Kirchen, Kapellen, Pfarrhäuser und Gemeindezentren gehören zu den anspruchsvollsten Bewertungsobjekten überhaupt. Für sie existiert kein funktionierender Markt: Es gibt keine Vergleichspreise, keine marktübliche Miete und in aller Regel auch keine Nutzung, die sich unmittelbar in einen Ertrag übersetzen ließe. Wer solche Objekte bewertet, muss den Wert deshalb herleiten statt ableiten.

Ich erstelle Verkehrswertgutachten für kirchliche Liegenschaften nach § 194 BauGB und den Vorgaben der ImmoWertV — für Kirchengemeinden, Kirchenkreise, Diözesen und Landeskirchen ebenso wie für Ordensgemeinschaften, kirchliche Stiftungen und deren Rechtsträger.

Welche Objekte bewertet werden

  • Kirchen und Kapellen — im Bestand, nach Entwidmung oder mit konkretem Umnutzungskonzept
  • Pfarrhäuser und Pfarrheime — häufig denkmalgeschützt, oft mit erheblichem Instandhaltungsstau
  • Gemeindezentren und Jugendheime — Sonderbauten mit begrenzter Drittverwendungsfähigkeit
  • Kloster- und Ordensgebäude — meist große Nutzflächen bei schwieriger Marktgängigkeit
  • Kirchliche Wohn- und Erbbaugrundstücke — der wirtschaftlich oft bedeutsamste Teil des Bestands
  • Friedhofsgebäude, Aussegnungshallen und Nebenanlagen

Warum diese Objekte eine eigene Herleitung brauchen

Das Vergleichswertverfahren scheidet mangels Vergleichsfällen praktisch immer aus. Das Ertragswertverfahren setzt einen erzielbaren Ertrag voraus, den ein Sakralbau in seiner bestimmungsgemäßen Nutzung nicht abwirft. Es bleibt der Sachwert als Ausgangspunkt — mit der entscheidenden Frage, wie die Marktanpassung begründet wird. Genau dort entscheidet sich die Qualität des Gutachtens.

Wertbestimmend ist in aller Regel nicht das Gebäude, sondern das, was mit ihm rechtlich und baulich noch möglich ist: das Umnutzungspotenzial. Es hängt an Bauleitplanung, Denkmalschutz, Erschließung und Grundstückszuschnitt — und es ist der Punkt, an dem sich Wertgutachten für Sakralimmobilien am stärksten unterscheiden.

Wie die Methodik im Einzelnen aussieht, ist ausführlich beschrieben im Fachbeitrag Verkehrswert von Kirchengebäuden.

Typische Anlässe

Sinkende Mitgliederzahlen, steigende Bauunterhaltslasten und die Zusammenlegung von Gemeinden führen dazu, dass kirchliche Rechtsträger ihre Liegenschaften prüfen müssen. Bewertungsanlässe sind vor allem die Zusammenlegung oder Fusion von Gemeinden, die Entwidmung und der anschließende Verkauf, die Bestellung oder Ablösung von Erbbaurechten, die Aufnahme von Fremdmitteln sowie die Bewertung im Rahmen der Rechnungslegung.

Genehmigungsvorbehalte beachten

Die Veräußerung kirchlichen Vermögens steht regelmäßig unter einem Genehmigungsvorbehalt der kirchlichen Aufsicht. Im katholischen Bereich richtet sich das nach den cann. 1291 ff. CIC mit von der Bischofskonferenz festgelegten Wertgrenzen, im evangelischen Bereich nach dem jeweiligen landeskirchlichen Vermögensrecht. Für das Genehmigungsverfahren wird häufig ein Wertnachweis verlangt. Welche Anforderungen die zuständige Stelle konkret stellt, sollte vor Auftragserteilung geklärt werden — das erspart Nacharbeit.

Honorar

Grundlage ist die Honorartafel für das Verkehrswertgutachten.

Bei Sakralimmobilien kommen regelmäßig die dort ausgewiesenen Erschwerniszuschläge hinzu, etwa für Denkmalschutz oder für fehlende Bestandsunterlagen. Sie erhalten vor Auftragserteilung ein verbindliches Angebot; eine vollständige Übersicht finden Sie unter Kosten eines Gutachtens.

Vertiefende Fragen