Kavernen bewerten: Verkehrswert von Salzkavernen für Gas, Öl und Wasserstoff

Ein Betriebsplatz von wenigen Hektar in Ostfriesland: ein Zaun, zwei Hallen, ein Bündel Rohrleitungen, ein Kavernenkopf. Nach Bodenrichtwert und Sachwert wäre das eine unauffällige Gewerbefläche. Tatsächlich liegt der wirtschaftliche Schwerpunkt tausend Meter darunter – in einem ausgesolten Hohlraum von mehreren hunderttausend Kubikmetern, der weder Gebäude noch Grundstücksbestandteil ist und trotzdem den gesamten Zahlungsstrom trägt.

Kavernen bewerten heißt deshalb zuerst: sauber trennen. Über Tage liegt eine Immobilie, unter Tage eine bergrechtlich zugelassene Nutzung, und dazwischen steht ein Vertragswerk, aus dem die Erträge fließen. Wer diese drei Ebenen in eine einzige Zahl presst, liefert ein Ergebnis ohne belastbare Rechtsgrundlage.

Was eine Kaverne ist – und was sie bewertungsrechtlich nicht ist

Eine Speicherkaverne entsteht durch AussolungÜber eine Bohrung wird Süßwasser in das Salz gepresst; die entstehende Sole wird abgefördert, bis der gewünschte Hohlraum ausgespült ist. Der Vorgang dauert je nach Größe mehrere Jahre.: In einem Salzstock oder Salzkissen wird über eine Bohrung Wasser eingepresst und Sole abgefördert, bis ein Hohlraum von typischerweise 300.000 bis 1.000.000 Kubikmetern in 500 bis 2.000 Metern Teufe entstanden ist. Steinsalz ist dafür der ideale Wirtsgestein: praktisch gasdicht, kriechfähig und damit selbstheilend gegenüber Rissen.

Rechtlich beginnt hier die Besonderheit. Stein-, Kali- und Magnesiasalze sowie Sole sind nach § 3 Absatz 3 BBergG bergfreie Bodenschätze; das Eigentum am Grundstück erstreckt sich nicht auf sie. Wer aussolen will, braucht dafür eine bergrechtliche Berechtigung, nicht den Kaufvertrag über die Fläche. Der entstandene Hohlraum ist anschließend ein Untergrundspeicher im Sinne des § 4 Absatz 9 BBergG, und § 126 BBergG erklärt für Errichtung und Betrieb weite Teile des Bergrechts für entsprechend anwendbar – von der Betriebsplanpflicht über die Baubeschränkungen bis zur Bergschadenshaftung.

Zivilrechtlich kommt § 905 BGB hinzu: Der Grundeigentümer kann Einwirkungen in Tiefen, an deren Ausschluss er kein Interesse hat, nicht verbieten. In der Praxis werden Untergrundnutzungen dennoch regelmäßig vertraglich abgesichert – über Dienstbarkeiten und Gestattungsverträge, die zusammen mit den Leitungsrechten für Sole und Produkt zum Prüfungsstoff jeder Bewertung gehören.

Für die Wertermittlung folgt daraus eine klare Aufteilung.

Die Kavernenarten und was sie für die Bewertung bedeuten

• Erdgaskavernen

  • Der Regelfall in Europa; Vermarktung über standardisierte Bündelprodukte
  • Hohe Ein- und Ausspeicherleistung, zehn und mehr Zyklen im Jahr möglich
  • Ertrag folgt Spreads und Volatilität, nicht einer festen Miete

• Rohöl- und Produktkavernen

  • Überwiegend strategische Bevorratung, oft langfristig an staatliche Stellen vermietet
  • Sehr stabiler, anleiheähnlicher Zahlungsstrom bei geringer Flexibilität
  • Ausspeicherung erfordert Soleverdrängung – Solevorhaltung ist wertrelevant

• Wasserstoffkavernen

  • Wenige Betriebsanlagen, viele Pilot- und Umrüstungsprojekte
  • Wert entsteht erst mit der Anbindung an ein Wasserstoffnetz
  • Materialverträglichkeit, Gasaufbereitung und Mikrobiologie sind die technischen Knackpunkte

• Druckluftspeicher

  • Sehr kleine Zahl von Anlagen, gekoppelt an ein Kraftwerk
  • Ertrag aus Regelenergie und Arbitrage, nicht aus Speichermiete
  • Bewertung faktisch als Kraftwerksstandort, nicht als Speicherimmobilie

• Sole- und Altkavernen

  • Aus der Salzgewinnung stammende oder nicht mehr genutzte Hohlräume
  • Ertragslos, aber mit fortlaufender Überwachungs- und Verwahrungspflicht
  • Regelmäßig ein Wertabzug, kein Wertbeitrag

Kavernenstandorte in Europa

Speicherkavernen lassen sich nicht dort bauen, wo man sie braucht, sondern nur dort, wo mächtiges Steinsalz in geeigneter Teufe liegt. Das ist im Wesentlichen der Zechstein-Gürtel, der von Nordostengland über die Niederlande und Norddeutschland bis nach Polen zieht, ergänzt um die französischen Becken von Bresse und Provence und einzelne Vorkommen in Dänemark und Portugal. Die Karte zeigt bedeutende Standorte, geordnet nach dem überwiegend gespeicherten Medium.

Die Karte zeigt zugleich die großen Fernleitungen – und das ist kein Beiwerk. Ein Speicher ohne leistungsfähigen Netzanschluss ist wirtschaftlich wertlos, und die Standortgunst der großen Felder erklärt sich fast durchweg aus ihrer Lage an den Transportachsen: Etzel und Jemgum liegen an den norwegischen Anlandepunkten Emden und Dornum, Epe an der Verbindung in das niederländische und belgische Netz, Bernburg und Bad Lauchstädt an den mitteldeutschen Achsen, Aldbrough unweit des britischen Anlandepunkts Easington. Wer einen Kavernenstandort bewertet, bewertet immer auch seine Anbindung.

In Zahlen: Deutschland verfügt über rund 30 Kavernenspeicher mit etwa 14 Mrd. m³ Arbeitsgas und daneben über 14 Porenspeicher mit rund 8,6 Mrd. m³. Der Unterschied zwischen beiden liegt aber weniger in der Menge als in der Geschwindigkeit – und genau die ist der Preistreiber.

Zwei Standorte verdienen für die Bewertungspraxis besondere Aufmerksamkeit. In Etzel liegen Erdgas-, Rohöl- und seit 2026 auch Wasserstoffkavernen in einem einzigen Salzstock nebeneinander – dort ist die Abgrenzung von Rechten, Haftungsräumen und Einwirkungsbereichen keine theoretische Frage. Und Teesside in England speichert seit 1972 nahezu reinen Wasserstoff in drei Kavernen. Das ist der einzige jahrzehntelange Praxisnachweis, den es für die Dichtheit von Salz gegenüber Wasserstoff gibt, und damit ein häufig zitiertes Argument in Umrüstungsgutachten.

Wer die Kavernen betreibt – und wem sie gehören

Bei Kavernenspeichern fallen drei Rollen auseinander, die bei einer gewöhnlichen Immobilie in einer Hand liegen: der Grundeigentümer der Fläche über Tage, der Inhaber der bergrechtlichen Berechtigung und des Hohlraums und der Speicherbetreiber, der die Kapazität vermarktet. Häufig sind das drei verschiedene Unternehmen – und in Etzel sind es sogar mehrere je Ebene.

Der Standort Etzel ist dafür das Lehrstück: Die STORAG ETZEL baut, unterhält und vermietet die Hohlräume, betreibt aber selbst keinen Speichervertrieb. Die Kavernen sind an Energiehandelsunternehmen und an die Ölbevorratungsstellen mehrerer europäischer Staaten vermietet; als Gesellschafter steht seit 2020 eine Kapitalverwaltungsgesellschaft für deutsche institutionelle Anleger – Versicherer, Pensionskassen, Stiftungen – dahinter. Wer hier ein Gutachten beauftragt, muss zuerst sagen, welche dieser Positionen bewertet werden soll.

In der letzten Spalte steht vor dem Gedankenstrich die Größenordnung, dahinter, was daraus für die Wertermittlung folgt.

Drei Muster fallen auf. Erstens ist ein erheblicher Teil der europäischen Speicherkapazität mittelbar oder unmittelbar in staatlicher Hand – teils historisch als Teil des Netzbetriebs, teils als Folge der Verstaatlichungen und Entflechtungen seit 2022. Für die Bewertung heißt das: Die Vermarktungsstrategie folgt nicht immer der Ertragsmaximierung, und das ist im Risikoansatz zu würdigen.

Zweitens gibt es mit der Kavernenvermietung ein zweites Geschäftsmodell neben dem Speichervertrieb. Wer Hohlraum vermietet, erzielt einen mietähnlichen, gut prognostizierbaren Zahlungsstrom und trägt weder Spread- noch Vermarktungsrisiko; wer Speicherprodukte verkauft, verdient an der Volatilität. Beide Modelle rechtfertigen völlig unterschiedliche Kapitalisierungssätze – und genau deshalb muss ein Gutachten zuerst benennen, welche Position es bewertet.

Drittens ist der Markt hoch konzentriert. In Frankreich, Dänemark, Polen und Portugal liegt praktisch die gesamte Speicherkapazität bei einem einzigen Unternehmen; in Deutschland teilen sich eine Handvoll Betreiber den Bestand. Vergleichspreise für ganze Speicheranlagen gibt es deshalb kaum – ein weiterer Grund, warum die Bewertung über den Zahlungsstrom und nicht über den Marktvergleich läuft.

Der Werttreiber: nicht Volumen, sondern Zyklen

Die naheliegende Bezugsgröße – Kubikmeter Hohlraum – ist die falsche. Marktrelevant sind drei andere Kennziffern:

• Arbeitsgasvolumen – die tatsächlich nutzbare Menge, also der Hohlraum abzüglich des dauerhaft eingeschlossenen Kissengases. Das Kissengas ist gebundenes Kapital und in der Bewertung gesondert zu behandeln, nicht stillschweigend im Anlagevermögen zu verstecken.
• Ein- und Ausspeicherleistung – sie entscheidet, wie schnell der Speicher gefüllt und geleert werden kann. Kavernen erreichen typischerweise zehn und mehr Zyklen im Jahr, Porenspeicher meist ein bis zwei. Für diese Schnelligkeit zahlt der Markt den Aufpreis.
• Vermarktbare Zyklen – das Produkt aus technischer Leistungsfähigkeit und den Spreads, die der Markt hergibt. Ein technisch exzellenter Speicher in einem Jahr ohne Sommer-Winter-Spread verdient wenig.

Wichtig für die Ertragsseite ist eine regulatorische Eigenheit: Der Zugang zu Gasspeicheranlagen ist nach § 28 EnWG verhandelter Zugang. Anders als Netzentgelte unterliegen Speicherentgelte damit keiner Anreizregulierung – es gibt keine regulierte Kapitalverzinsung, auf die man sich in der Bewertung stützen könnte. Der Ertrag ist ein reiner Marktpreis, und das rechtfertigt einen deutlich höheren Risikoansatz als bei regulierter Infrastruktur.

Zugleich greift der Staat in die Vermarktung ein. Die Gasspeicherfüllstandsverordnung verlangt zum 1. November einen Füllstand von 80 Prozent – für sechs namentlich benannte Anlagen mit geringerer Leistung nur 45 Prozent – und zum 1. Februar 30 Prozent; sie tritt mit Ablauf des 31. März 2027 außer Kraft. Solche Vorgaben verengen den Handlungsspielraum des Betreibers und damit die erzielbaren Erträge. Welche Fassung maßgeblich ist, richtet sich nach dem Wertermittlungsstichtag.

Wasserstoff: reale Option, nicht Basisannahme

Kaum ein Thema wird in Speicherbewertungen derzeit so großzügig behandelt wie die Umrüstung auf Wasserstoff. Nüchtern betrachtet sind drei Fragen zu trennen.

Technisch ist die Speicherung im Salz erprobt. Der Aufwand liegt nicht im Hohlraum, sondern in der Peripherie: Verrohrung und Dichtungen, Verdichter, Trocknung und Gasaufbereitung, dazu die mikrobiologische Umsetzung von Wasserstoff im Restwasser der Kaverne. Die Pilotprojekte in Etzel, Rüdersdorf, Bad Lauchstädt und Etrez arbeiten genau an diesen Punkten.

Wirtschaftlich entscheidet dagegen die Anbindung. Eine umgerüstete Kaverne ohne Anschluss an ein Wasserstoffnetz und ohne Abnehmer erzeugt keinen einzigen Euro Ertrag. Es ist dieselbe Abhängigkeit, die auch bei Rechenzentren und bei der Freiflächen-Photovoltaik über den Wert entscheidet: nicht die Anlage, sondern der gesicherte Anschluss.

Methodisch gehört die Umrüstung deshalb nicht in den Basiswert. Sachgerecht ist die Behandlung als reale Option: ein gesondert hergeleiteter Wertbeitrag oder ein eigenes Szenario im DCF, mit Eintrittswahrscheinlichkeit, Umrüstkosten und Anbindungstermin offen ausgewiesen. Ein Gutachten, das den Wasserstoffpfad ungewichtet in den Zahlungsstrom schreibt, ist keine Wertermittlung mehr, sondern eine Absichtserklärung.

Welches Verfahren passt

Die Verfahrenswahl folgt § 6 ImmoWertV, also dem Marktverhalten. Käufer von Speicheranlagen rechnen praktisch immer mit Zahlungsströmen; der Sachwert dient der Plausibilisierung und der steuerlichen Aufteilung, nicht der Wertfindung.

Die Kostenseite, die den Wert frisst: Verwahrung und Nachsorge

Kein anderer Faktor wird in Kavernenbewertungen so häufig unterschätzt wie das Ende der Nutzung. Eine Kaverne verschwindet nicht, wenn der Vertrag ausläuft – sie muss verwahrt, überwacht und dauerhaft standsicher gehalten werden. Salz kriecht: Der Hohlraum konvergiert über die Jahrzehnte, und der Betreiber trägt die Folgen an der Tagesoberfläche.

Vier Punkte gehören deshalb ausdrücklich in jedes Gutachten:

• Verwahrungs- und Rückbaukosten – Verfüllung oder Solefüllung, Rückbau der Übertageanlagen, Langzeitmonitoring. Bei mehreren Kavernen erreichen diese Beträge leicht die Größenordnung des Ertragswerts einzelner Jahre.
• Bergrechtliche Sicherheitsleistung – die Behörde kann die Zulassung eines Betriebsplans nach § 56 Absatz 2 BBergG von einer Sicherheit abhängig machen. Gestellte Sicherheiten binden Kapital und gehören in die Betrachtung.
• Bergschadensrisiko – im Einwirkungsbereich gilt die Bergschadensvermutung des § 120 BBergG: Senkungen, Pressungen oder Erdrisse werden bis zum Beweis des Gegenteils dem Bergbaubetrieb zugerechnet. Das ist ein echtes, bilanzierbares Risiko, kein Randthema.
• Rückstellungen – handels- und steuerrechtlich gebildete Rückstellungen für Verwahrung sind mit den im Bewertungsmodell angesetzten Kosten abzugleichen. Weichen beide voneinander ab, muss das Gutachten die Differenz erklären.

Soweit diese Lasten das Grundstück selbst treffen, sind sie als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal nach § 8 Absatz 3 ImmoWertV über einen marktüblichen Abschlag abzubilden – nicht im Liegenschaftszinssatz zu verstecken.

Bewertungsrechtliche Einordnung: Gebäude, Betriebsvorrichtung oder nichts davon

Für Grundsteuer, Kaufpreisaufteilung und Abschreibung ist die Zuordnung der Anlagenteile entscheidend. Der Hohlraum selbst ist kein Gebäude – er gewährt keinen Aufenthalt von Menschen und ist keine bauliche Anlage im Sinne des Bewertungsrechts. Kavernenköpfe, Verdichter, Trocknungs- und Messanlagen, Sole- und Produktleitungen dienen unmittelbar dem Betrieb und sind damit regelmäßig Betriebsvorrichtungen nach § 68 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 BewG, die nicht zum Grundvermögen gehören. Bauteile mit Doppelfunktion – etwa ein Betriebsgebäude, das zugleich Anlagen aufnimmt – bleiben nach § 68 Absatz 2 Satz 2 BewG dem Grundvermögen zugeordnet.

Praktisch bedeutet das: Der grundsteuerliche und der immobilienwirtschaftliche Wert eines Kavernenstandorts liegen weit auseinander, und beide sind weit vom Unternehmenswert entfernt. Ein Gutachten muss offenlegen, welchen der drei Werte es ermittelt.

Typische Bewertungsanlässe

• Transaktion und Due Diligence – Prüfung von Berechtigungen, Betriebsplänen, Speicherverträgen, Wasserrechten und Verwahrungsverpflichtungen.
• Finanzierung – im Beleihungswertgutachten nach BelWertV wirkt die fehlende Drittverwendungsfähigkeit unmittelbar; ein Speicherstandort ohne Speicherbetrieb ist eine Rückbauverpflichtung mit Zaun.
• Rechnungslegung – beizulegender Zeitwert nach IFRS 13, Werthaltigkeitstests und die Bewertung von Rückstellungen nach IAS 37; Einzelheiten im Beitrag zur Immobilienbewertung für die Bilanz.
• Steuer – Kaufpreisaufteilung, Abschreibung und Grundsteuer auf Basis der Abgrenzung von Grundvermögen und Betriebsvorrichtung.
• Entschädigung und Rechte – Bemessung von Dienstbarkeiten, Gestattungsentgelten und Bergschadensersatz.
• Projektentwicklung – Machbarkeitsstudie und Projektkalkulation für Neubau oder Umrüstung, solange Wasserrecht und Netzanschluss offen sind.

Was ein belastbares Gutachten enthalten muss

• die Abgrenzung des Bewertungsgegenstands: Grundstück, Recht oder Unternehmen – ausdrücklich benannt, nicht implizit,
• die bergrechtliche Lage mit Berechtigungen, zugelassenen Betriebsplänen, Laufzeiten und Sicherheitsleistungen,
• das Arbeitsgasvolumen getrennt vom Kissengas, mit Angabe der Ein- und Ausspeicherleistung,
• die Herleitung des Speicherentgelts aus Verträgen und Marktdaten, mit Angabe der unterstellten Zyklenzahl,
• die wasserrechtlichen Erlaubnisse für Entnahme und Soleeinleitung mit Befristung und Mengengrenzen,
• die Verwahrungs- und Nachsorgekosten mit Zeitpunkt, Höhe und Abzinsung, abgeglichen mit den bilanziellen Rückstellungen,
• der Wasserstoffpfad als gesondert ausgewiesenes Szenario, nicht als Bestandteil des Basiswerts,
• eine Sensitivitätsrechnung für Spread, Zyklenzahl, Umrüstkosten und Diskontierungssatz.

Fazit

Kavernen bewerten heißt, drei Gegenstände auseinanderzuhalten, die im Sprachgebrauch als eine Sache erscheinen: die Fläche über Tage, den bergrechtlich zugelassenen Hohlraum darunter und den Speicherbetrieb, der beides verbindet. Nur der erste ist ein Grundstück im Sinne der ImmoWertV.

Wertbestimmend ist nicht die Größe des Hohlraums, sondern die Zahl der Zyklen, die sich damit vermarkten lässt, die Sicherheit der wasser- und bergrechtlichen Erlaubnisse und die Frage, was am Ende die Verwahrung kostet. Der Wasserstoffpfad kann diesen Wert erheblich erhöhen – aber erst, wenn Anbindung und Abnahme gesichert sind. Bis dahin gehört er in ein Szenario, nicht in den Basisfall.

Die gleiche Trennung von Anlage, Anschlussrecht und Betrieb prägt auch andere technische Sonderimmobilien – etwa Industrieimmobilien und Eventarenen und Stadien.