Die Metropolregion München ist kein einheitlicher Markt, sondern ein Flickenteppich aus Teilmärkten: Zwischen den Städten am S-Bahn-Ring, dem Erdinger Umland und den ländlichen Gemeinden Niederbayerns liegen Preisunterschiede, die kein bundesweiter Online-Rechner abbildet. Ich bin hier ansässig und bewerte Häuser, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser dort, wo ich den Markt aus eigener Anschauung kenne — als Sachverständiger vor Ort, nicht aus der Ferne.
Jede Bewertung beginnt mit dem Ortstermin. Bauzustand, Grundriss, Ausstattungsstandard und die tatsächliche Lage lassen sich weder aus Unterlagen noch aus einem Rechner ableiten; gerade im Wohnbereich entscheidet sich der Wert im Kleinen — zwei Straßen weiter kann derselbe Grundriss ein deutlich anderes Ergebnis bringen. Kurze Wege haben dabei einen praktischen Vorteil: Ein Besichtigungstermin lässt sich in der Regel innerhalb weniger Tage vereinbaren, eine zweite Begehung ebenso — und Anfahrtspauschalen fallen nicht ins Gewicht.
Für die Herleitung zählt anschließend, welche Kauffälle wirklich vergleichbar sind. Kaufpreissammlung, Bodenrichtwertzonen und Teilmärkte unterscheiden sich von Landkreis zu Landkreis, teils von Straßenzug zu Straßenzug. Wer sie kennt, sortiert die unpassenden Fälle aus, statt sie mit pauschalen Zu- und Abschlägen zurechtzubiegen. Das Ergebnis ist ein Gutachten nach ImmoWertV mit offener Kalkulation — nachvollziehbar für Finanzamt, Gericht und Bank.
Deshalb hat jeder Ort hier seine eigene Seite: mit den aktuellen Bodenrichtwerten, dem Preisniveau und den Punkten, die dort tatsächlich auf den Wert durchschlagen.
| Gebiet | Nach München | Bodenrichtwerte |
|---|---|---|
| Landkreis Aichach-Friedberg | 60 km52 min | Frei abrufbar |
| Landkreis Altötting | 99 km66 min | Nicht im Kartendienst |
| Landkreis Augsburg | 85 km71 min | Frei abrufbar |
| Stadt Augsburg | 67 km58 min | Gebührenpflichtig |
| Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen | 74 km71 min | Gebührenpflichtig |
| Landkreis Dachau | 42 km44 min | Frei abrufbar |
| Landkreis Dingolfing-Landau | 125 km98 min | Nicht im Kartendienst |
| Landkreis Ebersberg | 33 km34 min | Frei abrufbar |
| Landkreis Eichstätt | 98 km65 min | Frei abrufbar |
| Landkreis Erding | 45 km40 min | Frei abrufbar |
| Landkreis Freising | 54 km53 min | Frei abrufbar |
| Landkreis Fürstenfeldbruck | 40 km52 min | Gebührenpflichtig |
| Stadt Ingolstadt | 80 km59 min | Frei abrufbar |
| Landkreis Kelheim | 94 km76 min | Frei abrufbar |
| Landkreis Landsberg am Lech | 61 km68 min | Gebührenpflichtig |
| Landkreis Landshut | 81 km60 min | Frei abrufbar |
| Stadt Landshut | 74 km56 min | Frei abrufbar |
| Landkreis Miesbach | 58 km73 min | Gebührenpflichtig |
| Landkreis Mühldorf am Inn | 72 km51 min | Frei abrufbar |
| Landkreis München | 18 km20 min | Gebührenpflichtig |
| Stadt München | Stadtgebiet | Nicht im Kartendienst |
| Landkreis Neuburg-Schrobenhausen | 91 km73 min | Frei abrufbar |
| Landkreis Passau | 156 km108 min | Frei abrufbar |
| Stadt Passau | 173 km116 min | Nicht im Kartendienst |
| Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm | 62 km54 min | Frei abrufbar |
| Landkreis Regensburg | 134 km96 min | Frei abrufbar |
| Stadt Regensburg | 129 km91 min | Gebührenpflichtig |
| Landkreis Rosenheim | 77 km62 min | Gebührenpflichtig |
| Stadt Rosenheim | 69 km53 min | Gebührenpflichtig |
| Landkreis Rottal-Inn | 123 km92 min | Frei abrufbar |
| Landkreis Starnberg | 34 km34 min | Nicht im Kartendienst |
| Landkreis Weilheim-Schongau | 96 km76 min | Gebührenpflichtig |
Fahrstrecke und Fahrzeit ab Ortsmitte zum Münchner Stadtkern, bei freier Strecke — im Berufsverkehr entsprechend länger. Spaltenüberschrift antippen zum Sortieren.
Für München und den Landkreis München stehen keine frei abrufbaren Bodenrichtwerte zur Verfügung: die Landeshauptstadt nimmt am Kartendienst des Freistaats nicht teil, der Landkreis kennzeichnet die Werte dort als gebührenpflichtig. Für ein Gutachten beziehe ich die amtliche Auskunft objektbezogen beim jeweiligen Gutachterausschuss — Näheres auf den Seiten zu München und zum Landkreis München.
Was Ortskenntnis in der Bewertung verändert
Vergleichsfälle. Ob ein Kauffall als Vergleich taugt, entscheidet sich an Lage, Zuschnitt und Objektart — nicht am Postleitzahlgebiet. Wer die Teilmärkte kennt, sortiert die unpassenden Fälle aus, statt sie mit pauschalen Zu- und Abschlägen zurechtzubiegen.
Lagemerkmale. Fluglärmzonen im Umfeld des Flughafens München, Grundwasserstände und Baugrund im Erdinger Moos, Hochwasserlagen an Isar und Sempt: Solche Merkmale sind wertrelevant und werden anhand der amtlichen Festsetzungen geprüft, nicht als Textbaustein behandelt.
Kurze Wege. Ein Besichtigungstermin lässt sich kurzfristig vereinbaren, eine zweite Begehung ebenso — das verkürzt die Bearbeitungszeit und erspart Anfahrtspauschalen.
Welches Gutachten brauchen Sie?
Für Finanzamt, Gericht und Bank ist das Verkehrswertgutachten das richtige Format. Geht es um eine private Entscheidung — Verkaufspreis, Erbauseinandersetzung, Modernisierung —, genügt häufig das Kurzgutachten zum Festpreis. Für eine höhere Abschreibung kommt das Restnutzungsdauer-Gutachten in Betracht, für Miethöhe und Mieterhöhung das Mietwertgutachten.
Einzugsgebiet
Regelmäßig tätig bin ich in der Landeshauptstadt München, im Landkreis München sowie in den Landkreisen Erding, Freising, Ebersberg und Landshut sowie in den kreisfreien Städten Landshut, Ingolstadt, Rosenheim, Augsburg und Passau. Ihr Ort ist nicht dabei? Sprechen Sie mich an — Bewertungen außerhalb dieses Gebiets sind nach Absprache möglich.
Einen Überblick über den Landkreis Erding mit Marktentwicklung und Preisspannen gibt der Beitrag Immobilienbewertung im Landkreis Erding.
