Rechenzentren bewerten: Was den Verkehrswert eines Data Centers bestimmt

Eine Halle mit 8.000 Quadratmetern Grundfläche, Baujahr 2019, guter Zustand. Nach den üblichen Maßstäben für Logistik oder Gewerbe wäre die Bewertung Routine. Es handelt sich aber um ein Rechenzentrum – und wer Rechenzentren bewerten will, stellt schnell fest: Der Preis, den der Markt zahlt, hängt nicht an den 8.000 Quadratmetern, sondern an 30 Megawatt gesicherter Netzanschlussleistung.

Die Bezugsgröße muss also wechseln. Fläche beschreibt bei dieser Assetklasse allenfalls die Hülle. Bewertet wird eine Kombination aus Grundstück, Gebäude, technischer Anlage, Anschlusskapazität und Vertragswerk – mit Nutzungsdauern, die deutlich auseinanderlaufen.

Warum Rechenzentren keine gewöhnliche Gewerbeimmobilie sind

Drei Eigenschaften unterscheiden diese Objekte von Büro, Handel oder Logistik.

Erstens die Kapitalstruktur: Bei einem Colocation-Rechenzentrum entfällt regelmäßig der größere Teil der Investitionssumme nicht auf den Rohbau, sondern auf die technische Gebäudeausrüstung: Mittelspannungsanlage, Transformatoren, unterbrechungsfreie Stromversorgung, Netzersatzanlagen, Kälteerzeugung, Brandschutz, Sicherheitstechnik. Die Immobilie im engeren Sinne ist das kleinere Teilstück.

Zweitens die eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit: Eine Halle mit 1,5 Metern Doppelbodenhöhe, Kälteverteilung und redundanter Einspeisung lässt sich nicht ohne erheblichen Rückbau anders nutzen. Fällt der Betreiber aus, ist der Kreis alternativer Nutzer klein und im Wesentlichen auf dieselbe Branche beschränkt.

Drittens die Vertragslogik: Vermietet wird nicht Fläche, sondern Leistung. Die marktübliche Bezugsgröße ist der Preis je Kilowatt bereitgestellter IT-Leistung und Monat; Fläche, Kühlung und Anschluss sind darin enthalten. Ein Ertragswertansatz, der auf einer Miete je Quadratmeter aufsetzt, verfehlt den Markt.

Rechenzentrum ist nicht gleich Rechenzentrum: die Objekttypen

Der Markt unterscheidet mehrere Betreibermodelle, und die Einordnung ist für die Bewertung keine Formalie. Der Typ bestimmt die Ertragsstruktur, das Mieterrisiko und die Drittverwendungsfähigkeit – und damit auch die Wahl des Verfahrens.

• Hyperscale-Rechenzentren

  • Großanlagen ab etwa 20 Megawatt für einen einzelnen Cloud-Anbieter
  • Häufig Build-to-Suit mit Vertragslaufzeiten von zehn bis fünfzehn Jahren
  • Hohe Bonität, aber maximales Klumpenrisiko; der Zahlungsstrom ähnelt einer Unternehmensanleihe

• Wholesale-Colocation

  • Zusammenhängende Kapazitäten ab etwa einem Megawatt für wenige Großmieter
  • Lange Laufzeiten, stabile Erträge
  • Geringe Streuung: Der Auszug eines einzelnen Mieters trifft das Objekt spürbar

• Retail-Colocation

  • Viele Mieter mit einzelnen Racks oder Cages, kürzere Laufzeiten
  • Kleinteilige Preisstruktur je Kilowatt
  • Breite Streuung senkt das Ausfallrisiko; Betriebsaufwand und Betreiberanteil am Ertrag sind am größten

• Carrier-Hotels und Interconnection-Standorte

  • Objekte an Internetknoten mit einer Vielzahl von Netzbetreibern im Haus
  • Der Wert entsteht aus Konnektivität, nicht aus Fläche
  • Netzwerkeffekte kaum reproduzierbar; dauerhaft überdurchschnittliche Preise je Kilowatt

• Enterprise-Rechenzentren

  • Eigengenutzte Anlagen von Unternehmen und öffentlicher Hand
  • Keine beobachtbare Marktmiete; anzusetzen ist eine fiktive leistungsbezogene Miete
  • Die Drittverwendungsfrage entscheidet über den Risikoansatz

• Edge-Rechenzentren

  • Kleine, dezentrale Standorte nahe am Nutzer, meist unter einem Megawatt
  • Oft modulare oder Container-Bauweise
  • Der Schwerpunkt verschiebt sich Richtung Betriebsvorrichtung; entsprechend kurze Nutzungsdauern

In der Praxis treten Mischformen auf. Maßgeblich für die Bewertung ist das tatsächliche Betreiber- und Vertragsmodell, nicht das Etikett im Exposé.

Die großen europäischen Rechenzentrums-Standorte

Der europäische Markt konzentriert sich auf wenige Metropolregionen: die etablierten FLAP-D-MärkteFLAP-D steht für die fünf etablierten europäischen Rechenzentrumsmärkte Frankfurt, London, Amsterdam, Paris und Dublin. sowie wachsende Sekundärstandorte von Madrid bis Warschau. Die Karte zeigt die Größenordnungen der installierten IT-Leistung.

Der eigentliche Werttreiber: gesicherte Netzanschlussleistung

In den etablierten europäischen Standorten ist elektrische Leistung der Engpassfaktor, nicht Bauland. Eine verbindliche Netzanschlusszusage des Verteil- oder Übertragungsnetzbetreibers über eine bestimmte Leistung, mit belastbarem Termin und gezahltem Baukostenzuschuss, ist deshalb der zentrale wertbildende Umstand.

Für die Wertermittlung bedeutet das eine saubere Trennung:

• Ein Grundstück ohne gesicherte Leistung ist ein gewöhnliches Gewerbegrundstück und über den Bodenrichtwert abzuleiten.
• Ein Grundstück mit belastbarer Anschlusszusage handelt der Markt mit einem erheblichen Aufschlag, der sich nicht aus dem Bodenrichtwert ergibt und daher gesondert herzuleiten ist.
• Die Zusage ist regelmäßig grundstücksgebunden und befristet – Verfall, Nachweispflichten und Fristenläufe gehören in den Bewertungsbericht.

Praktisch heißt das: Prüfen Sie die Anschlusszusage im Original, nicht die Angabe im Exposé. Leistung „in Aussicht gestellt“ und Leistung vertraglich gesichert trennen zwei völlig verschiedene Werte.

Dieselbe Abhängigkeit von der gesicherten Netzanschlussleistung prägt übrigens auch Solarparks – dazu der Beitrag Verkehrswertermittlung von Freiflächen-Photovoltaik.

Welches Wertermittlungsverfahren passt

Die ImmoWertV gibt kein Sonderverfahren für Betreiberimmobilien vor. Maßgeblich ist nach § 6 ImmoWertV das Verfahren, das dem Marktverhalten entspricht – und das hängt am Zustand des Objekts.

Ein Punkt verdient dabei besondere Aufmerksamkeit: die Abgrenzung zwischen Gebäude und Betriebsvorrichtung – Kälteanlagen, USV, Netzersatzanlagen und Racksysteme dienen dem Betrieb, nicht der Gebäudenutzung. Für Kaufpreisaufteilung, Abschreibung und Grundsteuer ist diese Trennung zwingend – und sie verändert die Bemessungsgrundlagen erheblich.

Wertbestimmende Objektmerkmale im Einzelnen

Über die Anschlussleistung hinaus prägen technische und rechtliche Merkmale den Wert:

• Verfügbarkeits- und Redundanzniveau – Auslegung der Einspeisung, USV und Kälte, dokumentiert über Verfügbarkeitsklassen nach EN 50600 oder eine Tier-Einstufung. Das Niveau bestimmt den erzielbaren Preis je Kilowatt.
• Leistungsdichte je Rack – klassische Auslegungen von fünf bis zehn Kilowatt je Rack stoßen bei KI- und HPC-Lasten an ihre Grenzen. Entscheidend für die Zukunftsfähigkeit ist, ob sich Flüssigkeitskühlung nachrüsten lässt, ohne den Betrieb zu unterbrechen.
• Kühlkonzept und Wasserbedarf – freie Kühlung, adiabate Systeme oder Kompressionskälte unterscheiden sich in Betriebskosten, Wasserverbrauch und Genehmigungsfähigkeit deutlich.
• Konnektivität – Zahl der Carrier, Redundanz der Trassen, Entfernung zu einem Internetknoten. Carrier-neutrale Objekte in Knotennähe erzielen dauerhaft höhere Erträge.
• Öffentlich-rechtliche Zulässigkeit – bauplanungsrechtliche Einordnung, immissionsschutzrechtliche Genehmigungen für Netzersatzanlagen, wasserrechtliche Anforderungen an die Lagerung von Dieselkraftstoff, Schallschutz gegenüber der Nachbarschaft.
• Grundstücksreserve – Erweiterungsflächen sind nur dann werthaltig, wenn zusätzliche Leistung überhaupt beschaffbar ist.

Die Ertragsseite: Miete je Kilowatt statt je Quadratmeter

Der Rohertrag setzt sich in aller Regel aus einer leistungsbezogenen Grundkomponente und der Weiterberechnung des Energiebezugs zusammen. Für die Bewertung sind vier Fragen entscheidend.

Erstens, ob die Stromkosten vollständig durchgereicht werden. Ein Vertrag ohne wirksames Pass-through verlagert das Preisrisiko auf den Eigentümer und rechtfertigt einen höheren Risikoansatz.

Zweitens die Restlaufzeit und Indexierung der Verträge. Angesichts der Investitionshöhe und der geringen Drittverwendbarkeit wiegt eine kurze gewichtete Restlaufzeit hier schwerer als bei Standardobjekten.

Drittens die Mieterstruktur: Ein einziger Hyperscaler als Nutzer bringt Bonität, aber ein erhebliches Klumpenrisiko: Bei Auszug steht dem Objekt kein breiter Markt gegenüber.

Viertens der Instandhaltungs- und Erneuerungsstau in der Technik. Anders als bei Büroobjekten ist er nicht optisch erkennbar, sondern nur aus Wartungsprotokollen, Batteriealter und Kälteanlagen-Historie abzuleiten.

Restnutzungsdauer: Hülle und Technik laufen auseinander

Ein pauschaler Ansatz für das Gesamtobjekt führt bei Rechenzentren regelmäßig zu falschen Ergebnissen. Die Gebäudehülle erreicht die üblichen Größenordnungen einer Gewerbehalle. Die wertbestimmende technische Ausrüstung liegt deutlich darunter, und der Ausbau der IT-Flächen folgt noch kürzeren Zyklen, weil Leistungsdichten und Kühlkonzepte sich technologisch schnell weiterentwickeln.

Sachgerecht ist deshalb eine getrennte Betrachtung der Komponenten mit jeweils eigener Restnutzungsdauer und eigenen Erneuerungszyklen im Zahlungsstrom. Wer die Technik über die Gebäudelebensdauer streckt, unterschlägt einen Reinvestitionsbedarf, der bei diesen Objekten regelmäßig im zweistelligen Millionenbereich liegt.

Regulatorik als Wertfaktor: das Energieeffizienzgesetz

Seit 2023 unterliegen Rechenzentren in Deutschland eigenständigen energierechtlichen Pflichten. Nach § 3 Nummer 24 EnEfG gilt als Rechenzentrum eine Struktur mit einer nicht redundanten elektrischen Nennanschlussleistung ab 300 Kilowatt. § 11 EnEfG verlangt von diesen Anlagen:

• Energieverbrauchseffektivität (PUE) von höchstens 1,5 ab dem 1. Juli 2027 und höchstens 1,3 ab dem 1. Juli 2030 für vor dem 1. Juli 2026 in Betrieb genommene Rechenzentren,
• höchstens 1,2 für Rechenzentren, die ab dem 1. Juli 2026 in Betrieb gehen, zuzüglich eines Energierückverwendungsfaktors von 10 Prozent, ab Juli 2027 von 15 Prozent und ab Juli 2028 von 20 Prozent,
• Strombezug zu 50 Prozent aus erneuerbaren Energien seit dem 1. Januar 2024 und zu 100 Prozent ab dem 1. Januar 2027,
• ein Energie- oder Umweltmanagementsystem nach § 12 EnEfG sowie die Berichtspflichten nach § 13 EnEfG an das Energieeffizienzregister für Rechenzentren nach § 14 EnEfG.

Für die Wertermittlung sind das keine Randnotizen. Ein Bestandsobjekt, das den PUE-Zielwert baulich nicht erreichen kann, trägt einen konkreten Nachrüstbedarf – und der ist als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal nach § 8 Absatz 3 ImmoWertV über einen marktüblichen Abschlag abzubilden, nicht im Liegenschaftszinssatz zu verstecken. Umgekehrt ist eine gesicherte Abwärmeabnahme durch ein Wärmenetz ein werthaltiger Vorteil.

Typische Bewertungsanlässe

• Transaktion und Due Diligence – Kaufpreisfindung, Prüfung der Anschlusszusagen, Abgleich der technischen Dokumentation mit dem Vertragswerk.
• Finanzierung – beim Beleihungswertgutachten nach BelWertV wirkt sich die eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit unmittelbar aus; nachhaltig erzielbare Erträge und Ansätze müssen konservativer ausfallen als im Verkehrswertgutachten.
• Rechnungslegung – der beizulegende Zeitwert nach IFRS 13 verlangt Angaben zu nicht beobachtbaren Inputfaktoren und Sensitivitäten; Einzelheiten im Beitrag zur Immobilienbewertung für die Bilanz.
• Steuer – Kaufpreisaufteilung, Abschreibung und Grundsteuer setzen die saubere Trennung von Gebäude und Betriebsvorrichtung voraus.
• Projektentwicklung – Machbarkeitsstudie und Projektkalkulation vor Grundstückserwerb, solange die Anschlussfrage noch offen ist.

Was ein belastbares Gutachten enthalten muss

• die gesicherte Anschlussleistung in Megawatt, mit Fundstelle in der Netzanschlusszusage und Angabe von Frist und Baukostenzuschuss,
• die Herleitung des Preises je Kilowatt aus Vertrags- und Marktdaten, getrennt von der Weiterberechnung des Energiebezugs,
• getrennte Nutzungsdauern und Reinvestitionszyklen für Hülle, technische Ausrüstung und IT-Flächenausbau,
• eine Aussage zur Drittverwendungsfähigkeit und deren Niederschlag im Risikoansatz,
• den regulatorischen Status nach EnEfG mit Nachrüstbedarf und dessen Bewertung,
• eine Sensitivitätsrechnung für Anschlussleistung, Preis je Kilowatt, Auslastung und Diskontierungssatz.

Fazit

Rechenzentren bewerten heißt, eine Immobilie, eine technische Anlage und ein Versorgungsrecht gemeinsam zu erfassen. Die Fläche ist dabei die am wenigsten aussagekräftige Größe. Wertbestimmend sind die gesicherte elektrische Leistung, das Verfügbarkeits- und Kühlkonzept, die Vertragsstruktur je Kilowatt und die Frage, welcher Reinvestitionsbedarf in der Technik bereits absehbar ist.

Methodisch bleibt der Rahmen der ImmoWertV tragfähig, sofern die Ertragsseite leistungsbezogen aufgebaut, die Komponenten getrennt abgeschrieben und die energierechtlichen Pflichten als konkreter Kostenblock statt als pauschaler Zinsaufschlag abgebildet werden. Wer diese vier Punkte offenlegt, liefert ein Gutachten, das gegenüber Investoren, Banken und Wirtschaftsprüfern standhält.

Wie stark der Wert am Betrieb hängt, zeigt sich auch bei anderen Betreiberimmobilien – etwa Sozialimmobilien wie Pflegeheimen oder Studentenwohnheimen.

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