Hotelimmobilien bewerten: Pacht, Betreiberbonität und der Verkehrswert einer Betreiberimmobilie

Ein Hotel mit 120 Zimmern, Vier-Sterne-Standard, Baujahr 2012, vollständig verpachtet an einen bekannten Betreiber. Auf dem Papier eine ruhige Sache. Über den Wert entscheidet aber weder die Zimmerzahl noch die Mietfläche, sondern eine Frage, die in keinem Grundbuch steht: Wie viel Pacht trägt der Betrieb dauerhaft, wenn der heutige Betreiber morgen ausfällt?

Hotelimmobilien bewerten heißt deshalb, zwei Rechenwerke gleichzeitig zu führen: das der Immobilie und das des Beherbergungsbetriebs. Die Fläche beschreibt bei dieser Assetklasse nur die Hülle.

Warum ein Hotel keine gewöhnliche Gewerbeimmobilie ist

Vier Eigenschaften unterscheiden Hotelimmobilien von Büro, Handel oder Logistik.

Erstens die Ertragsquelle: Der Rohertrag stammt nicht aus einer Flächenmiete, sondern aus einer Pacht, die ein Betreiber aus dem operativen Ergebnis bedienen muss. Zwischen Immobilie und Zahlungsstrom liegt damit ein vollständiges Unternehmen mit Personal, Einkauf, Vertrieb und Konjunkturrisiko.

Zweitens die Kapitalstruktur: Ein erheblicher Teil der Investition entfällt auf Ausstattung und Technik – Zimmermöblierung, Bäder, Küche, Wäscherei, Wellnessbereich, Aufzüge, Lüftung, Schließ- und Kassensysteme. Ein Teil davon ist bewertungsrechtlich Betriebsvorrichtung und nicht Gebäude, ein weiterer Teil ist bewegliches Inventar und gehört gar nicht zum Grundstück.

Drittens die eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit: Kleinteilige Zimmerachsen, ein Bad je Einheit, breite Erschließungsflächen und eine Gastronomie im Erdgeschoss lassen sich nur mit erheblichem Aufwand in Büro oder Wohnen überführen. Fällt der Betreiber aus, ist der Kreis alternativer Nutzer klein.

Viertens die Zyklik: Hotelbetriebe reagieren schneller auf Konjunktur, Messekalender und Reiseverhalten als jede andere Nutzungsart. Ein einzelnes gutes Jahr trägt keine nachhaltige Pacht.

Betriebsarten und ihre Bewertungslogik

Die Einordnung ist keine Formalie. Betriebsart und Segment bestimmen Kostenstruktur, Betreiberkreis und Drittverwendungsfähigkeit – und damit die Verfahrenswahl.

• Business- und Kongresshotels

  • Stadtlagen und Messestandorte, 100 bis 400 Zimmer, hoher Anteil Firmenkunden
  • Werktagslastige Auslastung, dazu Tagungs- und Gastronomieflächen mit eigener Kostenstruktur
  • Stark abhängig vom Messe- und Veranstaltungskalender des Standorts

• Budget- und Economy-Hotels

  • Standardisierte Zimmer, schlanke Serviceflächen, kettengeführt und markengebunden
  • Niedrige Betriebskosten, hohe Auslastung, geringe Preisspanne nach oben
  • Gut kalkulierbare Pachten, dafür starke Abhängigkeit von der Marke

• Boardinghouses und Serviced Apartments

  • Längere Aufenthaltsdauer, Küchenzeile je Einheit, reduzierter Service
  • Beste Drittverwendungsfähigkeit der Assetklasse, eine Umnutzung zu Wohnen ist denkbar
  • Bau- und melderechtliche Abgrenzung zum Wohnen ist im Einzelfall zu klären

• Ferien- und Resorthotels

  • Saisonale Auslastung, hoher Flächenanteil für Wellness, Sport und Gastronomie
  • Der Standort selbst ist Teil des Produkts, Lagequalität schlägt Bausubstanz
  • Erhebliche Reinvestitionszyklen in Wellness- und Außenanlagen

• Hostels und Sonderformen

  • Mehrbettzimmer, Gemeinschaftsflächen, junge Zielgruppe, häufig im Bestandsgebäude
  • Hohe Erlöse je Quadratmeter, hohe Abnutzung, dünner Betreibermarkt
  • Ein Betreiberausfall trifft hier härter als bei markengebundenen Häusern

In der Praxis treten Mischformen auf. Maßgeblich ist das tatsächliche Betriebs- und Vertragsmodell, nicht die Sternekategorie im Exposé.

Der Werttreiber: das Betriebsergebnis vor Pacht

Der Verkehrswert bezieht sich nach § 194 BauGB auf das Grundstück, nicht auf das Unternehmen, das darauf arbeitet. Bei Hotels verläuft diese Grenze mitten durch die Gewinn- und Verlustrechnung, und gezogen wird sie über die Pachtfähigkeit. Fünf Größen führen dorthin:

• Auslastung – die durchschnittliche Zimmerbelegung im Jahr, bereinigt um Sondereffekte wie Messejahre, Bauphasen oder Kontingente aus Einzelverträgen.
• Durchschnittsrate – der tatsächlich erzielte Zimmerpreis, getrennt nach Segmenten; Rabatt- und Kontingentstrukturen gehören offengelegt.
• Zimmererlös je verfügbarem Zimmer – das Produkt aus beidem, in der Branche als RevPAR geführt und die wichtigste Vergleichsgröße zum Wettbewerbsset.
• Bruttobetriebsergebnis – das Ergebnis nach Abteilungs- und Verwaltungskosten, üblicherweise nach dem einheitlichen Branchenkontenrahmen USALI abgegrenzt, damit Häuser überhaupt vergleichbar werden.
• Nachhaltige Pachtfähigkeit – der Anteil des Betriebsergebnisses, den ein durchschnittlich tüchtiger Betreiber dauerhaft als Pacht abführen kann, ohne die Instandhaltung zu vernachlässigen.

Der letzte Punkt ist der eigentliche Kern der Hotelbewertung. Vor der Kapitalisierung ist vom Betriebsergebnis eine Rücklage für die Erneuerung der Ausstattung abzuziehen, branchenüblich als Prozentsatz vom Umsatz. Sie bildet die Zyklen von Möblierung, Bädern und Technik ab. Wer diese Rücklage überspringt, kapitalisiert einen Ertrag, den es in der zweiten Hälfte des Zyklus nicht mehr gibt.

Die Kennzahlen im Überblick

Die Hotellerie rechnet in eigenen Größen. Wer sie nicht sauber auseinanderhält, vergleicht Häuser, die nicht vergleichbar sind – und leitet daraus eine Pacht ab, die der Betrieb nicht trägt.

Drei Punkte zur Anwendung. Erstens sind RevPAR und GOPPAR nur innerhalb desselben Segments und desselben Marktes aussagekräftig – ein Budgethaus mit hoher Auslastung und ein Kongresshaus mit hoher Rate lassen sich über diese Zahlen nicht gegeneinander abwägen.

Zweitens ist die Rücklage für die Erneuerung der Ausstattung vor der Ableitung der Pacht abzuziehen, branchenüblich in der Größenordnung von drei bis fünf Prozent des Gesamtumsatzes, je nach Ausstattungsstandard und Alter des Hauses.

Drittens braucht die Pacht einen Sicherheitsabstand zum Betriebsergebnis. Ein Pachtdeckungsgrad in der Größenordnung von 1,2 bis 1,5 gilt als Orientierung für eine dauerhaft tragfähige Vereinbarung; liegt der Wert darunter, ist die vereinbarte Pacht kein nachhaltiger Rohertrag, sondern eine Wette auf ein gutes Jahr. Die konkreten Ansätze sind im Gutachten am Einzelfall zu belegen und nicht als Faustzahl zu übernehmen.

Ergänzend dienen zwei Größen der Plausibilisierung: der Kaufpreis je Zimmer aus vergleichbaren Transaktionen und die Investitionskosten je Zimmer für ein Haus desselben Standards. Beide ersetzen keine Ertragsrechnung, decken aber Ausreißer zuverlässig auf.

Vertragsmodelle und ihre Folgen für die Bewertung

Welches Risiko der Eigentümer trägt, entscheidet sich im Vertrag. Die vier gängigen Modelle unterscheiden sich in der Bewertung erheblich.

Bei Management- und Franchisemodellen ist die Trennung zwischen Grundstücks- und Unternehmensertrag besonders sorgfältig zu ziehen. Denselben Weg beschreibt der Beitrag zu Sozialimmobilien, und er gilt ebenso für Eventarenen und Stadien.

Welches Wertermittlungsverfahren passt

Die ImmoWertV sieht für Betreiberimmobilien kein Sonderverfahren vor. Nach § 6 ImmoWertV ist das Verfahren zu wählen, das dem Marktverhalten entspricht.

Das Vergleichswertverfahren scheidet bei Hotels in aller Regel aus: Es gibt zu wenige Kauffälle, und die wenigen sind wegen Betreibervertrag, Marke und Segment kaum vergleichbar. Kaufpreissammlungen liefern hier bestenfalls einen Plausibilitätsanker.

Betreiberbonität und Restlaufzeit

Zwei Angaben aus dem Vertragswerk wirken unmittelbar auf den Kapitalisierungszinssatz.

Die Restlaufzeit entscheidet, wie lange der vereinbarte Zahlungsstrom überhaupt gesichert ist. Verlängerungsoptionen liegen fast immer beim Pächter, sie sind für den Eigentümer also kein Sicherheitsgewinn, sondern eine einseitige Option gegen ihn. Endet der Vertrag vor dem nächsten großen Renovierungszyklus, verhandelt der Pächter aus einer starken Position.

Die Bonität entscheidet, ob der Zahlungsstrom auch in einer schwachen Phase fließt. Zu prüfen sind Rechtsträger und Konzernstruktur des Pächters, Patronatserklärungen oder Konzernbürgschaften, gestellte Sicherheiten sowie die Frage, ob der Pachtvertrag lediglich eine Objektgesellschaft ohne eigenes Vermögen bindet. Ein Vertrag mit einer Einzweckgesellschaft steht wirtschaftlich näher am Managementvertrag als an einer Festpacht.

Hinzu kommt die Nachnutzungsfrage: Wie schnell ließe sich ein Ersatzbetreiber finden, und zu welchen Konditionen? Markengebundene Standardhäuser in guten Lagen sind hier im Vorteil, individuelle Konzepte in Sonderlagen im Nachteil. Diese Einschätzung gehört in den Risikoansatz und nicht in eine Fußnote.

Restnutzungsdauer, Ausstattung und Betriebsvorrichtungen

Anlage 1 der ImmoWertV setzt für Beherbergungsstätten und Verpflegungseinrichtungen eine Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren an – deutlich weniger als bei Wohn- oder Bürogebäuden. Innerhalb des Objekts laufen die Zyklen noch weiter auseinander: Der Rohbau erreicht die volle Lebensdauer, Haustechnik und Aufzüge liegen darunter, Zimmerausstattung, Bäder und öffentliche Bereiche werden in weit kürzeren Abständen erneuert.

Praktisch bedeutet das zwei getrennte Betrachtungen. Die kleine Renovierung erfasst Möblierung, Textilien und Oberflächen und wiederholt sich innerhalb eines Jahrzehnts, die große Renovierung greift in Bäder, Technik und Grundriss ein und fällt in längeren Abständen an. Eine pauschale Restnutzungsdauer für das Gesamtobjekt unterschlägt genau diesen Reinvestitionsbedarf.

Parallel dazu verläuft die steuerliche Abgrenzung. Betriebsvorrichtungen gehören nach § 68 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 BewG nicht zum Grundvermögen, auch wenn sie wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind; Bauteile mit Doppelfunktion sind dagegen nach § 68 Absatz 2 Satz 2 BewG stets dem Grundvermögen zuzurechnen. Küchen-, Wäscherei- und Wellnesstechnik, Kühlanlagen und Sonderaufzüge sind die typischen Streitfälle. Für Kaufpreisaufteilung, Abschreibung und Grundsteuer entscheidet diese Trennung über die Bemessungsgrundlagen.

Öffentlich-rechtlicher Rahmen und Standortfragen

• Sonderbaurecht – Beherbergungsstätten oberhalb einer bestimmten Bettenzahl sind Sonderbauten mit eigenen Anforderungen an Rettungswege, Brandschutz und Betriebsbeschreibung. Maßgeblich ist die genehmigte, nicht die tatsächlich aufgestellte Bettenzahl.
• Bauplanungsrecht – die Zulässigkeit als Betrieb des Beherbergungsgewerbes hängt von der Gebietsart ab, in Wohngebieten ist sie nur ausnahmsweise gegeben. Bei Boardinghouses ist zusätzlich die Abgrenzung zum Wohnen zu klären, weil sie über Stellplatzbedarf und Zweckentfremdungsrecht entscheidet.
• Stellplätze – Stellplatzsatzung, Ablösebeträge und die tatsächliche Verfügbarkeit von Parkraum wirken auf Betriebsfähigkeit und Erlöse, besonders bei Tagungshäusern.
• Kommunale Abgaben – Übernachtungsteuern belasten den Betrieb und damit mittelbar die Pachtfähigkeit. Sie gehören in die Betriebsrechnung und nicht in den Liegenschaftszinssatz.
• Denkmalschutz – bei historischen Häusern begrenzt er Grundrissänderungen und technische Nachrüstung und damit die Wettbewerbsfähigkeit gegenüber Neubauten.

Typische Bewertungsanlässe

• Transaktion und Due Diligence – Kaufpreisfindung, Prüfung von Pachtvertrag, Betreiberbonität und Instandhaltungsrückstand.
• Finanzierung – im Beleihungswertgutachten nach BelWertV schlägt die eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit unmittelbar durch, die Ansätze fallen deutlich konservativer aus als im Verkehrswertgutachten.
• Rechnungslegung – beizulegender Zeitwert nach IFRS 13 mit Angaben zu nicht beobachtbaren Inputfaktoren; Einzelheiten im Beitrag zur Immobilienbewertung für die Bilanz.
• Erbfall und Auseinandersetzung – Familienbetriebe im Gastgewerbe, bei denen Immobilie und Betrieb getrennt zu bewerten sind.
• Pachtanpassung und Streit – Nachweis der marktüblichen Pacht, häufig als Schiedsgutachten mit bindender Wirkung.
• Projektentwicklung – Machbarkeitsstudie und Projektkalkulation, solange Betreiber und Konzept noch offen sind.
• Ankaufs- und Folgebewertung für Fonds – bei Immobilien-Sondervermögen nach dem KAGB darf die Gegenleistung den von externen Bewertern ermittelten Wert nicht wesentlich überschreiten (§ 231 KAGB). Die Bewertung erfolgt durch zwei voneinander unabhängige externe Bewerter (§ 249 KAGB), die Fortbewertung im Grundsatz innerhalb eines Zeitraums von drei Monaten (§ 251 KAGB). Prüfungsschwerpunkt ist bei Betreiberimmobilien die Nachhaltigkeit der Pacht.

Was ein belastbares Gutachten enthalten muss

• die Betriebszahlen von mindestens drei Jahren, nach einheitlichem Branchenkontenrahmen abgegrenzt und um Sondereffekte bereinigt, mit Auslastung, ADR, RevPAR, TRevPAR und GOP je Jahr,
• den Kennzahlenvergleich mit dem Wettbewerbsset, ausgewiesen als Index, damit Standort- und Betreibereinfluss getrennt sichtbar werden,
• die Herleitung der nachhaltigen Pacht aus dem Betriebsergebnis, einschließlich der Rücklage für die Erneuerung der Ausstattung,
• den Abgleich mit dem Wettbewerbsset am Standort, einschließlich angekündigter Neubauprojekte,
• die Vertragsanalyse mit Restlaufzeit, Optionen, Indexierung, Sicherheiten und Rechtsträger des Pächters,
• getrennte Nutzungsdauern und Renovierungszyklen für Rohbau, Technik und Ausstattung,
• die Abgrenzung von Gebäude, Betriebsvorrichtung und Inventar, nachvollziehbar begründet,
• eine Sensitivitätsrechnung für Auslastung, Durchschnittsrate, Pachtquote und Diskontierungssatz.

Fazit

Hotelimmobilien bewerten heißt, eine bauliche Anlage und einen Beherbergungsbetrieb gemeinsam abzubilden, ohne beides zu vermengen. Die Zimmerzahl ist dabei die am wenigsten aussagekräftige Größe: Sie beschreibt die Kapazität, nicht den Ertrag – und schon gar nicht dessen Nachhaltigkeit.

Methodisch trägt der Rahmen der ImmoWertV, sofern die Ertragsseite über die Pachtfähigkeit des Betriebsergebnisses hergeleitet, die Erneuerung der Ausstattung vorab abgezogen, die Betreiberbonität im Risikoansatz abgebildet und die Vertragsrestlaufzeit gegen den nächsten Renovierungszyklus gehalten wird. Ein Gutachten, das die vereinbarte Pacht kapitalisiert und dabei stehen bleibt, bewertet einen Vertrag und keine Immobilie.

Wie stark der Wert am Betrieb hängt, zeigt sich auch bei anderen Sonderimmobilien – etwa bei Mikroapartments und Studentenwohnheimen oder bei Rechenzentren.

Welche Fassung des Rechts ein Gutachten anzuwenden hat, richtet sich nach dem Wertermittlungsstichtag.