt im Jahresvergleich mit +0,4 % aber noch leicht im Plus. Zu beachten ist, dass die Bundesbank die Mehrfamilienhäuser innerhalb dieses Gewerbeaggregats führt, obwohl es sich dabei um Wohnimmobilien handelt; das Aggregat ist deshalb kein Gegenpol zu „Wohnen“.

Der Preisindex Mehrfamilienhäuser steht bei 98,60 (2022=100) und steigt sieben Quartale in Folge (+0,3 % im Quartal, +1,6 % im Jahr); der aktuelle Wert ist zugleich der Höchstwert der vorliegenden Reihe. Diese Wohnnutzung entwickelt sich damit deutlich robuster als die Büro- und Einzelhandelsreihen und nähert sich als einzige der genannten Reihen wieder dem Basisniveau von 2022.

Finanzierungsumfeld und Renditeanforderungen

Das Finanzierungsumfeld bleibt angespannt. Der Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit Zinsbindung über zehn Jahre steht bei 3,95 % p.a. (+0,15 pp im Quartal, +0,30 pp im Jahr) und markiert den Höchstwert der vorliegenden Reihe; er steigt aktuell zwei Quartale in Folge. Der Effektivzins im Neugeschäft liegt bei 3,91 % p.a. (+0,16 pp im Quartal, +0,23 pp im Jahr). Beide Zinsreihen sind mangels einer gewerblichen Finanzierungsreihe als Hilfsgrößen zu verstehen und nicht unmittelbar auf Büroobjekte zu beziehen.

Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen zieht auf 3,02 % p.a. an (+0,14 pp im Quartal, +0,48 pp im Jahr) und steigt sieben Quartale in Folge – die längste durchgehende Aufwärtsbewegung unter den Zinsreihen. Der EZB-Leitzins (Hauptrefinanzierungssatz, Quartalsendstand) liegt bei 2,40 % p.a. und wird nach mehreren stabilen Quartalen erstmals in der vorliegenden Reihe angehoben (+0,25 pp im Quartal und im Jahr).

Die Verbraucherpreis-Inflation beschleunigt sich auf 2,60 % gegenüber dem Vorjahr (+0,37 pp im Quartal, +0,53 pp im Jahr) und erreicht den Höchstwert der vorliegenden Reihe; sie steigt zwei Quartale in Folge. Inflationsraten sind bereits Veränderungsraten gegenüber dem Vorjahr und nicht erneut als Index zu lesen. Zur realen Zinsbelastung: Der langfristige Wohnungsbaukredit legte im Jahresvergleich um 0,30 pp zu, die Teuerung um 0,53 pp – der Nominalzins stieg also schwächer als die Inflationsrate, sodass die reale Zinsbelastung über diesen Zeitraum tendenziell nachgab. Für die Bewertung wirken steigende Finanzierungskosten allenfalls mittelbar über die realisierten Kaufpreise, die der Index abbildet.

Was das für Eigentümer und Investoren bedeutet

• Wertansatz im Ertragswert: Die zweite rückläufige Quartalsbewegung im deutschen Büroindex legt eine Überprüfung der angesetzten Kaufpreisniveaus nahe, insbesondere dort, wo Wertansätze auf den höheren Ständen der Jahre 2025 fußen.
• Differenzierte Prüfung nach Raumtyp: Prüfbedarf besteht vor allem in den Raumtypen mit dem stärksten Jahresrückgang – kleinstädtisch-dörflicher Raum, Regiopolen und Großstädte sowie Metropolen –, während die zentralen Städte und Mittelstädte als einziger Raumtyp im Jahresvergleich zulegen.
• Vorsicht bei Indexvergleichen: Der niedrige Metropolen-Index spiegelt den stärksten Rückgang gegenüber 2022 wider und nicht ein niedriges absolutes Kaufpreisniveau; für den Wertansatz sind Basisjahr und Bezugsrahmen jeder Reihe getrennt zu würdigen.
• Finanzierungsseite im Blick: Steigende Nominalzinsen und eine anziehende Teuerung verändern die Rahmenbedingungen der Kaufpreisbildung; die reale Zinsbelastung hat im Jahresvergleich allerdings nachgegeben, was die Einordnung differenziert.

Projekte und Bauvorhaben

Im Münchner Bahnhofsviertel ist der Umbau einer Versicherungszentrale nahe der Theresienwiese vorgesehen; im Erdgeschoss könnten ergänzend Flächen für Gastronomie, Service und Einzelhandel entstehen. Das Vorhaben befindet sich noch in der Planung.

Für das Münchner Großmarktareal liegt eine studentische Entwurfsidee vor, die eine Mischung aus Wohnnutzung und Hochpunkten skizziert. Es handelt sich dabei um eine konzeptionelle Studie ohne verbindlichen Status; eine unmittelbare Angebotswirkung für den Büromarkt ist daraus nicht abzuleiten.

In Frankfurt hat eine Bundesbehörde umfangreiche Büroflächen in einem revitalisierten Ensemble langfristig angemietet, womit dessen Vorvermietung deutlich vorangeschritten ist. Für den Frankfurter Teilmarkt ist ein solcher großvolumiger, langfristiger Abschluss ein stabilisierendes Signal auf der Nachfrageseite. In Recklinghausen entsteht auf früheren Handelsflächen ein Flagship-Standort im Einzelhandel, was für die Nachnutzung freigezogener großflächiger Objekte in Mittelstädten spricht.

Aktuelle Entwicklungen

Am Investmentmarkt prägen laut Marktbeobachtern überwiegend freiwillige Verkäufe das Geschehen, während Finanzierungsdruck als Faktor fortbesteht. Die Pfandbriefbanken weiten ihr Neugeschäft in der Gewerbeimmobilienfinanzierung aus, mit besonderer Dynamik bei Handelsimmobilien – ein Hinweis auf eine sich verbreiternde Finanzierungsbereitschaft. Ein Räumungsstreit um ein Münchner Objekt wurde vor Gericht zugunsten des Mieters entschieden; eine rechtliche oder vertragliche Einordnung ist ohne belastbare Verfahrensangaben nicht möglich.

Auf der Rahmenseite bleibt die Teuerung ein Thema: Berichtet werden zuletzt gestiegene Verbraucherpreise, begründet unter anderem mit höheren Ölpreisen und niedrigen Rhein-Pegelständen, die Transportkosten beeinflussen können. Im Wohnungsbereich verweisen Verbände weiterhin auf ein erhebliches Wohnungsdefizit und steigende Mietbelastungen. Weitere Meldungen betreffen die energetische Sanierung des Gebäudebestands und hitzeresilientes Bauen im Neubau – Aspekte, die mittelbar Bau- und Modernisierungskosten berühren.

Ausblick und Fazit

Der deutsche Büromarkt zeigt im zweiten Quartal 2026 eine zweite rückläufige Quartalsbewegung; der Index steht bei 87,70 und damit unter dem Basisjahr 2022. Der Kern des Quartals ist das Gefälle zwischen den Raumtypen: Die Korrektur gegenüber 2022 reicht in den Metropolen am tiefsten (83,60), während die zentralen Städte und Mittelstädte als einziger Raumtyp im Jahresvergleich zulegen (+2,2 %) und der kleinstädtisch-dörfliche Raum im Quartal erstmals wieder leicht anzieht (+0,2 %), im Jahr jedoch am deutlichsten nachgibt (−3,9 %).

Die Baukosten steigen weiter – der Baupreisindex Wohngebäude erreicht 140,30 (+5,0 % im Jahr) und ist als Hilfsgröße ohne unmittelbaren Bürobezug einzuordnen. Auf der Finanzierungsseite ziehen Nominalzinsen und Inflation an, wobei die reale Zinsbelastung im Jahresvergleich nachgab. Robuster als die gewerblichen Reihen entwickeln sich die Mehrfamilienhäuser (98,60, sieben Quartale in Folge steigend), die die Bundesbank methodisch dem Gewerbeaggregat zurechnet, obwohl es Wohnimmobilien sind. Für die Bewertung bleibt maßgeblich, jede Reihe innerhalb ihres Basisjahres und Bezugsrahmens zu würdigen und die realisierten Kaufpreise nicht mit Aussagen zu Miete, Leerstand oder Flächennachfrage zu vermengen, zu denen keine Kennzahlen vorliegen.

Kennzahlen auf einen Blick